2008年第四季度中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展之路并不平坦，但是隨著政府“先發(fā)制人”舉措的出臺，經(jīng)濟(jì)又重新回歸正常的發(fā)展軌道，商業(yè)和住宅房地產(chǎn)市場在整個2009年均有大幅增長。
然而，我們必須謹(jǐn)慎對待當(dāng)前的發(fā)展形勢，以避免20世紀(jì)90年代發(fā)生在日本的“失落的十年”的現(xiàn)象，當(dāng)時日本樓價的大規(guī)模崩潰引發(fā)了長達(dá)十年之久的經(jīng)濟(jì)低迷。
中國出臺5860億美元經(jīng)濟(jì)刺激計劃的目的并非是為了激起新一輪的房地產(chǎn)泡沫，但是鑒于為經(jīng)濟(jì)注入的資金以及開展其他快速高回報投資的可能性有限，中國正在上演一場以前所未有的價格瘋狂收購?fù)恋氐目癯保渲写蟛糠质召徲蓢衅髽I(yè)發(fā)起。
據(jù)Property Wire報道，在信用記錄貸款、經(jīng)濟(jì)刺激計劃和缺乏有吸引力的其他投資的推動下，2009年上半年住宅房地產(chǎn)銷售上升了60%。以北京為例，2009年第二季度的豪華住宅銷售有所提升，但租賃市場依舊疲軟。在上海，充滿信心的購房者由于長期壓制的購房需求爆發(fā)，推動住宅房地產(chǎn)市場反彈。
根據(jù)不動產(chǎn)資金分析公司（Real Capital Analytics）的報告，中國在2009年上半年的商業(yè)房地產(chǎn)銷售額超過了美國和英國同類銷售額的總和，且在政府放松信貸后，土地開發(fā)權(quán)的出售額達(dá)到312億美元。據(jù)觀察家預(yù)測，這股銷售熱潮在近期內(nèi)仍將持續(xù)，因為中國投資商對經(jīng)濟(jì)的回暖充滿信心。
2009年第一季度，由于租金的下降及優(yōu)惠舉措的推出，北京的寫字樓吸納量幾乎是前一季度的兩倍——部分來自當(dāng)?shù)卣难a(bǔ)貼，以及更加有利的整體經(jīng)濟(jì)局勢。主要承租人包括政府機(jī)構(gòu)和新成立的金融機(jī)構(gòu)。據(jù)高力國際分析，2009年上半年上海的寫字樓空置率較高，租金價格降低14.6%，依然無法應(yīng)對新寫字樓充裕的供應(yīng)量。
中國房地產(chǎn)行業(yè)的這一發(fā)展勢頭部分來源于購房者對房價進(jìn)一步上漲的投機(jī)心理。但就長期來看，我們認(rèn)為這種發(fā)展模式并不是可持續(xù)的，因為許多人為買房付出的努力已經(jīng)達(dá)到了極限：通常一個大學(xué)畢業(yè)生需要工作80年才能在中國城市買一套中等大小的公寓。
盡管預(yù)計10%的年均收入增長可能會吸納部分房地產(chǎn)通脹，但是房地產(chǎn)泡沫很有可能在未來幾年內(nèi)破滅。因此，這有可能會對經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的后果，并且擴(kuò)大貧富差距。國有企業(yè)可能最終會為他們的貪婪而付出高昂代價，并為參與瘋狂的土地收購后悔不已。
就房地產(chǎn)零售而言，盡管中國的零售市場已經(jīng)證明具有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，但是由于大量的空置面積以及零售商表現(xiàn)出的謹(jǐn)慎態(tài)度，租金價格已經(jīng)下跌。一旦零售商相信市場即將復(fù)蘇，他們很可能就會再度采取擴(kuò)張行動。
科爾尼中國研究中心的觀察表明，中國政府在2010年4月開始的針對房地產(chǎn)市場的前所未有的一系列嚴(yán)厲調(diào)控措施表達(dá)了政府對房地產(chǎn)市場泡沫的巨大擔(dān)心。然而，地方政府在2009年刺激政策下形成的以土地收入為信用保障的巨大債務(wù)也導(dǎo)致各級政府對房地產(chǎn)市場下行的擔(dān)心。因此，我們預(yù)測中國2010年全年的房地產(chǎn)將在調(diào)控與維持之間呈現(xiàn)出一種微妙的膠著狀態(tài)。（節(jié)選自《科爾尼2010年房地產(chǎn)行業(yè)全球機(jī)會指數(shù)》報告，有刪改）
