有媒體報道說，住建部正在對當(dāng)前房地產(chǎn)市場做全面調(diào)研，以便清楚研判市場形勢，給出相應(yīng)政策。對此，國內(nèi)外紛紛推測中央樓市調(diào)控政策將大規(guī)模松綁，以減弱房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整可能給整個經(jīng)濟帶來的沖擊。
在此，我們先不去研判這些消息的真實性。我們需要指出的是，如果中央政府還在原有思路上出臺房地產(chǎn)政策或全面松綁限購等樓市調(diào)控政策，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整要實現(xiàn)軟著陸幾乎是不可能的。因為，從十多年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策變化情況來看，房價越是調(diào)控其價格越高，市場所面臨的問題也越大。
國內(nèi)樓市炒作嚴(yán)重、房價暴漲、許多地方樓市嚴(yán)重過剩等，表明當(dāng)前樓市發(fā)展已是不可持續(xù)了，房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已成為必然。如果各級政府還是看到樓市遇冷就來托市，或?qū)⒆罱K使其泡沫破滅并引發(fā)金融危機及經(jīng)濟危機。
當(dāng)前國內(nèi)樓市調(diào)整并非是前幾年政府調(diào)控政策導(dǎo)致的結(jié)果，而是市場趨勢之使然。一是國內(nèi)外金融市場條件發(fā)生了根本性變化，使得資金需求巨大的國內(nèi)樓市無法再融到低成本資金，也無法以更高杠桿吸引大量資金流入。當(dāng)金融市場條件發(fā)生如此巨大變化時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整就成為一種趨勢，它是不以人的意志而轉(zhuǎn)移的（除非政府采取嚴(yán)厲政策把房地產(chǎn)市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他部門，比如銀行）。二是由于國內(nèi)房價持續(xù)上漲十多年，而且金融市場條件已發(fā)生巨大變化，住房投資者已經(jīng)看到樓市所隱藏的巨大風(fēng)險，因此，逐漸選擇退出，這樣市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)就成為一種趨勢。這是市場經(jīng)濟規(guī)律之使然。三是十八屆三中全會提出讓市場在資源配置過程中起決定性作用，全面減少政府對市場活動的干預(yù)。這一精神轉(zhuǎn)化為具體政策，就是要讓以往政府主導(dǎo)及控制住房市場的政策退出，讓市場價格機制起決定性作用。因此，如果房價只有上漲而沒有下跌，豈有市場價格機制可言？
然而，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，有些地方政府就開始驚慌失措起來，認(rèn)為房價向下調(diào)整會沖擊經(jīng)濟增長或GDP增長，因此，就找各種借口救市或托市。這樣做，不僅會無濟于事，而且違反了十八屆三中全會關(guān)于讓市場在資源配置過程中起決定性作用的精神，弱化了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，而且讓人覺得國內(nèi)樓市發(fā)展不是為了經(jīng)濟增長質(zhì)量提高而是為了GDP。因此，目前，政府出臺政策救市一定要三思而后行。
其實，國內(nèi)住房市場要實現(xiàn)軟著陸并非難事，中央政府只要采取以下政策就能做到。一是中央政府要將國內(nèi)住房市場重新界定為消費者市場，讓其成為樓市發(fā)展之宗旨。即讓當(dāng)前以投資炒作為主導(dǎo)的住房市場轉(zhuǎn)型為以消費為主導(dǎo)的市場。要做到這一點，就需要實行有效的信貸政策及嚴(yán)格遏制住房投機投資的稅收政策，而無需限制居民購買多少套住房。如果購房后短期內(nèi)交易謀利，就用嚴(yán)厲稅收政策來限制（比如先是交易稅及交易所得稅，然后是征收物業(yè)稅等）。只要購房無利可圖，大量投資者退出市場，國內(nèi)住房市場才能平穩(wěn)發(fā)展。二是在去除國內(nèi)住房市場賺錢功能后，政府可對住房消費者采取各種購買優(yōu)惠政策，比如住房按揭貸款利率優(yōu)惠補貼而不是由商業(yè)銀行來補貼。可以說，如果中國住房市場是一個以消費為主導(dǎo)的市場，那么這個市場將是一個無限大的市場。它可以支撐中國經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長，并且可以加強住房保障體系建設(shè)。三是當(dāng)國內(nèi)住房市場由以投資為主導(dǎo)的市場向以消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型調(diào)整時，它的短期陣痛是難免的，政府不必對此過多擔(dān)心。如果因為出現(xiàn)短期陣痛而擔(dān)憂會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生沖擊，重新采取救市舉措，那么，國內(nèi)住房市場就可能永遠(yuǎn)無法擺脫當(dāng)前的困境。（作者系中國社科院金融研究所研究員）
