今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大變，看跌房?jī)r(jià)者日增，視房?jī)r(jià)崩潰論為國(guó)際資本陰謀的人，終于理屈詞窮，因?yàn)檫@一次看空房地產(chǎn)的聲音更多來(lái)自本土。與此同時(shí)，多頭并沒(méi)有偃旗息鼓，仍在尋找房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的理由。

　　和過(guò)去一樣，看空者、看多者仍然把自己的結(jié)論建立在供求分析上。看空者強(qiáng)調(diào)人口結(jié)構(gòu)變化將引起的需求變化并將之與多項(xiàng)供應(yīng)指標(biāo)對(duì)比，從而得出自己的結(jié)論。甚至有人從建筑周期的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)出發(fā)，言之鑿鑿地將供過(guò)于求從而房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)的時(shí)間確定在某一年�？炊嗾邉t搬出城鎮(zhèn)化數(shù)字，非常自信地宣稱(chēng)市場(chǎng)仍有長(zhǎng)期而巨大的潛力，甚至有人根據(jù)城鎮(zhèn)化數(shù)字，精確地測(cè)算出房地產(chǎn)還有多少年黃金時(shí)期。

　　混戰(zhàn)的多空雙方都披著專(zhuān)業(yè)分析的外衣，似乎都很有道理，令人無(wú)所適從。于是乎，誰(shuí)的聲音大，誰(shuí)占領(lǐng)的輿論陣地高，誰(shuí)的觀(guān)點(diǎn)就能俘獲更多的群眾。筆者每天看到媒體上這些多空交鋒，常常感慨萬(wàn)千。對(duì)那些執(zhí)著于測(cè)算供需數(shù)據(jù)的人，既欽佩其認(rèn)真態(tài)度，又不認(rèn)同其邏輯。在我看來(lái)，除了用存貨、在建等供給數(shù)據(jù)與去化率等需求數(shù)據(jù)進(jìn)行一些短期預(yù)測(cè)有幾分靠譜外，把長(zhǎng)期分析建立在所謂的供求關(guān)系上，方法就是錯(cuò)的。

　　我們先從城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系看供需分析如何不靠譜。看多者認(rèn)為，過(guò)去十年中國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)大幅上漲是由城市化推動(dòng)的，是健康的，因?yàn)槌鞘谢�尚未完成，所以還有繼續(xù)上漲的空間。這里還隱藏著另一個(gè)判斷，即一旦中國(guó)城市化完成，需求基礎(chǔ)就沒(méi)有了，因而也就不會(huì)再出現(xiàn)泡沫了�？纯辗�?jī)r(jià)的人認(rèn)為實(shí)際城市化數(shù)據(jù)較官方統(tǒng)計(jì)高，所以房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)結(jié)束或即將結(jié)束。不難看出，雙方對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷相反，但依據(jù)的邏輯相同，需求之有無(wú)，需求之強(qiáng)弱，可以解釋過(guò)去房?jī)r(jià)的上漲，也能預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)。

　　但是，稍加分析即可發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與人口、從而與需求相對(duì)應(yīng)的邏輯不成立。

　　首先，需求推動(dòng)商品上漲，只有在供給保持不變的情況下才成立，此道理絕對(duì)正確，又非常簡(jiǎn)單。近十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)最基本事實(shí)上，盡管城市人口在增長(zhǎng)，但相應(yīng)的供給增長(zhǎng)得更快。就好比，原來(lái)100個(gè)人吃1萬(wàn)斤大米，現(xiàn)在增加到200人，但大米供應(yīng)增加到了2萬(wàn)斤，甚至更多，如果這時(shí)大米漲價(jià)了，是因?yàn)槿丝谠黾訂�？顯然不是！肯定還有其它的原因。

　　其次，歷史上，大多數(shù)國(guó)家城市化過(guò)程中房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了比較可觀(guān)的上漲，甚至出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的泡沫。但這種上漲有兩種可能，或由兩種成分構(gòu)成：一是與人均收入增速相適應(yīng)或回報(bào)與其它大類(lèi)資產(chǎn)相當(dāng)，因而是正常合理的上漲；另一種是上漲速度超過(guò)人均收入漲速以及正常的資金回報(bào)，因而理論上是泡沫，并最終回落修正。對(duì)于第一種上漲，即合理的上漲，它本質(zhì)上與城市化導(dǎo)致需求人口增加無(wú)關(guān)；對(duì)于第二種上漲，很可能是因?yàn)樘幱诔鞘谢�過(guò)程中的國(guó)家，其金融市場(chǎng)更不完備，政府在貨幣控制方面更缺乏經(jīng)驗(yàn)，因而容易出現(xiàn)貨幣寬松和金融放縱。

