康銀投資公司董事長俞志遠(yuǎn)近期一直奔忙于北京和溫州之間。“住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)散售模式面臨政策壁壘，大量炒房資金正在尋找新的投資出口。”俞志遠(yuǎn)坦言，設(shè)立私募股權(quán)基金，吸納溫州等地的炒房資本，統(tǒng)一投向中心城市內(nèi)具有成長潛力的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，在培育成熟之后適時(shí)退出，正在成為眾多資本運(yùn)作高手的投資選擇。

商業(yè)散售或終結(jié)

不久前，北京市出臺(tái)規(guī)定，禁止酒店式公寓向個(gè)人出售。業(yè)內(nèi)專家指出，這將是北京等一線城市商業(yè)開發(fā)模式變革的信號(hào)。未來，散售的商業(yè)物業(yè)將逐步退出歷史舞臺(tái)，取而代之的專業(yè)化大資金對(duì)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一開發(fā)、招商和資產(chǎn)管理，當(dāng)該物業(yè)具備穩(wěn)定投資回報(bào)之時(shí)，尋找安全性資本接盤。

“以前，北京等城市允許向商業(yè)物業(yè)頒發(fā)分戶式產(chǎn)權(quán)，在此背景下，散售式商業(yè)開發(fā)模式日益流行。不過，今后商業(yè)產(chǎn)權(quán)可能趨向于整體產(chǎn)權(quán)，這對(duì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)以及投資模式都將構(gòu)成巨大影響。”一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表示。

以散售模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，優(yōu)點(diǎn)是銷售回款快，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散，開發(fā)企業(yè)能在較短時(shí)間內(nèi)做大規(guī)模。而在房地產(chǎn)業(yè)上升期，散售模式下的商業(yè)地產(chǎn)也受到了炒房資金的青睞。北京CBD區(qū)域早期的寫字樓和商鋪項(xiàng)目很多被“晉察冀”地區(qū)的煤老板所購買。

經(jīng)過多年的發(fā)展，商業(yè)散售模式的弊端也逐步顯現(xiàn)。物業(yè)持有者“各自為政”式管理以及相互之間的租金競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)域整體品質(zhì)下滑。更為嚴(yán)重的是，在住宅市場(chǎng)火熱之際，眾多商業(yè)立項(xiàng)的用地項(xiàng)目紛紛變身為“酒店式公寓”、“精裝商住小戶型”、“LOFT”等形式加以銷售。

“CBD區(qū)域原本規(guī)劃為寫字樓或綜合商業(yè)的項(xiàng)目很多都變成了公寓，顯然，商業(yè)區(qū)建過多的住宅，不僅僅影響交通和商業(yè)氛圍，而且更影響城市各功能區(qū)作用的發(fā)揮。”高和投資董事長蘇鑫指出。

日前，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委和國土局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，其中明確，在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元進(jìn)行銷售。

“此舉的主要目的是規(guī)范市場(chǎng)，否則將來到處都是住宅，原來的商業(yè)、酒店也成了住宅，城市就失去了后續(xù)活力。”北京市有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人表示。除酒店外，目前也有不少商業(yè)或綜合立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，改為住宅銷售。該負(fù)責(zé)人透露，下一步，還將陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅將被禁售的規(guī)定。

業(yè)內(nèi)人士坦言，在政策推動(dòng)下，今后北京等城市的商業(yè)物業(yè)散售模式將漸漸淡出，眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面臨轉(zhuǎn)型。不過，經(jīng)過近幾年的資本積累和規(guī)模擴(kuò)張，多數(shù)商業(yè)物業(yè)開發(fā)商正在改變主要依靠物業(yè)出售的盈利模式，散售比例逐年下降。而隨著城市中心區(qū)商業(yè)用地的日益稀缺，部分開發(fā)商已開始增加自持型物業(yè)的比重。

PE化投資商業(yè)物業(yè)

商業(yè)散售模式面臨終結(jié)，住宅市場(chǎng)在調(diào)控下陷入冰凍，山西和浙江兩大民間炒房資本的集聚地正在醞釀新的投資模式。

“向山西等地的民間資本募集資金，投資收購北京等一線城市商辦物業(yè)，對(duì)資產(chǎn)整合經(jīng)營后繼而售出以獲得投資利潤。”蘇鑫創(chuàng)辦的高和投資便在從事著這一新的投資模式。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉指出，原本投資比較粗放的民間資本如今正在“集約化”，其中基金化便是一種趨勢(shì)。高和投資之后，還將涌現(xiàn)出很多類似的人民幣基金，委托給專業(yè)人員管理，并投資項(xiàng)目前期。這與以前單純“炒樓”有了很大的區(qū)別。

“與住宅地產(chǎn)相比，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)一直處于低估狀態(tài)，投資回報(bào)率十分可觀；與此同時(shí)，大量民間資本出于避險(xiǎn)或增值的考慮，需要尋找投資的出口；這就為以商業(yè)地產(chǎn)為投資方向的私募股權(quán)基金創(chuàng)造了發(fā)展的空間。”蘇鑫指出。

據(jù)蘇鑫判斷，相對(duì)于國外基金占商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)份額的60%至70%，國內(nèi)基金目前在這一投資市場(chǎng)上的比例還很��；不過，國內(nèi)民間資本卻十分充裕。

以山西為例，今年5月，深入推進(jìn)中的第二輪山西煤礦企業(yè)改制釋放出大量資金。官方數(shù)據(jù)顯示，2009年開始的山西煤礦體制改革，大約向市場(chǎng)釋放了1400億資金。“實(shí)際數(shù)字則可能高達(dá)3000億元。”一位不愿透露姓名的山西煤老板表示。在如今住宅和股市均不景氣的時(shí)候，大量民間資本的流向，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

一位不愿透露姓名的山西煤老板則表示，市場(chǎng)上缺乏更好的投資機(jī)會(huì)，在住宅市場(chǎng)不太確定的情況下，商業(yè)物業(yè)會(huì)是一個(gè)投資目標(biāo)。

與以往的商業(yè)散售不同，高和投資的模式類似于PE投資，同時(shí)是基于商業(yè)整售的模式。據(jù)蘇鑫介紹，募集資金后，公司將目標(biāo)物業(yè)整體收購并制定標(biāo)準(zhǔn)，然后引進(jìn)特定要求的租戶，經(jīng)過重新包裝、整合以及培育，再連帶租約將物業(yè)出售給安全性資本。除了這種套現(xiàn)模式外，高和投資還將作為已售物業(yè)的管理方，提供資產(chǎn)管理服務(wù)。

今年初，高和投資嘗試收購了凱德置地開發(fā)的凱德華璽底商；隨后，高和投資又收購了位于北京燕莎商圈的中莎廣場(chǎng)，該物業(yè)包括寫字樓和底商，面積約為2.5萬平米，預(yù)計(jì)6月初開始銷售。

退出渠道通暢

私募基金投資物業(yè)最終的目的是獲利退出，投資商業(yè)物業(yè)也不例外。在商業(yè)整售模式下，如何尋找大資金接盤，是蘇鑫等私募老板主要考慮的問題之一。

據(jù)蘇鑫分析，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，資本屬性是多元化的。山西、浙江等民間炒房資金對(duì)回報(bào)率要求高，因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力也強(qiáng)；而