金融安全與穩(wěn)定需要一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)
郭田勇 金融學(xué)博士，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任。擔(dān)任亞洲開(kāi)發(fā)銀行顧問(wèn)、中國(guó)國(guó)際金融學(xué)會(huì)理事、民建中央財(cái)政金融委員會(huì)委員等多項(xiàng)學(xué)術(shù)和社會(huì)兼職。在《人民日?qǐng)?bào)》、《金融研究》等國(guó)內(nèi)外報(bào)刊發(fā)表各類論文、文章500余篇，完成《中國(guó)貨幣政策體系的選擇》等多部專著，主持和參與各類課題研究20多項(xiàng)。
最近國(guó)家出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，既體現(xiàn)了對(duì)保障和改善民生的關(guān)切，彰顯了對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心和勇氣，同時(shí)還表達(dá)了對(duì)維護(hù)金融安全的深遠(yuǎn)意義。日前，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授接受《理論前沿》周刊專訪，就中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融體系安全進(jìn)行深入分析。他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系有著千絲萬(wàn)縷的密切聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，可能對(duì)銀行體系乃至整個(gè)國(guó)家金融安全帶來(lái)較大的沖擊；維護(hù)國(guó)家金融安全需要一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這需要理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)各市場(chǎng)主體間的關(guān)系，明確權(quán)責(zé)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)金融體系的關(guān)系密切
記者：眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系關(guān)系密切。在您看來(lái)，這種密切關(guān)系體現(xiàn)在哪些方面？
郭田勇：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其自身的發(fā)展很大程度上依賴于資金供給的松緊程度，因此依靠信用的資金融通在整個(gè)產(chǎn)業(yè)中扮演著無(wú)比重要的角色。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融體系的依托主要依賴于兩個(gè)層面，一個(gè)是供給層面，一個(gè)是需求層面。供給層面主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往需要大量資金的投入，在房地產(chǎn)商自有資金有限的情況下，金融體系資金的支撐是其健康發(fā)展的必要條件。與一般行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)的特殊屬性使得金融體系不僅形成了對(duì)供給的支撐，同時(shí)需求層面也需要金融體系的支持，一方面房地產(chǎn)的價(jià)格特征使得大部分需求者需要借助于金融工具形成有效的購(gòu)買力，另一方面，隨著供給方的融資渠道的多樣化，預(yù)售收入也成為了房地產(chǎn)商資金來(lái)源的重要組成部分，這也為供給方間接地提供了一種融資。目前，我國(guó)的金融體系是以銀行為主導(dǎo)的發(fā)展模式，金融市場(chǎng)的尚不完善使得只有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)才能上市融資，而其他融資渠道如債券融資、信托融資、基金融資等在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的資金相比銀行而言也是極其有限的。對(duì)于銀行體系來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)較為重要的原因使得其受到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較大的制約。一是由于我國(guó)過(guò)度依靠銀行的金融體系使得銀行面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為銀行資金的分流提供了一個(gè)渠道。二是由于我國(guó)未來(lái)城市化進(jìn)程所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的預(yù)期使得銀行加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持，其通過(guò)續(xù)短貸長(zhǎng)發(fā)揮杠桿作用，創(chuàng)造貨幣為房地產(chǎn)提供必要的信用，最終使得房地產(chǎn)業(yè)成為了銀行的一個(gè)重要的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。故而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮與否會(huì)在很大程度上影響到銀行體系的發(fā)展。銀行體系作為一國(guó)的支付系統(tǒng)，在房地產(chǎn)行業(yè)與其相關(guān)度較高的情況下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)一旦積累到一定程度會(huì)引發(fā)大規(guī)模的銀行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果會(huì)使得銀行體系遭到較大的創(chuàng)傷，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的信用創(chuàng)造職能，導(dǎo)致流動(dòng)性的趨緊，從而最終會(huì)給一國(guó)的金融安全帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系除了這種直接聯(lián)系外，二者之間的間接聯(lián)系也不容忽視。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，其穩(wěn)健發(fā)展有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的繁榮向上，最終帶來(lái)的是金融體系的穩(wěn)定和銀行盈余的提高，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常所帶來(lái)的效果，從長(zhǎng)期來(lái)看則是相反的。二是通過(guò)土地財(cái)政所帶來(lái)的間接影響。我國(guó)特有的土地制度使得政府也成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與主體之一。而政府的地方融資平臺(tái)往往依賴于銀行的信貸支持，由于地方政府所投資的項(xiàng)目現(xiàn)金流流入相對(duì)較少、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得土地財(cái)政成為了地方政府償債的重要資金來(lái)源。以最為典型的2009年為例，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，地方政府的大規(guī)模投資所帶來(lái)的負(fù)債規(guī)模逾7萬(wàn)億元，這更是加深了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，而土地財(cái)政收入的多少在很大程度上與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和相關(guān)政策有著莫大的關(guān)系。所以，銀行體系對(duì)地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定程度上要依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展與否。
銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的作用在于對(duì)住房需求的信用支持
記者：有人說(shuō)，房地產(chǎn)“綁架”了銀行業(yè)。這種“綁架”的機(jī)制何在？銀行在推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲中是否起到了推波助瀾的作用？
郭田勇：金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有賴于金融體系的支持。因此僅僅從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析金融體系是不完善的，還要著眼于房地產(chǎn)特有的需求面的角度去思考。從我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，也就是銀行體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的支撐作用。
房地產(chǎn)作為人類生存的基本需求，其首先具有消費(fèi)屬性；作為資產(chǎn)，具有保值增值的功能，因此其次具有投資屬性。相應(yīng)的需求可以分為兩部分，一部分是剛性需求或者稱為自住需求，一部分是投資需求。前者彈性較小，后者彈性較大。而目前我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況是，一線城市較高的空置率顯現(xiàn)了我國(guó)的投資屬性的突出。這種現(xiàn)象主要基于以下幾個(gè)方面的原因：其一，我國(guó)投資渠道的匱乏使得房地產(chǎn)投資備受青睞。金融市場(chǎng)的不完善和投資者目前的尚不成熟的投資觀念和專業(yè)知識(shí)的缺乏使得房地產(chǎn)成為大部分人投資的首要選擇。其二，房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高速度帶來(lái)的是人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的共同預(yù)期，加上我國(guó)城市化發(fā)展道路所帶來(lái)的商機(jī)，使人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍抱有較為樂(lè)觀的心理預(yù)期。其三，人們出于避免“后悔心理”的原因，同炒股一樣，追漲殺跌，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)越賣越漲的惡性循環(huán)，使得房地產(chǎn)與實(shí)際價(jià)值逐漸偏離，眾多的需求被迫提前釋放。而房地產(chǎn)需求的釋放往往是借助銀行信貸工具。這種信用杠桿機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)需求的放大發(fā)揮著關(guān)鍵作用，信用杠桿的作用是與購(gòu)房規(guī)模成正比的，因此投資需求的大小在很大程度上是有賴于銀行的杠桿作用的控制。銀行信用約束小，投資成本低，投資需求會(huì)相比自住需求有著更為大幅的上升。相反，信用約束大投資需求則會(huì)有著更為大幅的下降�？梢�(jiàn)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)賴以依賴的客戶群體的影響有著其他產(chǎn)業(yè)不可比擬的特點(diǎn)。
