今年以來，全國房地產(chǎn)市場形勢大變，看跌房價者日增，視房價崩潰論為國際資本陰謀的人，終于理屈詞窮，因為這一次看空房地產(chǎn)的聲音更多來自本土。與此同時，多頭并沒有偃旗息鼓，仍在尋找房價繼續(xù)上漲的理由。
和過去一樣，看空者、看多者仍然把自己的結(jié)論建立在供求分析上。看空者強調(diào)人口結(jié)構(gòu)變化將引起的需求變化并將之與多項供應(yīng)指標(biāo)對比，從而得出自己的結(jié)論。甚至有人從建筑周期的經(jīng)驗數(shù)據(jù)出發(fā)，言之鑿鑿地將供過于求從而房價逆轉(zhuǎn)的時間確定在某一年�？炊嗾邉t搬出城鎮(zhèn)化數(shù)字，非常自信地宣稱市場仍有長期而巨大的潛力，甚至有人根據(jù)城鎮(zhèn)化數(shù)字，精確地測算出房地產(chǎn)還有多少年黃金時期。
混戰(zhàn)的多空雙方都披著專業(yè)分析的外衣，似乎都很有道理，令人無所適從。于是乎，誰的聲音大，誰占領(lǐng)的輿論陣地高，誰的觀點就能俘獲更多的群眾。筆者每天看到媒體上這些多空交鋒，常常感慨萬千。對那些執(zhí)著于測算供需數(shù)據(jù)的人，既欽佩其認(rèn)真態(tài)度，又不認(rèn)同其邏輯。在我看來，除了用存貨、在建等供給數(shù)據(jù)與去化率等需求數(shù)據(jù)進行一些短期預(yù)測有幾分靠譜外，把長期分析建立在所謂的供求關(guān)系上，方法就是錯的。
我們先從城市化與房價的關(guān)系看供需分析如何不靠譜�？炊嗾哒J(rèn)為，過去十年中國房價的持續(xù)大幅上漲是由城市化推動的，是健康的，因為城市化尚未完成，所以還有繼續(xù)上漲的空間。這里還隱藏著另一個判斷，即一旦中國城市化完成，需求基礎(chǔ)就沒有了，因而也就不會再出現(xiàn)泡沫了。看空房價的人認(rèn)為實際城市化數(shù)據(jù)較官方統(tǒng)計高，所以房價上漲已經(jīng)結(jié)束或即將結(jié)束。不難看出，雙方對房價走勢判斷相反，但依據(jù)的邏輯相同，需求之有無，需求之強弱，可以解釋過去房價的上漲，也能預(yù)期未來房價的趨勢。
但是，稍加分析即可發(fā)現(xiàn)房價與人口、從而與需求相對應(yīng)的邏輯不成立。
首先，需求推動商品上漲，只有在供給保持不變的情況下才成立，此道理絕對正確，又非常簡單。近十年來中國房地產(chǎn)市場的一個最基本事實上，盡管城市人口在增長，但相應(yīng)的供給增長得更快。就好比，原來100個人吃1萬斤大米，現(xiàn)在增加到200人，但大米供應(yīng)增加到了2萬斤，甚至更多，如果這時大米漲價了，是因為人口增加嗎？顯然不是！肯定還有其它的原因。
其次，歷史上，大多數(shù)國家城市化過程中房價都出現(xiàn)了比較可觀的上漲，甚至出現(xiàn)過嚴(yán)重的泡沫。但這種上漲有兩種可能，或由兩種成分構(gòu)成：一是與人均收入增速相適應(yīng)或回報與其它大類資產(chǎn)相當(dāng)，因而是正常合理的上漲；另一種是上漲速度超過人均收入漲速以及正常的資金回報，因而理論上是泡沫，并最終回落修正。對于第一種上漲，即合理的上漲，它本質(zhì)上與城市化導(dǎo)致需求人口增加無關(guān)；對于第二種上漲，很可能是因為處于城市化過程中的國家，其金融市場更不完備，政府在貨幣控制方面更缺乏經(jīng)驗，因而容易出現(xiàn)貨幣寬松和金融放縱。
