青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者溫克堅(jiān)撰文：面對(duì)岌岌可危的樓市危局，政策制定者應(yīng)該推動(dòng)釋放更強(qiáng)烈的信號(hào)。

　　三十多年的經(jīng)濟(jì)變遷，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)這個(gè)判斷，從政治大忌變成一般性共識(shí)。而對(duì)政策制定者來說，比市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更優(yōu)越的，是那種服從政策制定者意愿的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，或者說是聽話的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　面對(duì)土地市場(chǎng)低迷，房產(chǎn)交易量下降，開發(fā)商破產(chǎn)這種樓市危機(jī)前景，政策制定者面臨很大壓力，通過政策引導(dǎo)，規(guī)訓(xùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，塑造一個(gè)服從政策意愿的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是政策制定者夢(mèng)寐以求的目標(biāo)。

　　從這個(gè)角度，可以理解近期政府針對(duì)樓市推出的諸多政策。在地方政府層面，通過調(diào)整限購(gòu)范圍，鼓勵(lì)落戶之類的措施，已經(jīng)頻頻見諸報(bào)端。而近日媒體報(bào)道稱，除了北上廣深一線城市之外，住建部已經(jīng)正式允許各個(gè)地方政府自行調(diào)整房地產(chǎn)監(jiān)管措施。

　　可以確定的是，那些承受低迷房地產(chǎn)行情壓力的三四線城市，將會(huì)在未來幾個(gè)月推出更多的救市舉措，扮演市場(chǎng)規(guī)訓(xùn)者的角色。這其中，將會(huì)出現(xiàn)形形色色的奇葩政策。杭州政府出臺(tái)的所謂限降令大概是最先的預(yù)演，在媒體紛紛質(zhì)疑下，杭州政府否定政策目的是為了限制降價(jià)，但地方政府對(duì)價(jià)格的操控，則是不言而喻的事實(shí)。

（山西臨汾市區(qū)內(nèi)林立的樓盤）

　　值得關(guān)注的不僅僅是三四線城市，以北上廣深為代表的一線市場(chǎng)，也面臨劇烈調(diào)整壓力，住建部官員表示，部里正在觀察研究，但依然不會(huì)發(fā)文表示限購(gòu)?fù)顺�。如何為一線城市量身定做新的調(diào)控政策，相關(guān)官僚機(jī)構(gòu)肯定也在緊鑼密鼓的推進(jìn)。

　　更具實(shí)質(zhì)效果的是以棚戶區(qū)改造為名的央行對(duì)國(guó)家開發(fā)銀行的再貸款。根據(jù)一些非正式消息，這個(gè)額度可能達(dá)到6000億。有意思的是，似乎是為了回避輿論的過度解讀，這些貸款披上了定向?qū)捤傻拿�義。

　　有一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)的人們都知道，貨幣的流動(dòng)特征決定了根本不存在定向?qū)捤蛇@回事，央行對(duì)國(guó)家開發(fā)銀行的再貸款，實(shí)際上就是基礎(chǔ)貨幣的投放，通過貨幣乘數(shù)效應(yīng)，將給市場(chǎng)注入數(shù)萬億的廣義貨幣。市場(chǎng)也把這個(gè)信號(hào)恰當(dāng)?shù)乩斫獬闪肆鲃?dòng)性放松的重要標(biāo)志，債市和股市都帶來一波行情。

　　事實(shí)上，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)決策的最高行政官員，在內(nèi)蒙古考察的時(shí)候，也公開表示，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，貨幣政策將作出調(diào)整，這和其4月在博鰲論壇的政策定調(diào)完全不同，貨幣政策調(diào)整的政治意愿已經(jīng)形成。

　　調(diào)整行政措施，降低市場(chǎng)準(zhǔn)入，同時(shí)通過放松貨幣政策，默許通脹壓力，刺激購(gòu)買欲望，這些舉措其實(shí)都不新鮮，筆者在以前的文章里也曾經(jīng)做過預(yù)判，現(xiàn)在的問題是，這些已經(jīng)出臺(tái)的政策，包括后續(xù)即將出臺(tái)的政策，能讓樓市更加聽話嗎？政治意愿能帶來市場(chǎng)的積極反應(yīng)嗎？

　　這就需要分析市場(chǎng)一端。通常說的市場(chǎng)只是一個(gè)為了敘述方便的抽象概念，市場(chǎng)真正的主體是無數(shù)各式各樣的機(jī)構(gòu)和人群，就樓市而言，眾多的開發(fā)商和有意參與到房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者，他們?nèi)绾谓庾x并對(duì)政策信號(hào)作出反應(yīng)，就可以簡(jiǎn)化為市場(chǎng)的反應(yīng)。

　　對(duì)龐大的消費(fèi)者而言，形成某種代表性的認(rèn)知會(huì)比較困難，但是一旦形成，就會(huì)有一定的穩(wěn)定性。2014年以來的市場(chǎng)數(shù)據(jù)說明，作為市場(chǎng)主體的眾多消費(fèi)者，在認(rèn)知和判斷上已經(jīng)達(dá)成某種粗放的共識(shí)，那就是樓市泡沫即將破裂，因此顯著地改變了他們的消費(fèi)行為�，F(xiàn)在政策制定者要改變他們業(yè)已形成的這種認(rèn)知，同樣會(huì)有比較大的挑戰(zhàn)。

