還有一個重要的指標(biāo)，是房價收入比，這一個比率顯示了家庭對房價的承受能力，目前來講，國際指標(biāo)在6-8倍為合理，從中國的整體情況來看，我們的研究發(fā)現(xiàn)，全國平均的房價收入比約為7.8倍左右，處于合理區(qū)間的上限，而一線城市比如北京、上海和深圳的這個比例則大大高于所謂的合理水平，在這些城市，14-16倍的房價收入比，已超過倫敦和紐約的房價收入比。
顯然，這些一線城市房市已經(jīng)出現(xiàn)溢價，表明市場價格已經(jīng)超過其現(xiàn)階段均衡價格。
現(xiàn)在一線房地產(chǎn)市場的溢價會不會蔓延到泡沫的地步呢？
很多人，特別是西方的一些市場參與者，引述美國的例子，認(rèn)為中國必然會跟隨美國的泡沫破滅之路。首先讓我們看看中國與美國之間到底有怎樣的不同。第一個顯著的不同，是絕大多數(shù)中國居民不會把房屋增值的部分拿到銀行進(jìn)行再抵押，換句話說，中國的多數(shù)房產(chǎn)增值的部分仍然是以家庭固定資產(chǎn)的形式存在著，卻沒有在市面上進(jìn)行流通。同時，中國家庭的負(fù)債率很低，想想你身邊的朋友，有多少人是全額付款買了房子，有多少人其實每個月要還的貸款根本不超過其收入的30%，又有多少人寧愿跟父母朋友借錢，也不愿意跟銀行借一筆抵押貸款呢？這些事實意味著，中國家庭的市場負(fù)債率仍然非常低，換言之，他們斷供的可能性很小，因為他們持有的資產(chǎn)即使下跌30%也仍然是銀行的“正資產(chǎn)”，而中國家庭的儲蓄率較高支撐了房地產(chǎn)市場的低杠桿率，較高的儲蓄率體現(xiàn)在很多人伸手向父母借錢時，父母仍然可以拿出很大一筆款項來。
另一個更顯著的不同，是銀行的手中的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險仍然是可控的，數(shù)據(jù)顯示，中國銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款以及對開發(fā)商的貸款，不到中國銀行業(yè)整體貸款的20%，換言之，房地產(chǎn)市場看似重要，但對中國銀行業(yè)的影響，并不如想象中那么大。同時，中國的銀行很少使用金融衍生品將抵押貸款證券化或者再度包裝出售，對于銀行業(yè)來說，其系統(tǒng)風(fēng)險也就大大降低了。
政府該做些什么？
在中國過去12年的住房改革進(jìn)程中，出現(xiàn)了與之前“福利分房”制度完全相反的情況，即政府將所有居民推向市場，除部分特殊利益群體外，幾乎完全取消所有的補(bǔ)貼性住房政策。
這在很大程度上加劇了目前普通百姓對房價上漲過快的抱怨，對于他們來說，自身的收入無法跟上房價的漲幅，但也無法找到相對便宜的可售房屋。未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，中國政府必須把建設(shè)以“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”作為政策的重點，同時減少對高端房產(chǎn)領(lǐng)域的控制，從政策上為這兩個市場設(shè)立一道“界限”，讓收入不同的居民找到各自的容身之所。
在目前中國政府的政策取向中，我們看到了兩種截然不同的態(tài)度。
中央政府在吸取了過去12年房改以來的教訓(xùn)后，力圖大力推廣廉租房和經(jīng)適房等公共住房制度，而地方政府卻顯得有些心不甘情不愿，這背后有財稅制度的原因，因為在“分稅制”后，中央政府拿走了增值稅等稅收的大頭，地方政府的大多數(shù)財政收入來自于賣地的收入，對于地方政府來說，建設(shè)公共住房不僅意味著賣地收入的減少，同時建設(shè)公共住房也意味著房價可能會被拉低、同時政府還要為其提供補(bǔ)貼，這一進(jìn)一出，地方政府的收入就更加少了。但是，如果政府可以從私宅市場收取物業(yè)稅，其稅基可以擴(kuò)大，稅收的可持續(xù)性也會增強(qiáng)，其“轉(zhuǎn)移支付”建“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”的能力也會增加。中央政府在物業(yè)稅的征收上如果可以讓利，并以住房的政策作為對地方官員考核的業(yè)績，相信地方政府也有動力來解決這個問題。
關(guān)于物業(yè)稅的討論，事實上也隱含在這樣的政策討論中，如果把市場分割成“自購為主”和“補(bǔ)貼為主”的市場，那么物業(yè)稅的征收就應(yīng)該主要在“自購為主”的市場進(jìn)行，在以“補(bǔ)貼為主”的市場上，物業(yè)稅的征收則顯得意義不大。而如果對住房市場不進(jìn)行區(qū)分，而一股腦地對所有人都征收物業(yè)稅，由于低收入者對稅收更加敏感，其邊際效用更大，實際上，物業(yè)稅在起到調(diào)節(jié)房價的作用的同時，也降低了中低收入者的實際購買力。
與此同時，將住宅市場進(jìn)行分割，也有利于降低銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。
在房地產(chǎn)融資中，銀行的風(fēng)險中第一來自于一級市場，即開發(fā)商對土地進(jìn)行開發(fā)這一塊，另一個則來自于抵押貸款領(lǐng)域。
大家都知道，商業(yè)銀行是利潤驅(qū)動的，限制銀行不向第二套或者第三套房發(fā)放貸款，等于讓貓不吃魚，實際上是變相限制銀行的利潤增長，事實上，讓商業(yè)銀行自身判斷市場風(fēng)險和信貸風(fēng)險，是更加可行和明智的做法。另外，國家對購買一套房采取低按揭利率等補(bǔ)貼手段，實際上是讓銀行承擔(dān)了更多的風(fēng)險，卻沒有讓其得到相應(yīng)的風(fēng)險定價——因為首套房的購買者沒有任何的購房經(jīng)驗，承受市場波動的能力較小，而銀行卻由于政策因素被迫向其提供成本較低的利率。
筆者認(rèn)為，正確的做法應(yīng)該是由政府提供補(bǔ)貼，而非由銀行承擔(dān)風(fēng)險。但是，如果我們能夠建立起互相分割的房地產(chǎn)市場，銀行的功能和政府的功能就能區(qū)分得更加清楚，在某種程度上來說，也降低了銀行面臨的經(jīng)營和信貸風(fēng)險。同時，金融創(chuàng)新允許房地產(chǎn)
