當(dāng)然,房地產(chǎn)商的資金運(yùn)作也與銀行信貸的松緊密切聯(lián)系,這與房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)聯(lián)系在一起的。
可見(jiàn),金融體系尤其是我國(guó)銀行體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)雙重層面的支撐是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的必要條件。但需要注意的是,必要條件并不代表充分條件。銀行體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融支持最主要的出發(fā)點(diǎn)在于其“商業(yè)性”,即利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的可觀利潤(rùn)使得商業(yè)銀行很難出于“正的外部效應(yīng)”的考慮而減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的后勤輸送,同時(shí)對(duì)于銀行過(guò)度的行政干預(yù)又不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律。銀行信用杠桿的控制很大程度上來(lái)自于其自身對(duì)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí),若房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小,過(guò)多限制的信貸指導(dǎo)會(huì)限制銀行的發(fā)展。當(dāng)然,銀行也具有短視行為,因此適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管機(jī)制的形成也是十分重要而且必要的?傊y行在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用更多是一種市場(chǎng)機(jī)制的反饋與調(diào)節(jié),對(duì)待銀行的信貸流向應(yīng)當(dāng)通過(guò)合理的引導(dǎo)予以資源的合理配置。因此銀行在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲中的確起到了一種推波助瀾的作用,但將其一概而論上升到“幫兇”地位又是一種過(guò)猶不及的評(píng)價(jià)。
合理的金融杠桿是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)
記者:中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的這種現(xiàn)象并非獨(dú)特,在別的國(guó)家別的時(shí)期也曾出現(xiàn)過(guò)。比如上個(gè)世紀(jì)的日本。那么,從國(guó)際比較而言,我們有哪些國(guó)際教訓(xùn)可以吸取?
郭田勇:無(wú)論是日本的“失落的十年”還是美國(guó)的次貸危機(jī),均是由房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂所引起的。以日本為例,上世紀(jì)80年代,由于日本嚴(yán)重依賴于出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì),長(zhǎng)期的貿(mào)易順差,積累了大量的美元資產(chǎn),遭到了美國(guó)等國(guó)強(qiáng)大的外交施壓,并最終簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》。其帶來(lái)的后果是日本為了防止本幣升值而導(dǎo)致的出口的惡化而采取的寬松的貨幣政策,在流動(dòng)性泛濫和日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸下滑的前提下,銀行紛紛對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)放松了監(jiān)管,資金紛紛從其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向了房地產(chǎn)市場(chǎng),其帶來(lái)的結(jié)果是房地產(chǎn)泡沫被越吹越大直到最終的破滅,使得日本經(jīng)歷了“失落的十年”。同樣,美國(guó)的次貸危機(jī)雖然與日本房地產(chǎn)泡沫形成的過(guò)程不同,但是其發(fā)揮的機(jī)制相似,即金融杠桿的過(guò)度寬松所帶來(lái)的信用的非理性擴(kuò)張而最終醞釀了一場(chǎng)金融危機(jī)?梢(jiàn),合理的金融杠桿是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。
目前,我國(guó)的信用擴(kuò)張度與當(dāng)時(shí)的日本和美國(guó)相比還處于一個(gè)較為合理的水平,但這并不意味著我國(guó)的房地產(chǎn)信貸沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸由于其周期較長(zhǎng),在我國(guó)缺乏合理的信用體系的支持下,其所隱藏的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)也不容小視。因此,我國(guó)在銀行的信用資源的配置上必須加強(qiáng)監(jiān)管,但是合理的金融杠桿并不代表去杠桿或者低杠桿,而是要針對(duì)不同的借貸主體采取不同的信貸政策,在審慎監(jiān)管的前提下,對(duì)于自住需求采取鼓勵(lì)政策的同時(shí)也不能放松其自身的信用風(fēng)險(xiǎn)的管理,而對(duì)于投資性需求的住房要有著差別化的監(jiān)管機(jī)制和審批措施,提高投資性需求的融資成本,使得信貸結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相互協(xié)調(diào),合理布局。
此外,還需要注意的是,合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的良藥。日本過(guò)度依賴于外向型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和美國(guó)過(guò)度的消費(fèi)模式,在金融杠桿的幫助下,帶來(lái)的是房地產(chǎn)畸形發(fā)展和對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的盤(pán)剝。因此調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),合理分配金融資源,是中國(guó)必須要解決的問(wèn)題。
防范金融風(fēng)險(xiǎn)亟需理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)主體間的關(guān)系
記者:從維護(hù)國(guó)家金融安全的角度,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何發(fā)展?金融體系尤其是中央銀行、銀監(jiān)會(huì)和商業(yè)銀行應(yīng)該如何做?政府在這其中應(yīng)當(dāng)扮演什么樣的角色?
