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人民幣升值并非房市利好

來源:21世紀經(jīng)濟報道 時間:2010-09-25 10:54:17

9月21日人民幣對美元匯率中間價升破6.7至6.6997,三周內的升值幅度高達1.6%。此前統(tǒng)計顯示,8月份中國新增外匯占款2430億元,環(huán)比增長42.2%,創(chuàng)出近4個月來新高。業(yè)界普遍認為,熱錢在連續(xù)三個月凈流出后,8月份首次凈流入。

看到上述數(shù)字,普通百姓似乎都傾向于認為房市獲得了本幣升值的利好支撐。這個觀點由來已久,本身卻是錯誤的。應該說,在人民幣升值預期較大且沒有升值之時,利好房市;倘若人民幣真的充分升值,則會打壓國內房價。

首先,人民幣升值可以減少外匯占款,從而有助于減少貨幣投放。而貨幣投放過多,是房價漲幅較大的原因之一。外匯占款是央行投入基礎貨幣的主要渠道。當人民幣有明顯的升值預期時,企業(yè)及個人會積極結售匯,央行發(fā)行人民幣以收購外匯,幣值得以保持穩(wěn)定。反之,當人民幣連續(xù)小幅升值時,央行不用購匯。

其次,人民幣升值可減少通脹風險,有助于抑制國內房地產價格的上漲。投資者炒作房地產,部分因為內地可供投資的品種少,存款利率低,擔心本金會受到通貨膨漲的侵蝕。在人民幣升值的背景下,出口活動受到抑制、外商直接投資可能減少,國內經(jīng)濟會有所降溫,再加上進口原材料及產品的價格下滑,內地物價上漲的風險會有所降低。一些原本出口的商品也會轉銷國內,加劇市場競爭,導致降價。

再有,人民幣升值可令富人增加境外投資,到海外購買更多的房產。一些中國居民會發(fā)現(xiàn)移民費用與海外房產都顯得更便宜了,賣掉京滬深等地的房子到境外可換得兩三套別墅。輿論認為,人民幣升值會吸引海外熱錢涌入中國內地,搶購房產、股票。其實,所謂的海外熱錢多半就是穿著馬甲的內地資金。受資本進出管制及購買限制的影響,境外個人、機構想在內地購買投資性房產、A股股票,相當麻煩。

目前,新加坡市場上的人民幣NDF(無本金交割遠期外匯)未來12個月產品匯率為6.58。與國內牌價相比,大約只有1.8%的價差。換言之,市場認為人民幣一年后的匯率可升值1.8%。為了這點價差,境外投資者愿意冒著違法違規(guī)的風險,到中國來搶購價格已經(jīng)高高在上的房地產?要知道,光房地產交易的各種手續(xù)費、稅費加在一塊就遠遠不止1.8%。倘若未來幾周人民幣繼續(xù)目前的升值態(tài)勢,與NDF的價差進一步縮小,所謂的“海外熱錢”不僅不會再流入境內,反而可能加速變現(xiàn),撤離內地。

就中國目前的情況而言,房地產價格居高不下與熱錢無關,否則我們無法理解為什么二三線城市的房價也在飛漲,畢竟外資很難光顧到這些地區(qū)。外資其實只是替罪羊,縱然是在京滬深等大城市,外資開發(fā)商囤地、境外人士購買住宅的比重都很小。同理,本幣升值只是人們炒作房價的一個蹩腳借口。本幣升值本質上是一種經(jīng)濟緊縮政策。1980年代日元升值過快,正是為了對沖這種過度的緊縮,日本實行寬松的信貸政策,才引發(fā)嚴重的房地產泡沫。很多人簡單地以為本幣升值就是房地產泡沫的必然推手,殊不知,本幣升值可以刺破這個泡沫。

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