（山東濟(jì)南市西部新城崛起的商業(yè)樓盤）

　　從經(jīng)濟(jì)分析角度來看，價(jià)格是諸多市場(chǎng)要素的最重要表征，樓市泡沫最顯著的特點(diǎn)，也是價(jià)格超出居民的一般購(gòu)買力，因此價(jià)格調(diào)整才是重中之重，回避價(jià)格調(diào)整的救市措施很難發(fā)揮作用。由于顯而易見的理由，開發(fā)商們不愿意大幅度降價(jià)來刺激交易，他們對(duì)市場(chǎng)走向還有僥幸心理，而政府救市政策的出臺(tái)強(qiáng)化了這種僥幸心理，會(huì)延緩他們做出那些痛苦的決策。

　　而從杭州出臺(tái)的限價(jià)令來看，防止價(jià)格大幅度調(diào)整恰恰是各個(gè)地方政府試圖極力避免的后果。

　　因此，對(duì)政策制定者而言，回避價(jià)格調(diào)整的各項(xiàng)政策的出臺(tái)，一個(gè)可能的危險(xiǎn)是恰好強(qiáng)化了公眾對(duì)樓市崩潰的預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致樓市成交量的進(jìn)一步下降，使得泡沫破裂壓力更加顯著。

　　另外，大概基于不同的政治考慮，官方經(jīng)常發(fā)布自相矛盾的信號(hào)，迄今為止的眾多政策，都有些偷偷摸摸的意味——比如住建部對(duì)各地救市政策的曖昧態(tài)度，而明明央行貨幣政策已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向，卻非要借助所謂棚戶改造定向?qū)捤傻日f法來瞞天過海，這種政策立場(chǎng)上的謹(jǐn)小慎微，很容易被反向解讀，公眾認(rèn)為政府或者是并沒有意愿，或者是沒有能力來拯救樓市，從而維持他們固有的樓市泡沫即將破裂的認(rèn)知。

　　要公眾接受政府的救市意愿和救市能力，需要有更強(qiáng)烈的刺激信號(hào)，才能改變市場(chǎng)主體的態(tài)度和行為，形成一個(gè)符合政策制定者的意愿的好市場(chǎng)。

　　因此，從純粹技術(shù)角度來看，面對(duì)岌岌可危的樓市危局，為了讓政策更加立竿見影，政策制定者應(yīng)該推動(dòng)釋放更強(qiáng)烈的信號(hào)，包括但不限于筆者隨意列舉的下列選項(xiàng)：

　　第一，政策制定者通過召開經(jīng)濟(jì)大會(huì)，宣布政策大幅度調(diào)整，展示明確的政治意愿，形成不惜一切保護(hù)好樓市健康發(fā)展的社會(huì)氛圍，就像1998年那樣，為了保證GDP增長(zhǎng)率達(dá)到8%，形成全國(guó)保八的氛圍。

　　第二，政府宣布大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激政策，比如推出類似2008年四萬億那樣的刺激計(jì)劃，為了讓刺激政策產(chǎn)生定向效果，可以宣布成立大型國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，宣布對(duì)購(gòu)房的種種激勵(lì)措施，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)都可以在短時(shí)間內(nèi)從極度嚴(yán)寒轉(zhuǎn)換成一個(gè)熱烈的市場(chǎng)。

　　第三，營(yíng)造良好的輿論環(huán)境，一方面通過官方媒體，比如中央電視臺(tái)、《人民日?qǐng)?bào)》等，連續(xù)宣布利好消息，引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，同時(shí)禁止媒體唱空樓市，封殺和堵住那些唱衰樓市的論調(diào)，使得大眾心態(tài)不受各種謠言蠱惑，并形成房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期持續(xù)繁榮的判斷。

　　第四，重復(fù)上述這些步驟，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)重回量?jī)r(jià)齊升的好時(shí)光。

　　人們經(jīng)常誤以為市場(chǎng)規(guī)律是不可戰(zhàn)勝的，其實(shí)在特定的時(shí)空環(huán)境下，市場(chǎng)是可以馴服的，對(duì)一個(gè)擁有龐大政治經(jīng)濟(jì)資源的國(guó)家機(jī)器來說，尤其如此。過去10來年樓市雖然有些反復(fù)，但政策制定者的意志事實(shí)上主導(dǎo)了樓市的意志，形成了有中國(guó)特色的樓市格局。

　　2014年以來，公眾態(tài)度發(fā)生了巨大的變化，樓市面臨泡沫破裂的陰影，但我們不能輕易斷言，樓市從此就不理會(huì)政策意圖，可以自行其是了，問題的關(guān)鍵還是政策制定者政治意愿的強(qiáng)烈程度。

　　抽象的經(jīng)濟(jì)規(guī)律是蒼白的，在特定的政策意圖下，所有的市場(chǎng)規(guī)律都可能被扭曲，這在樓市一再上演。（BWCHINESE中文網(wǎng)）