中國房地產(chǎn)不是要不要發(fā)展的問題，而是如何引導(dǎo)其健康合理成長(zhǎng)的問題。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施行“營改增”，改革房地產(chǎn)稅制，以后地方財(cái)政的獲取方式是一大挑戰(zhàn)。

　　目前財(cái)稅部門已經(jīng)開始著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行營改增調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)很可能同時(shí)納入營改增。

　　營改增被視為現(xiàn)今消除重復(fù)征稅、優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)、降低企業(yè)稅負(fù)的一項(xiàng)重要財(cái)稅體制改革。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉曾在去年9月受訪時(shí)表示，爭(zhēng)取2015年全面完成營改增。筆者還注意到，不久前《求是》雜志刊登的李克強(qiáng)總理《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革的若干問題》文章中，李克強(qiáng)指出，今后要繼續(xù)推進(jìn)稅制改革，擴(kuò)大營改增是當(dāng)前稅改的重點(diǎn)。其中，總理談到營改增有五步曲，即“第一步，2014年繼續(xù)實(shí)行營改增擴(kuò)大范圍;第二步，2015年基本實(shí)現(xiàn)營改增全覆蓋;第三步，進(jìn)一步完善增值稅稅制;第四步，完善增值稅中央和地方分配體制;第五步，實(shí)行增值稅立法。”如此說來，從決策層對(duì)營改增改革的政策表態(tài)上看，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》有關(guān)“房地產(chǎn)業(yè)營改增”的報(bào)道并非“空穴來風(fēng)”;可以說：“營改增”擴(kuò)至房地產(chǎn)行業(yè)的腳步近了。

　　6月3日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》引述某外資會(huì)計(jì)師事務(wù)所人士稱，如房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格上升空間有限，營改增后房地產(chǎn)商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過;故建議出臺(tái)過渡政策。對(duì)此，筆者認(rèn)為，無論是建筑業(yè)“營改增”，還是房地產(chǎn)業(yè)“營改增”，其必然會(huì)對(duì)該行業(yè)本身帶來極大挑戰(zhàn)，但營改增等新一輪稅改對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將帶來什么深刻影響，特別是來自稅負(fù)變化的影響，絕非是都是負(fù)面的，那些專家所謂的“地產(chǎn)商日子恐將更加難過”說法值得商榷。相反的，相當(dāng)多的人認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營改增”，實(shí)質(zhì)上是一種結(jié)構(gòu)性減稅，利于中國房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)商甚至將因稅改而分享一場(chǎng)減稅“饕餮盛宴”。

　　假如房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入營改增并適用11%的稅率，一方面，兩大行業(yè)將減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。也有助于優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。另一方面，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)目前營業(yè)稅征收稅率分別為3%、5%，一旦建筑業(yè)按11% 稅率“營改增”后，施工企業(yè)特別是那些掛靠經(jīng)營的個(gè)體經(jīng)營戶可能會(huì)有實(shí)際稅負(fù)增加的影響。當(dāng)然，施工企業(yè)要保持一定的合理利潤(rùn)，也會(huì)相應(yīng)地提高建筑合同的價(jià)款，從而給地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本帶來增加的壓力。這方面，政府也可以出臺(tái)相應(yīng)政策，引導(dǎo)和促使施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程建設(shè)過程中的原有合作方式進(jìn)行合理改善，比如工程所需建設(shè)、材料的調(diào)供方面，以合理緩解或降低建筑業(yè)因“營改增”改革而引發(fā)的資金、成本壓力。

