近期，各大券商的房地產(chǎn)行業(yè)分析師仍然把焦點集中在房地產(chǎn)調(diào)控政策及房地產(chǎn)板塊估值方面。大部分人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效果初現(xiàn)，未來調(diào)控政策的節(jié)奏將放緩，短期內(nèi)或難有更嚴(yán)厲政策出臺。與此同時，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值較低，但業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)股未來走勢顯現(xiàn)出一定分歧意見。

政策步入節(jié)奏放緩期

中投證券李少明表示，希臘等國的債務(wù)危機尚未根本解決，歐美經(jīng)濟復(fù)蘇步履艱難，不排除經(jīng)濟二次探底；在中國經(jīng)濟調(diào)控可能帶來的疊加效應(yīng)、房地產(chǎn)調(diào)控初見成效的背景下，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控將相機行事，短期內(nèi)不會有更加嚴(yán)厲的政策，“房產(chǎn)稅”出臺難有時間表。

中銀國際田世欣指出，近期公布的廣州、重慶、浙江等地的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則大多沒有超出新國十條的調(diào)控范圍，地方關(guān)注的焦點集中于增加土地供應(yīng)、擴大保障房建設(shè)和完善預(yù)售監(jiān)管制度等新政的操作層面。

田世欣認(rèn)為，當(dāng)前政策框架已經(jīng)基本形成，后續(xù)新政策預(yù)期除了房產(chǎn)稅和預(yù)售款監(jiān)管外基本釋放完畢。目前，預(yù)售款監(jiān)管地區(qū)有擴大化的趨勢，但該政策是一個各地根據(jù)情況逐步實施的過程，并不會出現(xiàn)一刀切的現(xiàn)象。而房產(chǎn)稅作為物業(yè)稅的先行實驗，出臺已經(jīng)成為必然，但出臺時間并不確定。持有稅是中國房地產(chǎn)行業(yè)制度建設(shè)的重要部分，具有象征性的意義，由于征收范圍的限制，短期影響十分有限。

國信證券方焱也認(rèn)為，去年超寬松政策對經(jīng)濟刺激的邊際效應(yīng)正在弱化，市場對政府嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長和財政收入帶來嚴(yán)重負(fù)面影響的擔(dān)憂在加劇。形勢演化使調(diào)控陷入兩難：不下狠手調(diào)控，土地財政及房地產(chǎn)在經(jīng)濟比重過大、商品房投資品屬性過強，長期來看對經(jīng)濟發(fā)展不利；重拳調(diào)控，勢必導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模收窄影響經(jīng)濟增長和財政收入。但鑒于形勢變化和調(diào)控效果已初顯，為穩(wěn)定經(jīng)濟、讓市場保持一定活躍度，短期調(diào)控節(jié)奏將放緩，下一階段政策將以整合、優(yōu)化已出臺政策為主，短期再密集出臺新政的可能性不大。

不過，各方認(rèn)為，盡管政策預(yù)期將趨于穩(wěn)定，未來將進入政策效果的釋放和觀察期。

田世欣指出，經(jīng)過去年過度放貸后，預(yù)計中國將經(jīng)歷數(shù)年的流動性逐步收縮過程，未來長期的信貸收縮對一線城市房價和成交量的影響將比較明顯，信貸緊縮的效果在未來6-12個月都將對地產(chǎn)板塊產(chǎn)生持續(xù)影響。

招商證券賈祖國認(rèn)為，在目前政策基調(diào)下，房價無疑將緩慢下跌，但未來成交量不會隨著房價下跌而不斷萎縮，將逐漸企穩(wěn)慢慢回升。

地產(chǎn)股走勢現(xiàn)分歧

各分析師對于地產(chǎn)股的未來走勢呈現(xiàn)出不同意見。田世欣認(rèn)為，除了政策預(yù)期混亂，當(dāng)前地產(chǎn)板塊市場分歧的出現(xiàn)和地產(chǎn)股估值到達了一個階段性底部分不開。他表示，未來隨著調(diào)控政策常態(tài)化，而信貸和流動性收縮的效果逐步體現(xiàn)，地產(chǎn)股將在較長時間內(nèi)圍繞當(dāng)前合理估值范圍波動，只有波段性操作機會，而無趨勢性投資機會。

南京證券包曉霞指出，政府力推保障房會對商品房造成沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)基本面環(huán)比向壞，板塊持續(xù)反彈向上動力不足，左邊建倉的風(fēng)險較大。

不過，廣發(fā)證券報告則認(rèn)為，從市凈率和市盈率等指標(biāo)來看，地產(chǎn)股當(dāng)前的估值水平已經(jīng)接近2008年最低時，建議投資者從價值投資的角度，考慮逐步增持地產(chǎn)股。

賈祖國表示，這輪調(diào)控打壓地產(chǎn)，受影響最大的是上游行業(yè)，這些行業(yè)不排除業(yè)績大幅下滑的可能，而整個地產(chǎn)行業(yè)最多是業(yè)績沒什么增長，因此地產(chǎn)股會有相對收益。

李少明認(rèn)為，當(dāng)前板塊估值已較充分超前反映了市場對本輪政策調(diào)控可能帶來的負(fù)面因素，包括成交縮量、降價、甚至資金鏈出問題等的不利影響。預(yù)計今年4季度企業(yè)資金鏈將緊繃，部分一線城市房價將下跌3成，部分二線城市下跌15%，屆時房地產(chǎn)市場的風(fēng)險將釋放，行業(yè)將再次進入新的發(fā)展軌道。

李少明指出，本輪調(diào)控政策力度已經(jīng)足夠，主要城市若不再現(xiàn)房價暴漲，那么本輪政策出臺就告結(jié)束，板塊震蕩筑底就在即；若市場出現(xiàn)超預(yù)期崩盤式降價和開發(fā)商大面積虧損，估值仍將下行。當(dāng)前情況為板塊估值的修復(fù)提供了契機，但板塊探底筑底需要時間，板塊大幅上行的空間也受到制約。