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房地產一定要以消費屬性為主導

來源:第一財經日報 時間:2010-07-26 09:26:51

對于房地產市場,現在上下矛盾的焦點都在價格問題上,是高還是低?控制不住怎么辦,調控猛了又怎么辦?但我認為,房地產市場討論最關鍵的是道路、方向的選擇問題。中國房地產市場的健康發(fā)展方向,一定要以消費品為主導。就是說,買房是為了消費,不是為了買賣金融資產,這是最基本的觀點。

房地產市場的發(fā)展,要堅持兩條底線:一條是土地問題,18億畝耕地紅線要守住;一條是老百姓要有房住,房子是自己擁有的還是租來的并不重要,重要的是必須有房住。這兩條市場已經都認識到了,特別是經過這兩年的調控,更加清楚了。接下來的問題,我認為,這么多年關于房地產市場的討論,有一些似是而非的觀點需要厘清。如果能厘清這些觀點,后面具體的政策應該就有方向了。

第一,關于剛性需求問題。

從中國經濟規(guī)模和人口規(guī)模增長角度來說,城市土地資源有限,房價會不斷上漲,這是很自然的事。但是,是不是像有些專家在前一兩年經常說的,比如上海要成為國際金融中心,比照香港、紐約,房價上漲到頂還早著呢,所以近幾年的瘋漲就是正常、自然的,這是剛性需求。

對此我表示懷疑。因為中國經濟要分階段看,有些專家所說的剛性需求我認為是個偽命題,起碼是似是而非的說法,脫離了有具體內容的時間概念來簡單推理、來忽悠老百姓,是不對的。

第二個觀點,關于支柱產業(yè)問題。

房地產行業(yè)肯定是中國經濟的支柱產業(yè),這誰也不懷疑。但是任何一個支柱產業(yè)(如鋼鐵行業(yè)也是支柱產業(yè)),它在國民經濟結構平衡的發(fā)展中,都有個度,超過了這個度就得控制。因此并不是說是支柱產業(yè)就規(guī)模越大越好。這從日本、美國的房地產泡沫危機中已經看得很清楚了。那樣一種支柱產業(yè),中國不需要。

第三個觀點,關于房地產的屬性問題。

在目前現實生活中,房地產確實既是消費品又是投資品。但是作為中國所處目前這樣一個發(fā)展階段,即潛在的增長率還很高,增長空間很大,而且相對于其他國家,可持續(xù)增長的時間還很長。在這樣一種歷史背景之下,在中國經濟的穩(wěn)定增長中,要不要再找一種像股票市場那樣可以炒作、投資的行業(yè)來炒作?有沒有必要把房地產市場作為一個資產市場進行炒作?

我認為中國沒有必要培育一個金融資產、虛擬資產屬性很強,對經濟周期波動影響很大,對宏觀經濟調控有負面干擾的行業(yè)。也就是說,沒有必要扶持房地產行業(yè)的金融屬性。我認為,其健康發(fā)展方向應該是以消費品為主導。

第四個觀點,關于刺激消費問題。

此次危機的一個重要屬性是全球經濟失衡之后,中國已經充分認識到,要擴大內需特別是擴大消費,這是中國經濟發(fā)展方式轉變的關鍵。在這個過程中,必須加大刺激消費的力度。但是,加大刺激消費的力度同樣要有個度,就是跨期消費也要有度,這也是美國危機給我們的啟示,不能讓沒有收入來源、拼命用信用杠桿的來刺激消費。

恰恰是在這個問題上,比如到目前為止,對銀行首付的按揭比例由銀行自己競爭決定,我認為這非常不妥。這一比例不應該是銀行間可以自由競爭的,國家應該有統(tǒng)一的制度監(jiān)管。

我們支持用信用杠桿來進行跨期消費,但支持跨期消費是有未來收入作保障的,而美國恰恰沒有堅持這一條才惹了這么大的事。我們在這方面應該要注意。

第五個觀點,關于購房文化問題。

有人說,中國人為什么愿意買房子?因為這有文化原因。我認為說得不對,如果說是文化原因,年齡大一些的人都知道,在計劃經濟的時候,大家沒想過買房子,都是住的公房。如果用國外的例子來說,同樣的基督教文化,英國、美國可以把房價炒到那種地步,產生泡沫;反過來看德國,房價炒不起來,怎么那么多人是以租房為主呢?

第六個觀點,閑資太多,不炒房子怎么辦?

包括有一些專家也在說,現在中國錢這么多,不讓投資房地產,怎么辦?我認為這是個現實矛盾。在全球經濟不平衡下,中國貨幣供應量這么多,那么市場上這么多錢往哪里投?這是一個問題。但我認為,不應該在市場貨幣過多這個問題沒有解決之前,就縱容炒作房地產。貨幣過多的問題是多年積累下來的問題,要想辦法去解決,但不能因為這個問題沒有解決好,就縱容另一個問題的產生。

以上講的這些觀點,核心思想是,應該確立以消費品為主導來發(fā)展中國房地產市場的方向。把方向、道路等問題看準了,接下來是個政策安排問題。從大思路上說,就是要打擊投機、投資用房。

房市調控的方向要堅持,一些長期性、制度性的建設必須盡快跟上。但是,基于第三、四季度經濟增長趨緩,在策略上不能太急。然而不能太急并不意味著市場逆轉調控的方向。方向還是這個方向。

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