第三，房價上漲或房價泡沫，與城市化根本不存在一一對應(yīng)關(guān)系。城市化過程很可能推動房價上漲（因人均收入上升），但不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫（房價漲幅脫離收入漲幅），而城市化完成也絕不意味著再也不會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫了。后一點是再顯著不過的事實，但卻很少有人去關(guān)注它的含義。事實上，更多的房地產(chǎn)泡沫不是發(fā)生在處于城市化進程中的國家，而是發(fā)生在城市化早已完成了的發(fā)達(dá)國家（一些出現(xiàn)泡沫的國家城市化率超過90％）。這些例子，近的有2008年次貸危機，稍遠(yuǎn)點的美國1980年代后半期的儲貸泡沫和1987-1993年以瑞典為代表的北歐國家的房地產(chǎn)泡沫，這些泡沫規(guī)模都不小，最后都導(dǎo)致了金融危機。有的人認(rèn)為，日本房地產(chǎn)泡沫破裂時城市化率為70％，而中國現(xiàn)在還只有50％，潛臺詞是：中國房地產(chǎn)市場泡沫要破裂，至少也要等城市化率達(dá)到日本那個水平，還遠(yuǎn)著呢！如果你發(fā)現(xiàn)房價與城市化率根本不存在一一對應(yīng)關(guān)系，你還會從這種類比中獲得安全感嗎？
既然城市化產(chǎn)生的需求不必然導(dǎo)致泡沫，城市化完成也不能保證不再發(fā)生泡沫，那么什么因素與房地產(chǎn)泡沫有更緊密的關(guān)聯(lián)？答案是：貨幣政策。歷史上所有的房地產(chǎn)泡沫都是因?qū)捤韶泿哦�，最終因貨幣正常化而滅，從來沒有過哪一次房價牛市是受人多推動的。
供給與需求同步上升的情況下，商品價格不會因此而漲，但社會總貨幣供給過量后，這一規(guī)律就不成立了。經(jīng)歷過1988年通脹的人很容易觀察到需求是如何被“制造”出來的。因為有了通脹預(yù)期，人們的囤集（主要是相對易保存的商品）無端制造出大量的需求，將價格成倍推高。相對于普通商品，房屋等資產(chǎn)品更易于保存，更易于成為過量貨幣的出口。貨幣推高住房需求，首先是推高投資需求，那些為賣而買的需求，在沒有寬松金融環(huán)境下是不易出現(xiàn)甚至不會出現(xiàn)的。真實需求（即所謂剛需）也常常是受到寬松貨幣的刺激才冒出來。一旦需求（投資需求和真實需求）被過量貨幣所激發(fā)，就會形成一個“價格上漲與需求上升”循環(huán)。處在這個循環(huán)中，各種類型的需求都給人以健康可靠的感覺，但只要把貨幣條件一抽掉，就會迅速被證明是虛幻的。投資需求不必說，真實需求最終也會被證明是不真實的。
次貸危機前的美國房地產(chǎn)市場看上去相當(dāng)健康，它沒有什么投資的成分，以新移民為代表的低收入階層對住房的需求實實在在，因此，房價上漲看上去具有“堅實”的基礎(chǔ)。如果有人因此在2007年房價未崩潰之前進行一個計算，說美國提高自住率空間還有多大多大，低收入階層購房需求還有多少多少，房價上漲仍有空間之類的，恐怕也能迷惑不少人。但這些所謂“剛需”、“真實需求”在貨幣輕輕收緊（長期利率僅上升1個多百點）之后，很快就現(xiàn)出了原形，所謂的需求在失去便宜資金后，像水蒸氣一樣消失了。
對于資產(chǎn)來說，供求分析是最不靠譜又最容易迷惑人的（這規(guī)律同樣適用于股票）。資產(chǎn)的供給和需求，常常是隨貨幣而來，又隨貨幣而去，種種從結(jié)構(gòu)角度進行的分析，表面上看極有說服力，但在大周期運動視角下，則百分之百是一個誤區(qū)。貨幣因素與人們?nèi)庋鬯吹降墓┬枰蛩夭皇遣⒘嘘P(guān)系，并不是同時起作用，它們之間是根本與表象的關(guān)系，供需關(guān)系只是結(jié)果，而不是原因。那些把房屋視為普通商品，或把貨幣因素與其它因素等量齊觀，折衷處理，不斷地用行政力量一會兒調(diào)節(jié)供給、一會兒調(diào)節(jié)需求的政策，最終全都失敗了。同樣，在市場出現(xiàn)顯著變化之時，執(zhí)著于供求分析也不合時宜。看多者，忽略了貨幣信貸因素的變化可能導(dǎo)致供求逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險；看空者，把市場變化的時間點建立在供求的研判上，同樣也是可笑的。
