當前國內(nèi)房地產(chǎn)周期性調(diào)整是否會中止？如果能夠中止，中國樓市又會發(fā)生什么樣的變化？如果不會中止呢？

　　據(jù)悉，目前國內(nèi)住建部正在對當前房地產(chǎn)市場做全面調(diào)研，以便清楚研判當前房地產(chǎn)市場形勢，并根據(jù)這些研判對當前樓市給出相應的政策。比如有媒體引述住建部消息指出，除北京、上海、深圳、廣州等一線城市之外，其他30個正在實施樓市限購的二三線城市，有望全面松綁早幾年推出限購政策。

　　人民銀行行長周小川亦暗示，國內(nèi)樓市調(diào)控政策或將調(diào)整。甚至于中央政府全面放松樓市調(diào)控政策還沒有開始，杭州市政府則迫不急待出臺了禁止房價下降的限價令。據(jù)此，國內(nèi)外紛紛推測中央政府將大規(guī)模松綁以往限購政策，以便減弱國內(nèi)樓市出現(xiàn)周期性調(diào)整給整個經(jīng)濟增長帶來的沖擊。

　　在此，我們先假定這些消息的真實性。我們所要分析的是，在當前的市場形勢下，如果中央政府全面放松對樓市的調(diào)控，當前國內(nèi)房地產(chǎn)周期性調(diào)整是否會中止？如果能夠中止，中國樓市又會發(fā)生什么樣的變化？如果不會中止，中央政府為何又要救市？

　　可以說，如果中央政府看到國內(nèi)樓市出現(xiàn)調(diào)整又開始救市，那么它只走進前十年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的窠臼，只會離國內(nèi)樓市健康發(fā)展的路越來越遠。

　　因為，我們可以看到，中國十八大新政府上任之后，希望改變舊的樓市宏觀調(diào)控之思路，特別是希望以市場之手來讓國內(nèi)樓市逐漸軟著陸，所以，兩年來中央是沒有對樓市過多的干預，更沒有出臺任何關于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之政策，只是默許以往房地產(chǎn)政策繼續(xù)實施。

　　但是，其結果是國內(nèi)房價上漲幅度更快，房地產(chǎn)炒作更為嚴重。2013年同樣是國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲最快，房地產(chǎn)銷售最多的一年。

　　但是國內(nèi)樓市炒作如此之嚴重、房價如此之暴漲、并由此引發(fā)的社會與經(jīng)濟問題如此之多（即經(jīng)濟房地產(chǎn)化、嚴重影響財富分配不公、導致貪污腐化嚴重等）、樓市泡沫如此之大、許多地方樓市過剩如此嚴重等，這早就是意味著國內(nèi)當前樓市已經(jīng)是不可持續(xù)了，它的周期性調(diào)整是必然。

　　如果中央政府在樓市價格上漲時，卻默許舊有之政策施行，但當樓市出現(xiàn)價格向下調(diào)整時，中央政府卻要出來如2008年那樣來救市或托市，當然短期內(nèi)可救國內(nèi)樓市之一時，但是長期看卻是會把中國樓市帶向問題更嚴重的深淵，并把這個市場推向最后泡沫破滅導致金融危機及經(jīng)濟危機不歸路。

　　因為，當前國內(nèi)樓市出現(xiàn)的周期性調(diào)整并非是如早幾年樓市調(diào)整時是由政府政策氘導致，而是市場趨勢之使然。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)到必然調(diào)整時刻，否則引起的問題會更大。

　　因為，一是國內(nèi)外金融市場條件發(fā)生了根本性變化，從而使得資金密集、如此巨大的中國樓市無法再融集到低成本的資金、無法以更大杠桿讓大量資金流入等。

　　當金融市場條件發(fā)生如此巨大的變化時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整就是一種必然了。如果在這種條件下，中央政府要救樓市，比如政府以行政方式重新要求國內(nèi)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)業(yè)提供低成本的資金，那么這只能夠把樓市的風險轉移到給銀行，并不能化解當前國內(nèi)樓市之風險。

　　二是由于國內(nèi)樓市的房價持續(xù)上漲十幾年，由于金融市場條件發(fā)生巨大變化，住房投資者已經(jīng)看到所隱藏的巨大風險，因此，他們逐漸退出、市場預期逆轉了也是一種趨勢。在一個以住房投資者為主導的市場，如果市場預期逆轉，持續(xù)上漲的房價想不調(diào)整及下跌也是不可能了。

　　三是最為重要的十八大三中全會精神實質，就是讓市場在資源配置過程中起決定性作用，全面減少政府對市場活動的干預。而這一精神轉化為具體政策，就是要讓以往完全政府主導及控制住房市場政策退出，讓市場的價格機制起決定性作用。因此，不少城市面對建造嚴重過剩的住房，讓價格機制起作用或房價下跌也是一種趨勢。

　　如果只有上漲而沒有下跌的價格，豈有市場價格機制可言？所以，住房市場價格上漲或下跌本來就是一件正常的事情。如果政府再要左右樓市的價格，這不僅會讓國內(nèi)樓市的價格機制更為扭曲，而是會把十八大精神喪失殆盡。

　　特別是當房價上漲時，中央政府就強調(diào)房價的市場機制作用，而房價下跌時又只強調(diào)政府干預之手段，那么這不僅在于沒有市場可言，這就容易讓國人想政府發(fā)展房地產(chǎn)市場僅是為GDP而GDP及非人民性。在這種情況下，中央政府敢冒如此高的風險。

　　總之，無論是從市場發(fā)展之趨勢，還是從十八大精神來看，當前國內(nèi)樓市之周期性調(diào)整，并非政府救市所中斷，而是會繼續(xù)。只不過，地方政府之救市會讓樓市的周期性調(diào)整出現(xiàn)少許阻礙而已。

　　本文作者易憲容為中國社會科學院金融研究所研究員。（BWCHINESE中文網(wǎng)）

[全文閱讀]通過鍵盤前后鍵←→可實現(xiàn)翻頁閱讀內(nèi)容導航

易憲容：為何又要救中國樓市？牛刀：中國樓市的腦殘們在等救市