郭田勇:金融風(fēng)險(xiǎn)的防范,維護(hù)國(guó)家金融安全,必須從微觀主體著手,從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮,在很大程度上是由于整個(gè)市場(chǎng)主體間的關(guān)系較混亂,各個(gè)主體間的權(quán)責(zé)不明,造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)自身較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體從總體上可分為:政府、金融中介、房地產(chǎn)商、需求者,其中尤以前兩者最為重要。
中央政府與地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和作用也是不盡相同的。地方政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者可以說(shuō)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他國(guó)家相比而言最大的不同,這也是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策屢次受挫的原因之一。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的既得利益者,地方政府對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控往往會(huì)陷入一種矛盾的境地。一邊是財(cái)政收入問(wèn)題,一邊是社會(huì)民生問(wèn)題。而相比于社會(huì)民生這種軟性指標(biāo)而言,前者的作用顯然更立竿見(jiàn)影。這種短視行為使得調(diào)控政策的效果大打折扣。因此轉(zhuǎn)變地方政府在市場(chǎng)中的地位,使其從市場(chǎng)的參與者成為市場(chǎng)的管理者是現(xiàn)實(shí)的一種迫切需要。這種職能的轉(zhuǎn)變必須改變現(xiàn)有的土地制度,完善土地價(jià)格的形成機(jī)制。由于我國(guó)土地公有制的特點(diǎn)使得地方政府不可能真正退出土地市場(chǎng),但是可操作的在于對(duì)地方土地財(cái)政收入是可以控制的,對(duì)于整個(gè)價(jià)格形成機(jī)制也是可以予以改革的。因此必須加大地方政府土地財(cái)政收入的再分配,使地方政府能夠更多地致力于保障性住房的建設(shè),使得民眾也能從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中得到實(shí)惠。而中央政府的主要職能在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與規(guī)劃,進(jìn)行合理的資源導(dǎo)向,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠健康發(fā)展。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定并不代表房?jī)r(jià)的上漲或者不跌,而是應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平控制在經(jīng)濟(jì)可承受和民眾可接受的合理的區(qū)間內(nèi)。首先需要明確宏觀調(diào)控政策的目標(biāo),將房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展作為首要目標(biāo),不能讓人們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)只賺不賠的買賣,否則房?jī)r(jià)的控制是很難達(dá)到效果的。其次,要提供多樣化的投資渠道,分流過(guò)多的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金,一方面鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入其他的實(shí)體經(jīng)濟(jì),一方面要規(guī)范投資者的投資行為。最后,調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,提高內(nèi)需在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴,才能在房地產(chǎn)的調(diào)控中保持更為獨(dú)立的地位。
而金融中介作為資金融通配置的主體,其在金融安全的防范中占據(jù)著主要地位。對(duì)于中央銀行來(lái)說(shuō),制定貨幣政策時(shí)必須充分考慮各種產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度,在考慮宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)發(fā)展的同時(shí),針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貨幣政策應(yīng)當(dāng)具有指向性,一般性貨幣政策和選擇性貨幣政策要靈活使用,切不可一棒子打死而引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩,這也是為何近來(lái)央行紛紛以存款準(zhǔn)備金的提高和信貸指導(dǎo)為主的貨幣政策而不是以加息的手段來(lái)調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的原因。對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行,前者要注重外部的審慎性監(jiān)管,對(duì)房地產(chǎn)資金的流向要疏堵結(jié)合,切實(shí)履行國(guó)家的相關(guān)政策,而商業(yè)銀行則要從自身的治理結(jié)構(gòu)出發(fā),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行科學(xué)的管理與跟蹤,形成合理的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,對(duì)不同的信貸主體要全方位考察其風(fēng)險(xiǎn)狀況,對(duì)待政策性風(fēng)險(xiǎn)一定要充分考慮,不能放松信貸機(jī)制的審批,最終保持合理的信用杠桿。