　　第三，房?jī)r(jià)上漲或房?jī)r(jià)泡沫，與城市化根本不存在一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。城市化過(guò)程很可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（因人均收入上升），但不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫（房?jī)r(jià)漲幅脫離收入漲幅），而城市化完成也絕不意味著再也不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫了。后一點(diǎn)是再顯著不過(guò)的事實(shí)，但卻很少有人去關(guān)注它的含義。事實(shí)上，更多的房地產(chǎn)泡沫不是發(fā)生在處于城市化進(jìn)程中的國(guó)家，而是發(fā)生在城市化早已完成了的發(fā)達(dá)國(guó)家（一些出現(xiàn)泡沫的國(guó)家城市化率超過(guò)90％）。這些例子，近的有2008年次貸危機(jī)，稍遠(yuǎn)點(diǎn)的美國(guó)1980年代后半期的儲(chǔ)貸泡沫和1987-1993年以瑞典為代表的北歐國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫，這些泡沫規(guī)模都不小，最后都導(dǎo)致了金融危機(jī)。有的人認(rèn)為，日本房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)城市化率為70％，而中國(guó)現(xiàn)在還只有50％，潛臺(tái)詞是：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫要破裂，至少也要等城市化率達(dá)到日本那個(gè)水平，還遠(yuǎn)著呢！如果你發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與城市化率根本不存在一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，你還會(huì)從這種類(lèi)比中獲得安全感嗎？

　　既然城市化產(chǎn)生的需求不必然導(dǎo)致泡沫，城市化完成也不能保證不再發(fā)生泡沫，那么什么因素與房地產(chǎn)泡沫有更緊密的關(guān)聯(lián)？答案是：貨幣政策。歷史上所有的房地產(chǎn)泡沫都是因?qū)捤韶泿哦�起，最終因貨幣正�；�而滅，從來(lái)沒(méi)有過(guò)哪一次房?jī)r(jià)牛市是受人多推動(dòng)的。

　　供給與需求同步上升的情況下，商品價(jià)格不會(huì)因此而漲，但社會(huì)總貨幣供給過(guò)量后，這一規(guī)律就不成立了。經(jīng)歷過(guò)1988年通脹的人很容易觀(guān)察到需求是如何被“制造”出來(lái)的。因?yàn)橛辛送�脹預(yù)期，人們的囤集（主要是相對(duì)易保存的商品）無(wú)端制造出大量的需求，將價(jià)格成倍推高。相對(duì)于普通商品，房屋等資產(chǎn)品更易于保存，更易于成為過(guò)量貨幣的出口。貨幣推高住房需求，首先是推高投資需求，那些為賣(mài)而買(mǎi)的需求，在沒(méi)有寬松金融環(huán)境下是不易出現(xiàn)甚至不會(huì)出現(xiàn)的。真實(shí)需求（即所謂剛需）也常常是受到寬松貨幣的刺激才冒出來(lái)。一旦需求（投資需求和真實(shí)需求）被過(guò)量貨幣所激發(fā)，就會(huì)形成一個(gè)“價(jià)格上漲與需求上升”循環(huán)。處在這個(gè)循環(huán)中，各種類(lèi)型的需求都給人以健康可靠的感覺(jué)，但只要把貨幣條件一抽掉，就會(huì)迅速被證明是虛幻的。投資需求不必說(shuō)，真實(shí)需求最終也會(huì)被證明是不真實(shí)的。

　　次貸危機(jī)前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看上去相當(dāng)健康，它沒(méi)有什么投資的成分，以新移民為代表的低收入階層對(duì)住房的需求實(shí)實(shí)在在，因此，房?jī)r(jià)上漲看上去具有“堅(jiān)實(shí)”的基礎(chǔ)。如果有人因此在2007年房?jī)r(jià)未崩潰之前進(jìn)行一個(gè)計(jì)算，說(shuō)美國(guó)提高自住率空間還有多大多大，低收入階層購(gòu)房需求還有多少多少，房?jī)r(jià)上漲仍有空間之類(lèi)的，恐怕也能迷惑不少人。但這些所謂“剛需”、“真實(shí)需求”在貨幣輕輕收緊（長(zhǎng)期利率僅上升1個(gè)多百點(diǎn)）之后，很快就現(xiàn)出了原形，所謂的需求在失去便宜資金后，像水蒸氣一樣消失了。

　　對(duì)于資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，供求分析是最不靠譜又最容易迷惑人的（這規(guī)律同樣適用于股票）。資產(chǎn)的供給和需求，常常是隨貨幣而來(lái)，又隨貨幣而去，種種從結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行的分析，表面上看極有說(shuō)服力，但在大周期運(yùn)動(dòng)視角下，則百分之百是一個(gè)誤區(qū)。貨幣因素與人們?nèi)庋鬯�看到的供需因素不是并列關(guān)系，并不是同時(shí)起作用，它們之間是根本與表象的關(guān)系，供需關(guān)系只是結(jié)果，而不是原因。那些把房屋視為普通商品，或把貨幣因素與其它因素等量齊觀(guān)，折衷處理，不斷地用行政力量一會(huì)兒調(diào)節(jié)供給、一會(huì)兒調(diào)節(jié)需求的政策，最終全都失敗了。同樣，在市場(chǎng)出現(xiàn)顯著變化之時(shí)，執(zhí)著于供求分析也不合時(shí)宜。看多者，忽略了貨幣信貸因素的變化可能導(dǎo)致供求逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；看空者，把市場(chǎng)變化的時(shí)間點(diǎn)建立在供求的研判上，同樣也是可笑的。