在許多人心目中，對于限購似乎有一種不理解。如今，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的限購令，已經(jīng)有幾十個城市宣布開始執(zhí)行。那么，我們到底該如何認(rèn)識房地產(chǎn)限購這個行為呢？為此，央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵(微博)特意撰文，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)理上分析限購的本質(zhì)、理由、適用性及其后果。最后，李稻葵得出結(jié)論是，房地產(chǎn)限購合理。

李稻葵分析了地產(chǎn)限購產(chǎn)生的原因。他說，原本房地產(chǎn)市場自身具有調(diào)節(jié)的功能，但是這樣的一個過程，往往時間過長，對于金融系統(tǒng)帶來的沖擊，以及在房地產(chǎn)過分投資過程中帶來的土地、資源的浪費(fèi)，毫無疑問是巨大的。如果監(jiān)管者能夠及時看清這一前景，就應(yīng)該采取措施進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)的最極端形式，就是直接限制房地產(chǎn)的購買，抑制房地產(chǎn)投資需求。這種直接的限購形式，往往一般來說大家不愿意用，因?yàn)槭强梢酝ㄟ^提高首付、市場利率的方式來打擊的。但是在特殊的情況下，這種手段與短期市場的投資需求增長相比，顯得蒼白無力，因此，限購就成了一個選擇。

李稻葵分析了地產(chǎn)限購令可能將呈現(xiàn)的前景，他說未來限購令可以分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級市場上開發(fā)商并不見得愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，當(dāng)然交易量會萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。在價格降到一定水平的時候，消費(fèi)性需求開始入市。這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅(jiān)持一段時間。其次，政策要有一定的改進(jìn)和優(yōu)化，比如戶籍的因素就應(yīng)該調(diào)整，年限也應(yīng)適當(dāng)降低。再者，相應(yīng)的配套措施必須跟上。在僵持期內(nèi)，一些有住房需求的年輕人還買不到房子，可能同時租房市場還沒有建立起來，這時，政府一定要加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)。

那么限購令有沒有一個時間期限呢？李稻葵認(rèn)為，地產(chǎn)限購也具有一定的局限性，在適合的時候限購令會退出的。

李稻葵說，地產(chǎn)限購是過渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，即，它阻礙或推遲了部分消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)。因此，必須進(jìn)行全面系統(tǒng)的財稅改革，改變地方政府的賣地財政；建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機(jī)制；借鑒德國、新加坡等國經(jīng)驗(yàn)，合理調(diào)節(jié)投資需求。這三條做到了，房地產(chǎn)限購也就具備了退出的條件。