近日，圍繞著政府是否出臺房產(chǎn)稅來調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場成為市場熱點。幾天前，有媒體發(fā)布發(fā)改委人士言論，說“3年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”，隨后發(fā)改委高調(diào)否認這一言論。5月25日中午，一條有關于上海房產(chǎn)稅即將征收的消息不脛而走，并說“新華社下午3點左右發(fā)布”，但隨后新華社并沒有發(fā)布相關消息。

房地產(chǎn)調(diào)控無疑是目前經(jīng)濟生活中最重要的事件，調(diào)控的基礎是對中國房地產(chǎn)市場有著清晰而理性的認識。

房地產(chǎn)市場“怪現(xiàn)象”

中國房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，它應中國市場化改革的大潮而生，1998年，中國正式取消福利分房制度，掐指算來，中國房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展也不過12年而已，而在12年的發(fā)展過程中，中國卻走過了很多國家花費了50年甚至上百年才走完的房地產(chǎn)發(fā)展之路。如今的中國，你走在任何一座城市，都能發(fā)現(xiàn)正在修建的商品房，以及美輪美奐不輸任何一座世界城市的大型樓盤，而在這背后，中國的房價在過去10年的飆漲，讓世界咋舌。

中國房地產(chǎn)市場還有一個有些奇怪的現(xiàn)象，即人均擁有居住面積大大超過亞洲相對發(fā)達地區(qū)的水平。

從人口地理因素上來講，中國擁有世界上最多的13億人口，但可使用的面積卻只有其實際面積的一半。正常來說，中國的人均居住面積理應相對緊張，但事實上，中國的城市人均居住面積卻達到了27-28平方米，這個數(shù)字約為香港和日本的3-4倍，與很多亞洲國家相比也毫不遜色。

人均居住面積相對較為寬裕的重要原因，是使用成本相對較低，中國的水電煤等公共事業(yè)品的價格盡管不斷上漲，但總體上來看，城市居民仍然享受著相當?shù)恼�府補貼，拿供暖這一項來說，如果供暖部門完全按照面積和市場價格來收費的話，相信很多家庭將無法承擔高額的城市供暖費用。同時，中國并沒有像很多國家那樣，對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)稅種，這就意味著一旦購進房產(chǎn)后，其保有的成本也相對較低。

另一個怪現(xiàn)象則存在于房租收益比，按照一般的估計，中國一線城市的房租收益比僅為2.5%至2.8%左右，比照很多亞洲國家和地區(qū)的水平，中國的房租收益比也顯得非常低，考慮到中國的按揭貸款利率約為6%左右，這樣的一個房租收益率對于購房者來說，只能意味著長期的負現(xiàn)金流，然而，眾多購房者卻對這樣一個不合情理的投資回報率趨之若鶩，主要還是因為看到了房地產(chǎn)市場長期的升值潛力，有這樣一個有趣的比較，如果你在2000年1月拿出了100塊錢，分別投資在股票市場、房地產(chǎn)市場以及銀行存款上，經(jīng)過10年后，投資在房地產(chǎn)市場上的100塊錢將變成250塊，投資在股市上的回報率也很高，約為200塊左右，而銀行存款由于風險較低，其回報率也相對較低，約為130塊左右，但是，另一個重要的投資指標——投資回報的波動率——則顯示，中國股市的波動率約為房地產(chǎn)市場的5-6倍，這樣高的波動率也意味著即使你投在股票市場上，也不能保證能賺到理論上可以得到的100塊利潤，而事實上，大多數(shù)投資股票的投資者都是負收益。

第三個怪現(xiàn)象則是中國的住房擁有率，中國是世界上少見的高住房擁有率的國家，在一線大城市之外，身處二三線城市的絕大多數(shù)家庭都擁有自己的住房，即使在北京、上海這樣的一線城市，其住房擁有率也相當高，筆者在很多城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國一線城市的住房擁有率不會低于70%，這在任何國家都是一個令人吃驚的數(shù)字。

如此高的住房擁有率也在很大程度上決定了中國的房租相對較低，但這也讓人對市場上不斷出現(xiàn)的“買不起房”的呼聲覺得十分詫異——只有30%的人沒有自己的住房，怎么會出現(xiàn)類似全社會齊呼房價過高的聲浪呢？而大多數(shù)發(fā)達國家的經(jīng)驗也證明，年輕人買不起房，是一個正常得不能再正常的現(xiàn)象，而中國的所有年輕人都要買房，這不僅讓沒有房子的年輕人顯得憤怒，年輕人的家長們也過分擔憂了年輕人們的房子問題。

這些怪現(xiàn)象的背后，真正需要解決的一個問題是，為什么房價漲幅會這么快，并且房價如此堅挺呢？是因為供應不足么？應該不是。中國的人均居住面積相對較高的事實就證明了這一點。

同時，很多熟悉中國房地產(chǎn)市場的人，都會提出這樣一個現(xiàn)象，很多樓盤早就賣出去了，卻沒有人住，即所謂的空置率過高的問題。既然有房子都沒有人住，那么供應應該不成為問題。供應不是問題，那么問題就出現(xiàn)在需求上。中國家庭對房地產(chǎn)的需求如此旺盛，已經(jīng)到了令人毛骨悚然的地步。二套房和三套房在很多中國家庭成為一種正�，F(xiàn)象，這一方面是由于房屋保有環(huán)節(jié)的費用很低，購房者在買房后幾乎不用付出過多的成本。同時，這也是因為中國家庭分散投資的需要，在經(jīng)年的儲蓄后，中國家庭擁有了令人咋舌的儲蓄，這也導致了中國家庭在購房中不需要使用過多的杠桿，就可以完成購房的過程，而由于其使用的貸款較低，即使在房價出現(xiàn)波動時，也很少出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，這樣穩(wěn)定的投資心態(tài)也決定了中國房地產(chǎn)市場的投資波動率較低。

房地產(chǎn)市場已是泡沫嗎？

關于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論，正在愈演愈烈。

的確，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些令人擔憂的趨勢，第一個就是房價的漲速過快，過去的5年中，中國的平均房價上漲了一倍左右。同時，房租收益率卻顯得較低，目前2.5%-3.0%左右的房租收益率不僅大大低于抵押貸款利率，與很多其他投資品種相比，這樣的投資回報率也顯得過低。