金融安全與穩(wěn)定需要一個健康的房地產(chǎn)市場
郭田勇 金融學博士，中央財經(jīng)大學金融學院教授，中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任。擔任亞洲開發(fā)銀行顧問、中國國際金融學會理事、民建中央財政金融委員會委員等多項學術(shù)和社會兼職。在《人民日報》、《金融研究》等國內(nèi)外報刊發(fā)表各類論文、文章500余篇，完成《中國貨幣政策體系的選擇》等多部專著，主持和參與各類課題研究20多項。
最近國家出臺了一系列嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，既體現(xiàn)了對保障和改善民生的關(guān)切，彰顯了對調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的決心和勇氣，同時還表達了對維護金融安全的深遠意義。日前，中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授接受《理論前沿》周刊專訪，就中國房地產(chǎn)業(yè)與金融體系安全進行深入分析。他認為，中國房地產(chǎn)市場與金融體系有著千絲萬縷的密切聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，可能對銀行體系乃至整個國家金融安全帶來較大的沖擊；維護國家金融安全需要一個平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，而這需要理順房地產(chǎn)市場各市場主體間的關(guān)系，明確權(quán)責。
房地產(chǎn)市場與我國金融體系的關(guān)系密切
記者：眾所周知，中國房地產(chǎn)市場與金融體系關(guān)系密切。在您看來，這種密切關(guān)系體現(xiàn)在哪些方面？
郭田勇：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其自身的發(fā)展很大程度上依賴于資金供給的松緊程度，因此依靠信用的資金融通在整個產(chǎn)業(yè)中扮演著無比重要的角色。房地產(chǎn)業(yè)對金融體系的依托主要依賴于兩個層面，一個是供給層面，一個是需求層面。供給層面主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金運作環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的開發(fā)往往需要大量資金的投入，在房地產(chǎn)商自有資金有限的情況下，金融體系資金的支撐是其健康發(fā)展的必要條件。與一般行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)的特殊屬性使得金融體系不僅形成了對供給的支撐，同時需求層面也需要金融體系的支持，一方面房地產(chǎn)的價格特征使得大部分需求者需要借助于金融工具形成有效的購買力，另一方面，隨著供給方的融資渠道的多樣化，預(yù)售收入也成為了房地產(chǎn)商資金來源的重要組成部分，這也為供給方間接地提供了一種融資。目前，我國的金融體系是以銀行為主導的發(fā)展模式，金融市場的尚不完善使得只有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)才能上市融資，而其他融資渠道如債券融資、信托融資、基金融資等在整個房地產(chǎn)市場所提供的資金相比銀行而言也是極其有限的。對于銀行體系來說，有兩個較為重要的原因使得其受到房地產(chǎn)市場發(fā)展較大的制約。一是由于我國過度依靠銀行的金融體系使得銀行面臨著巨大的經(jīng)營壓力，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展為銀行資金的分流提供了一個渠道。二是由于我國未來城市化進程所帶來的房地產(chǎn)市場繁榮的預(yù)期使得銀行加大了對房地產(chǎn)市場的支持，其通過續(xù)短貸長發(fā)揮杠桿作用，創(chuàng)造貨幣為房地產(chǎn)提供必要的信用，最終使得房地產(chǎn)業(yè)成為了銀行的一個重要的盈利增長點。故而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮與否會在很大程度上影響到銀行體系的發(fā)展。銀行體系作為一國的支付系統(tǒng)，在房地產(chǎn)行業(yè)與其相關(guān)度較高的情況下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的風險一旦積累到一定程度會引發(fā)大規(guī)模的銀行業(yè)系統(tǒng)風險，其結(jié)果會使得銀行體系遭到較大的創(chuàng)傷，無法發(fā)揮應(yīng)有的信用創(chuàng)造職能，導致流動性的趨緊，從而最終會給一國的金融安全帶來巨大的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)市場與金融體系除了這種直接聯(lián)系外，二者之間的間接聯(lián)系也不容忽視。一是房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的推動作用，其穩(wěn)健發(fā)展有利于整個經(jīng)濟的繁榮向上，最終帶來的是金融體系的穩(wěn)定和銀行盈余的提高，而房地產(chǎn)市場的異常所帶來的效果，從長期來看則是相反的。二是通過土地財政所帶來的間接影響。我國特有的土地制度使得政府也成為了房地產(chǎn)市場的參與主體之一。而政府的地方融資平臺往往依賴于銀行的信貸支持，由于地方政府所投資的項目現(xiàn)金流流入相對較少、周期長等特點，使得土地財政成為了地方政府償債的重要資金來源。以最為典型的2009年為例，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，地方政府的大規(guī)模投資所帶來的負債規(guī)模逾7萬億元，這更是加深了地方政府對土地財政的依賴，而土地財政收入的多少在很大程度上與房地產(chǎn)市場的發(fā)展和相關(guān)政策有著莫大的關(guān)系。所以，銀行體系對地方政府融資平臺的風險控制在一定程度上要依賴于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展與否。
銀行在房地產(chǎn)市場中最大的作用在于對住房需求的信用支持
記者：有人說，房地產(chǎn)“綁架”了銀行業(yè)。這種“綁架”的機制何在？銀行在推動房價過快上漲中是否起到了推波助瀾的作用？
郭田勇：金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有賴于金融體系的支持。因此僅僅從房地產(chǎn)市場的供給分析金融體系是不完善的，還要著眼于房地產(chǎn)特有的需求面的角度去思考。從我國的實際情況來看，也就是銀行體系對房地產(chǎn)市場的需求的支撐作用。
房地產(chǎn)作為人類生存的基本需求，其首先具有消費屬性；作為資產(chǎn)，具有保值增值的功能，因此其次具有投資屬性。相應(yīng)的需求可以分為兩部分，一部分是剛性需求或者稱為自住需求，一部分是投資需求。前者彈性較小，后者彈性較大。而目前我國的現(xiàn)實情況是，一線城市較高的空置率顯現(xiàn)了我國的投資屬性的突出。這種現(xiàn)象主要基于以下幾個方面的原因：其一，我國投資渠道的匱乏使得房地產(chǎn)投資備受青睞。金融市場的不完善和投資者目前的尚不成熟的投資觀念和專業(yè)知識的缺乏使得房地產(chǎn)成為大部分人投資的首要選擇。其二，房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)，我國經(jīng)濟增長的高速度帶來的是人們對房地產(chǎn)市場繁榮的共同預(yù)期，加上我國城市化發(fā)展道路所帶來的商機，使人們對房地產(chǎn)市場普遍抱有較為樂觀的心理預(yù)期。其三，人們出于避免“后悔心理”的原因，同炒股一樣，追漲殺跌，從而導致了房價越賣越漲的惡性循環(huán)，使得房地產(chǎn)與實際價值逐漸偏離，眾多的需求被迫提前釋放。而房地產(chǎn)需求的釋放往往是借助銀行信貸工具。這種信用杠桿機制對房地產(chǎn)需求的放大發(fā)揮著關(guān)鍵作用，信用杠桿的作用是與購房規(guī)模成正比的，因此投資需求的大小在很大程度上是有賴于銀行的杠桿作用的控制。銀行信用約束小，投資成本低，投資需求會相比自住需求有著更為大幅的上升。相反，信用約束大投資需求則會有著更為大幅的下降�？梢娿y行對房地產(chǎn)市場賴以依賴的客戶群體的影響有著其他產(chǎn)業(yè)不可比擬的特點。
