■左永剛

　　“政府離不開(kāi)房地產(chǎn)這只夜壺。房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可缺少的支柱，不會(huì)破裂，” 素有“大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)(行情,問(wèn)診)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)上周再提“夜壺論”，反駁樓市泡沫破裂。幾乎同時(shí)，任志強(qiáng)的好友、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在清華經(jīng)管學(xué)院中國(guó)企業(yè)家論壇上高調(diào)絕言：“中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　對(duì)于夜壺論，筆者斷難贊成;但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、波及面廣是不爭(zhēng)的事實(shí)。也正是因此，房地產(chǎn)調(diào)控和治理的方略更是要兼顧遠(yuǎn)近，從長(zhǎng)計(jì)議。通過(guò)“任潘之爭(zhēng)”，筆者梳理出了兩大陣營(yíng)，一是不希望房?jī)r(jià)下跌的陣營(yíng)，二是期待房?jī)r(jià)下跌的陣營(yíng)。

　　先看不希望房?jī)r(jià)下跌的陣營(yíng)。這包括地方政府、銀行、投資客以及房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈生存者。在前期房地產(chǎn)調(diào)控之下，有“土地財(cái)政”依賴慣性的地方政府，有的已經(jīng)開(kāi)始先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行，支撐不下去了。尤其是在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，一些地方政府開(kāi)始為房地產(chǎn)“松綁”。

　　銀行是第二個(gè)不希望房?jī)r(jià)下跌的主體。道理很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)前端的地產(chǎn)金融、后端的個(gè)人住房貸款均與銀行信貸有直接聯(lián)系。尤其是在前端，房地產(chǎn)有更高的杠桿率，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預(yù)售之后又能靠預(yù)收款和個(gè)貸擴(kuò)大杠桿率。因此，在抑制房地產(chǎn)的政策之下，銀行與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系可謂“心有戚戚焉”。

　　投資客自然也不希望房?jī)r(jià)下跌。今年2月份，杭州出現(xiàn)了樓盤降價(jià)，購(gòu)房者退房索賠鬧劇。一些購(gòu)房者雖然不是投資客，但其心態(tài)似乎與投資客高度統(tǒng)一——房?jī)r(jià)不能跌。

　　再看期待房?jī)r(jià)下跌的陣營(yíng)。這一陣營(yíng)包括尚未購(gòu)房者和準(zhǔn)備改善住房者。未購(gòu)房者和準(zhǔn)備改善住房者不僅希望房?jī)r(jià)下跌，更有甚者還樂(lè)見(jiàn)樓市崩盤，但在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，持幣購(gòu)房者實(shí)際上處于零話語(yǔ)權(quán)地位。

　　讓我們回頭梳理一下中央政府的調(diào)控之路。從2003年開(kāi)始，樓市調(diào)控經(jīng)歷了限購(gòu)政策、土地政策、財(cái)稅政策，應(yīng)該說(shuō)成績(jī)也不小，但房地產(chǎn)供應(yīng)者把持話語(yǔ)權(quán)的狀態(tài)沒(méi)有扭轉(zhuǎn)。政府目前正在想方設(shè)法改變這一現(xiàn)狀。

　　房地產(chǎn)是否存在泡沫，泡沫是否會(huì)破裂，更加準(zhǔn)確的判斷可以從相關(guān)部門的報(bào)告中尋出端倪。銀監(jiān)會(huì)上周五發(fā)布的《中國(guó)銀行(行情,問(wèn)診)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2013年報(bào)》提出“嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)”。《年報(bào)》明確，今年高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，深入分析不同區(qū)域房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體情況，及早制定風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，緩釋風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

　　現(xiàn)實(shí)中已有信號(hào)，個(gè)別地區(qū)樓盤價(jià)格下跌已有先例。筆者預(yù)計(jì)，還會(huì)有更多實(shí)例出現(xiàn)，而這種先例出現(xiàn)的頻率與數(shù)量更多取決于第一大陣營(yíng)的態(tài)度。