經(jīng)濟增長才是房價上漲的唯一動力，其他都是浮云。研究人士們認(rèn)為還有下一步真正泡沫積累的階段。

　　5月20日，中國社會科學(xué)院日本經(jīng)濟藍(lán)皮書課題組發(fā)出驚人之語，參照日本房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，北上廣或仍將出現(xiàn)大大超過人們心理預(yù)期的房價瘋漲。

　　在當(dāng)前房價出現(xiàn)2008年金融危機后從未有過的交易量收縮，部分城市出現(xiàn)價格下滑，并且部分一線城市的樓市也出現(xiàn)下滑的背景下，社科院的這個預(yù)測是極為大膽而出人意表的。

　　對于房地產(chǎn)這樣敏感復(fù)雜的資產(chǎn)價格，作為一個專業(yè)的研究機構(gòu)一般是不會做如此干脆直接的預(yù)測的。但是既然做了這樣的預(yù)測，那說明該機構(gòu)對中國房地產(chǎn)形勢和日本房地產(chǎn)歷史都有相當(dāng)深刻的了解和把握，不然不會下此斷語。

　　該機構(gòu)對房地產(chǎn)價格預(yù)測邏輯，與四維宏觀金融智庫（FHT）相同，他沒有交纏在所謂開工率、房價收入比、庫存、城鎮(zhèn)化等等指標(biāo)上，而是認(rèn)為：高房價、高地價甚至房地產(chǎn)泡沫，如果離開了經(jīng)濟高速增長的底層支撐，則必然成為無本之木、無源之水，并最終導(dǎo)致泡沫破裂。

　　經(jīng)濟增長才是房價上漲的唯一動力，其他都是浮云，都可以忽略。

　　而相較于日本房地產(chǎn)歷史，南開大學(xué)日本研究院副教授、全國日本經(jīng)濟學(xué)會理事劉軒說的很對，日本第三次房地產(chǎn)泡沫之所以破裂，正是由于房地產(chǎn)市場缺乏強勁的經(jīng)濟增長、收入增加和剛性住房需求等要素支撐，才最終導(dǎo)致房地產(chǎn)崩潰，并演繹了長達(dá)20多年的“跌跌不休”。

　　也是根據(jù)日本經(jīng)驗結(jié)合中國經(jīng)濟發(fā)展階段，藍(lán)皮書判斷，未來十年，中國城市房地產(chǎn)市場還將面臨一個長時期的價格上漲過程，特別是北京、上海、廣州等特大城市，還可能會出現(xiàn)大大超過人們心理預(yù)期的房價瘋漲。原因是，借鑒日本房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗，可以判斷：在中國目前的經(jīng)濟高速增長階段，伴隨著城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、人口增長和人口移動等因素的共同刺激；反之，只有隨著未來經(jīng)濟增長速度的下降，城市化進程結(jié)束和居民收入上升，各地收入差距縮小，加之住房供應(yīng)增大，住房難、住房貴等問題得到一定程度解決后，我國的房地產(chǎn)價格才有可能真正實現(xiàn)理性回歸。

　　那就是說，要驗證社科院判斷的合理性，就必須確認(rèn)未來十年中國經(jīng)濟還會否是一個“高速增長階段”。

　　先讓我們看看社科院所指的日本經(jīng)濟發(fā)展歷程是什么情況。

　　按照國務(wù)院發(fā)展研究中心巴曙松的歸納，他把日本經(jīng)濟從1955年以來劃分了四個十年。

　　第一個十年，是1955年起始，這個時期日本完成了戰(zhàn)后經(jīng)濟起飛，典型投資主導(dǎo)模式推動發(fā)展。

　　第二個十年，開始于1966年，這個時候強調(diào)投資主導(dǎo)向消費內(nèi)需主導(dǎo)。家庭收入持續(xù)增長引發(fā)房地產(chǎn)空前發(fā)展。

　　第三個十年，從1976年開始，日本經(jīng)濟也進入一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型的所謂的新經(jīng)濟時代，國民收入高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長。

　　第四個十年，從90年之后的十年稱為迷失的十年。

　　而與日本經(jīng)濟四個十年相對應(yīng)，巴曙松也把房地產(chǎn)分成四個階段。

　　第一個階段，1955年開始的第一個十年，日本房地產(chǎn)發(fā)展最主要的推動力是保障型住房。

　　第二個十年，從66年開始的第二個十年是日本的房地產(chǎn)快速成長的階段。從55年到66年日本城市化56%增加到68%，大約2000萬人口通過財富逐步積累，已經(jīng)有人有能力支付住房消費購買能力，這一階段是日本房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，十年間共建超過2500萬套住房，而且新建住房幾乎相當(dāng)于住房存量的全部。

　　第三個階段是76年開始的第三個十年，是日本泡沫發(fā)展的第三個十年，這個時期出現(xiàn)很多重大的國際國內(nèi)經(jīng)濟方面變量顯著變化。這個時期興建住宅的數(shù)量已經(jīng)有所減少。這十年所建的住宅累計1600萬套，比上個十年直接減少了差不多1000萬套，從這個意義上說，日本房地產(chǎn)最繁榮的時期已經(jīng)過去，基本的居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放。

　　但是，在真實需求與供給沒有發(fā)生大的增長的變化情況下，這個十年日本的地價、房價出現(xiàn)異常高幅度的上漲。其中一個重要的導(dǎo)火索就是日元走向浮動并不斷升值，日本為了緩解貨幣升值對經(jīng)濟帶來沖擊，過度采取寬松貨幣政策、財政政策，使得流動性大量涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。