　　對(duì)于房地產(chǎn)“營改增”后的影響，還是存在不少利好因素的。首先，房地產(chǎn)“營改增”，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的資金流形成利好。原來地產(chǎn)企業(yè)一旦確認(rèn)預(yù)售收入，當(dāng)期就要繳納營業(yè)稅，這無疑占用開發(fā)商的流動(dòng)資金。而“營改增”后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目來自于項(xiàng)目的工程建設(shè)、購入材料等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額多，而銷項(xiàng)稅額在開發(fā)早期很少，也就是說，地產(chǎn)項(xiàng)目在未大規(guī)模銷售之前幾乎是“不繳稅”， 稅額對(duì)企業(yè)流動(dòng)資金的占用是不是因而比原來少呢?對(duì)于中國地產(chǎn)商的現(xiàn)有樓市開發(fā)模式來說，現(xiàn)金流往往比利潤(rùn)要來得更“黃金”、更“珍貴”。

　　最主要的是，房地產(chǎn)行業(yè)將因“營改增”而大大減輕稅負(fù)。1994年開始實(shí)行以分稅制為核心的財(cái)稅體制改革以來，中國地產(chǎn)業(yè)一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)稅制度。營業(yè)稅和土地增值稅在價(jià)稅關(guān)系屬于價(jià)內(nèi)稅，若一旦施行“營改增”，過去房企普遍存在那種稅負(fù)多且重復(fù)征稅的問題有盼得以進(jìn)一步解決。此外，把“營改增”擴(kuò)至房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈也有減輕稅負(fù)的效果。

　　當(dāng)前，中國樓市出現(xiàn)了階段性調(diào)整，許多城市的樓盤銷售已不如過去那么紅火，隨著一些地方樓市降價(jià)潮的迅速蔓延，“高昂”的房?jī)r(jià)也再度進(jìn)入敏感博弈期。樓市的“沉寂”急壞了一些地方政府，各地政府或明或暗的救市措施不時(shí)見諸媒體，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)陳杰教授不客氣地指出，地方政府不僅不應(yīng)該救市，而且目前救市的時(shí)機(jī)也完全不當(dāng)。陳杰教授認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)還沒有惡化到需要救市的程度，政府應(yīng)該給市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定預(yù)期。他認(rèn)為，不管投資者是個(gè)人也好，開發(fā)商也好，如果決策失誤，就應(yīng)該受到市場(chǎng)的懲罰。陳杰教授說，“政府人為地用短期化的手段去調(diào)節(jié)市場(chǎng)，其實(shí)像打激素。政府不應(yīng)當(dāng)改變市場(chǎng)機(jī)制，而應(yīng)該讓市場(chǎng)自我調(diào)整。”

　　應(yīng)該說，中國房地產(chǎn)不是要不要發(fā)展的問題，而是如何引導(dǎo)其健康合理成長(zhǎng)的問題。一些地方走上過多依賴地產(chǎn)的發(fā)展歧途，把地產(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“春藥”，結(jié)果可能是“緣木求魚”而不致，最終還是改變不了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的下行壓力。

　　不少地方明里暗里使出“救市”動(dòng)作，違背了樓市本身應(yīng)有的市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，正如陳杰教授所言，這種像打激素“強(qiáng)救市”，本身就不利房地產(chǎn)的健康合理有序發(fā)展。目前，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了“爬坡過坎”的關(guān)鍵階段，各項(xiàng)改革也漸漸邁入深水區(qū)，財(cái)稅體制改革是深化改革的一大重要突破口，對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展也是重要推力。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施行“營改增”，改革房地產(chǎn)稅制，以后地方財(cái)政的獲取方式是一大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)的“營改增”改革，是不是能促使地方財(cái)力與事權(quán)相匹配，進(jìn)而改善各級(jí)政府支出結(jié)構(gòu) ，避免那種只顧眼前利益“涸澤而漁”的土地財(cái)政，希望今后施行時(shí)應(yīng)注意到這方面的問題，并加以政策配套。[全文閱讀]通過鍵盤前后鍵←→可實(shí)現(xiàn)翻頁閱讀內(nèi)容導(dǎo)航

　　樓市“營改增”斷了土地財(cái)政的念想房地產(chǎn)業(yè)推行“營改增”困難重重