早報見習(xí)記者 管開吉 圖
本輪調(diào)控新政出臺至今已過百日，上海樓市一直在供需博弈之中尋找一種新的平衡。業(yè)內(nèi)人士分析，由于一些項目放緩施工進(jìn)程，一些已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的項目卻推遲上市，所以下半年存在較大的新房供應(yīng)壓力，供應(yīng)放量或?qū)⒌贡品績r下行。
供應(yīng)或放量
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月4日，上海一手住宅可售套數(shù)為40952套，面積達(dá)580.44萬平方米。而在新政出臺之前,這一數(shù)據(jù)還一直在470萬至480萬平方米的歷史低谷徘徊。
佑威機(jī)構(gòu)及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年7月，全市商品住宅成交面積為43萬平方米，環(huán)比增加2.38%，而與去年同期相比，僅為其23%，成交量依舊在相對低位徘徊。假如按照7月的月度成交量估算，現(xiàn)有的上海一手住宅可售面積可以消化近14個月，這還不包括新增一手住宅供應(yīng)量以及巨大的二手房存量供應(yīng)（截至8月4日，現(xiàn)有掛牌出售量為136514套，達(dá)1544萬平方米）。
值得關(guān)注的是，佑威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，上海商品住房新增供應(yīng)僅約434萬平方米，而下半年預(yù)計將迎來近800萬平方米的新增供應(yīng)。調(diào)控新政出臺以來，樓市成交量持續(xù)低迷，供過于求或?qū)⒊蔀橄掳肽晔袌龅闹骰{(diào)。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，目前房價尚未如預(yù)期的出現(xiàn)大面積下跌，調(diào)查顯示購房者對未來房價預(yù)期也沒有出現(xiàn)明顯的調(diào)整，政策面也未見松動，如果下半年價格沒有明顯地回落，成交出現(xiàn)大幅放量的可能性不大。
今年上半年一手住宅成交量約為356萬平方米，下半年的住宅市場將明顯供大于求，并且供大于求的市場壓力將會不斷增強(qiáng)。
陸騎麟表示，下半年開發(fā)商的銷售壓力會不斷加大，尤其是在去年拿下多塊土地的房企，將面臨很大的資金壓力，此類企業(yè)會希望快速出售房源，如此一來，降價促銷幅度會加大。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄指出，開發(fā)商已經(jīng)有所行動，5-6月，半數(shù)以上的新樓盤實際成交均價低于項目公布的“網(wǎng)上參考價”，原先一些以投資為主的新興板塊出現(xiàn)了較大力度的推銷。
降價未知數(shù)
低迷的成交和較大的供應(yīng)能否讓下半年的房價出現(xiàn)明顯回調(diào)？
中原集團(tuán)研究董事程沄通過監(jiān)測萬科、保利地產(chǎn)、中海發(fā)展、富力地產(chǎn)、綠城等國內(nèi)“十大標(biāo)桿性房企”的各項數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上海是戰(zhàn)略要地，作為唯一十家標(biāo)桿房企均有土地儲備的城市，下半年各企業(yè)間的競爭會較為激烈，降價可能性較大。
考慮到地價水平、開發(fā)周期、開發(fā)條件、盈利空間等因素，標(biāo)桿房企2008年底以前所獲得的土地儲備將是今年下半年新增供應(yīng)的集中區(qū)域。
當(dāng)前各標(biāo)桿房企的土地儲備量中，2008年底以前所拿土地約占總儲備的65%~71%，2009年所拿土地約占20%~25%，今年新增加土地占總體儲備量的11%。從該指標(biāo)來看，開發(fā)商儲備的大部分土地價格不超過2年前地價水平，考慮到這2年間土地價格的大幅增長，大部分項目即使降價10%~15%仍然可盈利，因此未來降價10%~15%具備可行性。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)總經(jīng)理葉厚彪則表示，上海的市場是特殊的，全國乃至全球的高端人士都在盯緊這里。目前，上海的房價并沒有純粹意義上的普降，業(yè)內(nèi)也有傳言期望的降價幅度大概是在30%左右，但這樣的期望實現(xiàn)的難度很大，原因是上海樓市未來的發(fā)展前景還是比較樂觀的，在這樣的大趨勢下，一旦房價出現(xiàn)下行就會有大批的海內(nèi)外高端人士接手，對房價形成支撐。
“房價下行的必然性是存在疑問的。”中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨也表示，首先，下半年巨大的市場放量還是停留在“預(yù)計”的字眼上，開發(fā)商依然存在惜售的可能。其次，開發(fā)商原本就是以追逐利益為目的，現(xiàn)階段，土地的價格過高也迫使開發(fā)商不得不將房價推高。陳宇玨強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在的市場還是以調(diào)控為主線，并沒有完全的市場化，換言之，并不能完全以市場角度來看房價問題。