　　第四個十年，失落的十年。房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，對銀行、居民、企業(yè)形成很大沖擊。金融界把它稱資產(chǎn)負(fù)債表危機。

　　巴曙松把中國目前房地產(chǎn)發(fā)展的階段大概歸結(jié)為第二個十年，這個階段顯然是一個房地產(chǎn)健康發(fā)展的十年，因為經(jīng)濟在快速增長，人們居住的需求也在增長。

　　而從社科院日本所的研究來看，他們也把目前中國的房地產(chǎn)階段應(yīng)該是看作第二個階段，因為，他們認(rèn)為還有下一步真正泡沫積累的階段，也就是投資需求大于居住需求，地價輪番上漲，房地產(chǎn)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。

　　在他們看來中國房地產(chǎn)發(fā)展階段剛剛結(jié)束第二個理性階段，正要趕上最后的瘋狂，因此北上廣深還將出現(xiàn)超越預(yù)期的瘋狂。巴曙松寫這篇文章時是在2010年8月，目前他已經(jīng)認(rèn)為中國房地產(chǎn)進入長期拐點趨勢，顯然觀點已經(jīng)修正。

　　這種看法到底對不對呢，中國是否還有一個房價瘋狂上漲的階段呢？ FHT認(rèn)為，答案是否定的，如果把房地產(chǎn)泡沫的支撐點看作是經(jīng)濟增長的話，那么可以肯定這個支撐已經(jīng)沒有了。

　　日本實際GDP達(dá)到1990年的最高點5.5%左右，然后到1991年大幅下滑到2.5%左右，這是日本經(jīng)濟走入衰退的開始，而就是在這一年，房地產(chǎn)泡沫破裂，房價和地價開始大幅下滑，經(jīng)濟進入惡性循環(huán)中。

　　而反觀中國經(jīng)濟，其GDP到2007年達(dá)到歷史最高點14.2%，2008年由于金融危機后大幅下滑到9.2%，房價也曾出現(xiàn)一定的下滑，但是后2009年則政府推出四萬億刺激，2010年達(dá)到10.3%后，經(jīng)濟開始回落，到2013年到7.8%的水平，很明顯看出來，中國經(jīng)濟快速上漲的勢頭已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在高層最為理想的是維持在7%左右，這就是所謂的新常態(tài)，但筆者估計難度大，原因說的太多了，長期觀者本智庫文章的讀者都很熟悉。

　　經(jīng)濟一旦下滑，房價地價的支撐因素沒有，投資房地產(chǎn)就沒有了投資價值，許多人就會拋售房產(chǎn)，就會形成連鎖反應(yīng)，這就是房價進入長期熊市的原因。

　　當(dāng)然中國人口眾多，領(lǐng)土面積廣，發(fā)展不平衡，但是在房地產(chǎn)市場上，其實很簡單，越是落后的地方房子漲的越少，其泡沫也不大，對整體經(jīng)濟影響不大，而經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，泡沫嚴(yán)重，對整體經(jīng)濟影響也大。所以在房地產(chǎn)市場上，中國沒有特殊性。

　　中國不同于日本的有兩個，一個是土地財政，地價直接連著財政收入，而地方財政收入又連著投資，因此泡沫破裂其危害性要高于日本。

　　第二個是，此輪經(jīng)濟下滑伴隨著人口增長率的下滑，也正好在劉易斯乖點附近，60年代出生的這一波人開始計劃生育，發(fā)達(dá)地區(qū)他們大多是至能養(yǎng)育獨生子女，而現(xiàn)在正是這些獨生子女結(jié)婚買房的時候，而這批獨生子女在發(fā)達(dá)地區(qū)大多父輩都有多套房，到了80后一帶結(jié)婚的時候，他們已經(jīng)不考慮買房了。

　　而從不發(fā)達(dá)地區(qū)進入城市需要買方的人，一個是他們收入趕不上高漲的房價，而且他們不像70后，有父母親的積蓄為他們首付，他們的父輩60后已經(jīng)是月光族，儲蓄的能力很差，沒有能力供他們買房子。這種情況在日本經(jīng)濟中是沒有出現(xiàn)過的。

　　現(xiàn)在大多數(shù)人談到中國房地產(chǎn)未來還有空間，其中最有說服力的理由是中國的城鎮(zhèn)化正在推進，而上世紀(jì)90年代，城鎮(zhèn)化已經(jīng)結(jié)束。其實這個觀點也有問題；不論是否城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵的因素還是經(jīng)濟增長，如果經(jīng)濟不增長，城鎮(zhèn)化救市空口說空話，農(nóng)民進不了城，即使進了城也只能靠政府的保障房，哪里可能帶動房價的上漲呢。

　　所以近期無論社科院的觀點還是任志強還是周小川的觀點，都把城鎮(zhèn)化絕對化了，尤其是社科院日本所在房地產(chǎn)階段的劃分上機械的套用日本歷史，錯誤的認(rèn)為中國經(jīng)濟還會高速增長，因此得出未來還有超預(yù)期上漲的荒唐結(jié)論。（BWCHINESE中文網(wǎng)）

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評論：中國房地產(chǎn)或還有一次瘋狂？馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點的確已經(jīng)到來中國高房價或難言“末日”高房價的弦繃不��？中國房價降價潮能持續(xù)多久？中國房價下半年或還要飛