樓市局部性甚至個案性降價讓各地?zé)┰瓴话,反?yīng)過度。媒體曾經(jīng)報道了杭州推出的降價備案制度的核心:根據(jù)杭州市相關(guān)政府部門的規(guī)定,如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%,那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。盡管此后,杭州市物價局、住保房管局發(fā)布消息,稱此舉并非為了“限制降價”,而僅僅是要求“隨意調(diào)整”價格的開發(fā)企業(yè)重新備案。但事實上,由于重新備案耗時較長,這一政策依舊被不少開發(fā)企業(yè)理解為“變相限制我們降價”。
不準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)降價,從業(yè)主到地方政府,中國樓市生態(tài)到底怎么發(fā)生了如此巨大變化?事實上,王石早就發(fā)出抱怨,說因為萬科樓盤降價遭到地方政府的處罰?赡苡行┱⒉怀姓J(rèn)因此懲罰企業(yè),但企業(yè)如果不聽話,可能會遇到各種各樣的刁難。
除了土地財政這種屁股決定嘴巴眾所周知的原因外,到底還有哪些因素,刺激地方政府不惜一切代價限制房價下跌。當(dāng)房價稍許有些松動之時,各地如同熱鍋螞蟻到處亂跑,難道之前所謂防止的房價上漲之策僅僅是為了作秀?
輿論認(rèn)為,這一次房價“下跌”是因為市場自身調(diào)整的結(jié)果,而不像2008年那樣是政策擠壓所致。事實上,這種看法只能有一丁點正確之處,那就是確實沒有新政策限制房價上漲。然而,除此之外,政策在這輪房價“下跌”的過程中,起到核心作用:信貸政策在人們質(zhì)疑印鈔機超發(fā)貨幣的過程中,逐漸走向了正常。此前,貨幣隱形超發(fā)機制導(dǎo)致了資產(chǎn)價格大規(guī)模上漲以及真實性通脹率達到人們生活所能忍受的極限。
信貸走向正常的直接原因是2013年上半年所謂觸底危險引發(fā)了信貸松動,當(dāng)時所謂的投資低迷、影子銀行風(fēng)險和地方債務(wù)危機讓人煩躁,而當(dāng)大規(guī)模信貸投入市場之后,流量與存量貨幣發(fā)生共振,從而導(dǎo)致了2013年六月發(fā)生了房價爆炸性的上漲,幾乎在一夜之間房地產(chǎn)市場從寒冬走向赤日炎炎的盛夏。很多城市的同比增長在20%左右,這還是官方數(shù)字,事實上很多樓盤漲價在30%以上。
高房價透支了經(jīng)濟未來發(fā)展的空間,當(dāng)這一現(xiàn)實被管理層發(fā)現(xiàn)之后,回歸正常的信貸政策就成為非常重要的決策。中國經(jīng)濟仍有巨大的發(fā)展空間,但前提是社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。而誘發(fā)社會不穩(wěn)定的誘因或多或少地與房價最近這些上漲過快相關(guān)。拆遷與圈地,實體經(jīng)濟萎縮,地方債務(wù),影子銀行,這些關(guān)鍵詞都是在房價瘋狂上漲背景下凸顯出來的。
房地產(chǎn)市場本身是非常重要,但房地產(chǎn)并不是一切,中國房地產(chǎn)市場也不能承受如此之重。太多的利益索求讓房地產(chǎn)不堪重負(fù),行業(yè)內(nèi)競爭顯著加劇,大規(guī)模的中小房地產(chǎn)企業(yè)在地王錦標(biāo)賽中被擠出了市場。
人們不斷引用美國次貸危機來警示中國房地產(chǎn)泡沫。2000年美國互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟破裂,美聯(lián)儲采取了印鈔票來救市的舉措。有專家指出,從2001年1月3日到2003年6月25日,美聯(lián)儲13次降息,使聯(lián)邦基金利率——即銀行間隔夜拆借利率——降至1%,為40年來最低點,且一直保持到2004年6月30日,但是當(dāng)刺激性政策引發(fā)泡沫如此明顯滯后,美聯(lián)儲從2004年6月30日到2006年6月30日的兩年內(nèi)連續(xù)17次加息,利率水平總計上升4.25個百分點。合并整個過程看來,我們認(rèn)為金融危機罪魁禍?zhǔn)拙褪敲绹挠♀n機,而此后所謂稍微關(guān)掉印鈔機的策略(被一些人認(rèn)為是次貸危機爆發(fā)的原因),只不過是被迫而已。
我們認(rèn)為,雖然中美兩國房地產(chǎn)所處的階段不具有可比性,但其中內(nèi)在機理是一致的,信貸問題往往是解決低迷問題最簡單的辦法,但其負(fù)面效應(yīng)也是最大的,搞不好能夠要命,美國經(jīng)濟全球獨大,仍然被搞得半死不活。
保護性限制降價,只能讓市場交易更加冷清,反而害了企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè),也降低了自己的信用,需要謹(jǐn)慎實施。