目前，我國的信用擴(kuò)張度與當(dāng)時(shí)的日本和美國相比還處于一個(gè)較為合理的水平，但這并不意味著我國的房地產(chǎn)信貸沒有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸由于其周期較長，在我國缺乏合理的信用體系的支持下，其所隱藏的長期風(fēng)險(xiǎn)也不容小視。因此，我國在銀行的信用資源的配置上必須加強(qiáng)監(jiān)管，但是合理的金融杠桿并不代表去杠桿或者低杠桿，而是要針對不同的借貸主體采取不同的信貸政策，在審慎監(jiān)管的前提下，對于自住需求采取鼓勵(lì)政策的同時(shí)也不能放松其自身的信用風(fēng)險(xiǎn)的管理，而對于投資性需求的住房要有著差別化的監(jiān)管機(jī)制和審批措施，提高投資性需求的融資成本，使得信貸結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相互協(xié)調(diào)，合理布局。

　　此外，還需要注意的是，合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的良藥。日本過度依賴于外向型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和美國過度的消費(fèi)模式，在金融杠桿的幫助下，帶來的是房地產(chǎn)畸形發(fā)展和對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的盤剝。因此調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，合理分配金融資源，是中國必須要解決的問題。

　　防范金融風(fēng)險(xiǎn)亟需理順房地產(chǎn)市場主體間的關(guān)系

　　記者：從維護(hù)國家金融安全的角度，中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何發(fā)展？金融體系尤其是中央銀行、銀監(jiān)會(huì)和商業(yè)銀行應(yīng)該如何做？政府在這其中應(yīng)當(dāng)扮演什么樣的角色？

　　郭田勇：金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，維護(hù)國家金融安全，必須從微觀主體著手，從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)。目前我國房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，在很大程度上是由于整個(gè)市場主體間的關(guān)系較混亂，各個(gè)主體間的權(quán)責(zé)不明，造成了房地產(chǎn)市場自身較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場主體從總體上可分為：政府、金融中介、房地產(chǎn)商、需求者，其中尤以前兩者最為重要。

　　中央政府與地方政府在房地產(chǎn)市場中的地位和作用也是不盡相同的。地方政府作為房地產(chǎn)市場的參與者可以說是我國房地產(chǎn)市場與其他國家相比而言最大的不同，這也是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策屢次受挫的原因之一。作為房地產(chǎn)市場的既得利益者，地方政府對待房地產(chǎn)市場的調(diào)控往往會(huì)陷入一種矛盾的境地。一邊是財(cái)政收入問題，一邊是社會(huì)民生問題。而相比于社會(huì)民生這種軟性指標(biāo)而言，前者的作用顯然更立竿見影。這種短視行為使得調(diào)控政策的效果大打折扣。因此轉(zhuǎn)變地方政府在市場中的地位，使其從市場的參與者成為市場的管理者是現(xiàn)實(shí)的一種迫切需要。這種職能的轉(zhuǎn)變必須改變現(xiàn)有的土地制度，完善土地價(jià)格的形成機(jī)制。由于我國土地公有制的特點(diǎn)使得地方政府不可能真正退出土地市場，但是可操作的在于對地方土地財(cái)政收入是可以控制的，對于整個(gè)價(jià)格形成機(jī)制也是可以予以改革的。因此必須加大地方政府土地財(cái)政收入的再分配，使地方政府能夠更多地致力于保障性住房的建設(shè)，使得民眾也能從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中得到實(shí)惠。而中央政府的主要職能在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與規(guī)劃，進(jìn)行合理的資源導(dǎo)向，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠健康發(fā)展。但房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定并不代表房價(jià)的上漲或者不跌，而是應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平控制在經(jīng)濟(jì)可承受和民眾可接受的合理的區(qū)間內(nèi)。首先需要明確宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)，將房地產(chǎn)市場健康發(fā)展作為首要目標(biāo)，不能讓人們認(rèn)為房地產(chǎn)市場是一個(gè)只賺不賠的買賣，否則房價(jià)的控制是很難達(dá)到效果的。其次，要提供多樣化的投資渠道，分流過多的房地產(chǎn)市場的資金，一方面鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入其他的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，一方面要規(guī)范投資者的投資行為。最后，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，提高內(nèi)需在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，減少對房地產(chǎn)的依賴，才能在房地產(chǎn)的調(diào)控中保持更為獨(dú)立的地位。

而金融中介作為資金融通配置的主體，其在金融安全的防范中占據(jù)著主要地位。對于中央銀行來說，制定貨幣政策時(shí)必須充分考慮各種產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度，在考慮宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢發(fā)展的同時(shí)，針對房地產(chǎn)業(yè)的貨幣政策應(yīng)當(dāng)具有指向性，一般性貨幣政策和選擇性貨幣政策要靈活使用，切不可一棒子打死而引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩，這也是為何近來央行紛紛以存款準(zhǔn)備金的提高和信貸指導(dǎo)為主的貨幣政策而不是以加息的手段來調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的原因。對于監(jiān)管機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行，前者要注重外部的審慎性監(jiān)管，對房地產(chǎn)資金的流向要疏堵結(jié)合，切實(shí)履行國家的相關(guān)政策，而商業(yè)銀行則要從自身的治理結(jié)構(gòu)出發(fā)，對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行科學(xué)的管理與跟蹤，形成合理的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對不同的信貸主體要全方位考察其風(fēng)險(xiǎn)狀況，對待政策性風(fēng)險(xiǎn)一定要充分考慮，不能放松信貸機(jī)制的審批，最終保持合理的信用杠桿。