2008年第四季度中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之路并不平坦，但是隨著政府“先發(fā)制人”舉措的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)又重新回歸正常的發(fā)展軌道，商業(yè)和住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)2009年均有大幅增長(zhǎng)。
然而，我們必須謹(jǐn)慎對(duì)待當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)，以避免20世紀(jì)90年代發(fā)生在日本的“失落的十年”的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)日本樓價(jià)的大規(guī)模崩潰引發(fā)了長(zhǎng)達(dá)十年之久的經(jīng)濟(jì)低迷。
中國(guó)出臺(tái)5860億美元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的目的并非是為了激起新一輪的房地產(chǎn)泡沫，但是鑒于為經(jīng)濟(jì)注入的資金以及開(kāi)展其他快速高回報(bào)投資的可能性有限，中國(guó)正在上演一場(chǎng)以前所未有的價(jià)格瘋狂收購(gòu)?fù)恋氐目癯�，其中大部分收�?gòu)由國(guó)有企業(yè)發(fā)起。
據(jù)Property Wire報(bào)道，在信用記錄貸款、經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和缺乏有吸引力的其他投資的推動(dòng)下，2009年上半年住宅房地產(chǎn)銷(xiāo)售上升了60%。以北京為例，2009年第二季度的豪華住宅銷(xiāo)售有所提升，但租賃市場(chǎng)依舊疲軟。在上海，充滿(mǎn)信心的購(gòu)房者由于長(zhǎng)期壓制的購(gòu)房需求爆發(fā)，推動(dòng)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈。
根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)資金分析公司（Real Capital Analytics）的報(bào)告，中國(guó)在2009年上半年的商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額超過(guò)了美國(guó)和英國(guó)同類(lèi)銷(xiāo)售額的總和，且在政府放松信貸后，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的出售額達(dá)到312億美元。據(jù)觀察家預(yù)測(cè)，這股銷(xiāo)售熱潮在近期內(nèi)仍將持續(xù)，因?yàn)橹袊?guó)投資商對(duì)經(jīng)濟(jì)的回暖充滿(mǎn)信心。
2009年第一季度，由于租金的下降及優(yōu)惠舉措的推出，北京的寫(xiě)字樓吸納量幾乎是前一季度的兩倍——部分來(lái)自當(dāng)?shù)卣难a(bǔ)貼，以及更加有利的整體經(jīng)濟(jì)局勢(shì)。主要承租人包括政府機(jī)構(gòu)和新成立的金融機(jī)構(gòu)。據(jù)高力國(guó)際分析，2009年上半年上海的寫(xiě)字樓空置率較高，租金價(jià)格降低14.6%，依然無(wú)法應(yīng)對(duì)新寫(xiě)字樓充裕的供應(yīng)量。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的這一發(fā)展勢(shì)頭部分來(lái)源于購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的投機(jī)心理。但就長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為這種發(fā)展模式并不是可持續(xù)的，因?yàn)樵S多人為買(mǎi)房付出的努力已經(jīng)達(dá)到了極限：通常一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生需要工作80年才能在中國(guó)城市買(mǎi)一套中等大小的公寓。
盡管預(yù)計(jì)10%的年均收入增長(zhǎng)可能會(huì)吸納部分房地產(chǎn)通脹，但是房地產(chǎn)泡沫很有可能在未來(lái)幾年內(nèi)破滅。因此，這有可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的后果，并且擴(kuò)大貧富差距。國(guó)有企業(yè)可能最終會(huì)為他們的貪婪而付出高昂代價(jià)，并為參與瘋狂的土地收購(gòu)后悔不已。
就房地產(chǎn)零售而言，盡管中國(guó)的零售市場(chǎng)已經(jīng)證明具有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，但是由于大量的空置面積以及零售商表現(xiàn)出的謹(jǐn)慎態(tài)度，租金價(jià)格已經(jīng)下跌。一旦零售商相信市場(chǎng)即將復(fù)蘇，他們很可能就會(huì)再度采取擴(kuò)張行動(dòng)。
科爾尼中國(guó)研究中心的觀察表明，中國(guó)政府在2010年4月開(kāi)始的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前所未有的一系列嚴(yán)厲調(diào)控措施表達(dá)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的巨大擔(dān)心。然而，地方政府在2009年刺激政策下形成的以土地收入為信用保障的巨大債務(wù)也導(dǎo)致各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的擔(dān)心。因此，我們預(yù)測(cè)中國(guó)2010年全年的房地產(chǎn)將在調(diào)控與維持之間呈現(xiàn)出一種微妙的膠著狀態(tài)。（節(jié)選自《科爾尼2010年房地產(chǎn)行業(yè)全球機(jī)會(huì)指數(shù)》報(bào)告，有刪改）
