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地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是貨幣貶值

來源:21世紀經(jīng)濟報道 時間:2011-02-26 10:36:17

中國政府正在以更多的行動顯示自己抑制房價的意志,在要求各地根據(jù)“國八條”制定諸如限購這樣的措施之后,中央又在兩會前布置地方政府今年必須完成建設(shè)1000萬套保障性住房的目標。銀行業(yè)在全球金融危機期間制定的購買住房的優(yōu)惠利率政策也相繼取消。

從政策的著力點可以看出,中國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題具有兩重屬性:一是經(jīng)濟上的泡沫化,通過限購抑制大量投資性消費;其次,住房市場喪失了社會公正,房價急速上漲導(dǎo)致相當(dāng)一部分低收入者毫無希望能夠買到住房,這讓社會出現(xiàn)不滿情緒,尤其是剛剛畢業(yè)的年輕人在收入本來就低的情況下幾乎喪失能夠置業(yè)的可能。

這是危機的前兆,因為房地產(chǎn)的泡沫化將進一步推動通脹,并可能對金融安全與經(jīng)濟穩(wěn)定構(gòu)成現(xiàn)實的威脅,進而對整個社會發(fā)展產(chǎn)生重要影響。通過住房這個載體也會直觀的放大中國家庭財產(chǎn)的兩極分化,強化社會分配不公的狀態(tài)。通脹與分配不公往往是影響社會穩(wěn)定的主要原因,比如新近在北非與中東發(fā)生的混亂。

但是,通過商品房限購以及加大保障房供給的做法基本上屬于“頭疼醫(yī)頭”的方法,因為房地產(chǎn)所帶來的泡沫化風(fēng)險與中國的發(fā)展模式、貨幣政策以及收入分配有關(guān),而不僅僅是供需上的失衡。它是整體經(jīng)濟風(fēng)險的一部分而不是單獨存在的頑疾,如果只用外科手術(shù)式的措施來應(yīng)對當(dāng)前的地產(chǎn)亂象,可能會衍生新的問題。

要求全國普及的限購政策至少表明,中國住房的投資性特征較為嚴重,盡管沒有具體的數(shù)據(jù),但是根據(jù)觀察,個別地區(qū)投資(投機)性消費占到40%左右的市場份額,有的地區(qū)甚至更高。因為大部分人都能感受到近幾年物價在快速上漲,這使得人們?yōu)閮π钆c收入貶值而焦慮。而在中國,投資房子幾乎是唯一可以保值增值的方法,因為在傳統(tǒng)的文化里,看得見、摸得著的住宅會給人資產(chǎn)的安全感,何況在政府屢屢調(diào)控而沒有效果的情況下,全民認定房價未來一定會繼續(xù)上漲。

通脹越發(fā)明顯,公眾囤積房屋的熱情越高,這刺激了更多的房地產(chǎn)投資,并使得價格可以沖破種種政策的打壓而繼續(xù)上漲。無疑,這具有典型的泡沫特征,不可持續(xù)。一旦通脹倒逼利率不斷提高到一定水平刺破這個泡沫,那將出現(xiàn)大量“負翁”與過剩的住房,并對銀行安全構(gòu)成威脅,將整個經(jīng)濟拖入衰退,就如美國的次貸危機一樣。

但是,限購政策不僅變相承認了貨幣貶值,而且還強制性的關(guān)閉了公眾將儲蓄通過購買資產(chǎn)的方式以增值保值的渠道,這意味著如果不將錢花出去,它的價值只能眼睜睜被貶值與剝奪。因此,地產(chǎn)泡沫化的動力是中國實際通脹率在快速上漲,如果政府不繼續(xù)實施緊縮的貨幣政策(如提高利率)降低公眾通脹預(yù)期的話,公眾為了防止儲蓄貶值,可能用種種奇怪的方法(如假離婚、社保造假等)沖破限購令,或者不得不開始向其他資產(chǎn)或商品領(lǐng)域蔓延,惡化通脹形勢。

目前,房租與人工價格的上漲正在補償式的推高城市服務(wù)業(yè)價格,燃油價格再次提高,許多城市的居民電費也莫名其妙的上升,但中國CPI數(shù)據(jù)難以顯示公眾真實的生活感受,因此,央行目前的利率水平仍然不足以抑制通脹。任何以為通脹只是一次性發(fā)燒的想法都是危險的,因為本幣價值的重估只會通過公眾的恐慌引起混亂,這種心理上的失控將是災(zāi)難性的。

抑制通脹的結(jié)果顯而易見,即經(jīng)濟增長可能放緩。但中國地方政府似乎不能接受這種結(jié)果,因為他們過去借了太多的債,需要一個繁榮的環(huán)境來維持資金鏈,比如通過出售土地。一定程度上而言,中國的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)被投資劫持了,如果投資放緩,經(jīng)濟增速下降,地方政府的債務(wù)與一些住房按揭都可能出現(xiàn)信用問題。因此,中國經(jīng)濟顯然陷入奇怪的矛盾:中國經(jīng)濟必須保持增長,這將強化通脹預(yù)期,進一步刺激通脹與資產(chǎn)泡沫;而要降低通脹預(yù)期與打壓泡沫,則需要緊縮貨幣以降低增長預(yù)期。

中國政府自信自己特有的經(jīng)濟調(diào)控能力能夠戰(zhàn)勝層出不窮的難題,從而保持一種穩(wěn)定的狀態(tài)。因此,對待通脹的態(tài)度曖昧,既不想降低經(jīng)濟增長速度,也不想通脹失控,這種立場持續(xù)至今已經(jīng)多年,并產(chǎn)生了當(dāng)前的復(fù)雜局面。幾乎沒有一種先例,在失衡的道路上只要繼續(xù)走下去,失衡就會自然消失而不是增強。

目前,耗資上萬億的1000萬套的保障性住房計劃毫無疑問會刺激經(jīng)濟增長,這會激發(fā)公眾的通脹預(yù)期,并給住房市場更大的壓力。因此,我們看到這樣一種奇怪的政策組合:通過限購防止公眾因通脹恐慌而囤積房產(chǎn),同時又以大規(guī)模的保障房建設(shè)刺激經(jīng)濟增長與通脹預(yù)期。事實上,地產(chǎn)的風(fēng)險不在于供求關(guān)系的異化與失衡,而在于貨幣貶值與分配不公。

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