緊縮新政出臺已經(jīng)兩月有余，房地產(chǎn)市場再次進入“寒冬”。5月份的一線城市商品房銷量都出現(xiàn)了大幅度調(diào)整，如上海同比下跌了85%，環(huán)比下跌70%，北京、深圳、廣州等城市都不同程度出現(xiàn)了商品房銷售遇冷現(xiàn)象。商品房銷量大幅下跌，成交價格不會獨善其身，房地產(chǎn)企業(yè)開始松動銷售價格，以求占有市場先機，降價依然以試探為主，隨著市場調(diào)整的深度和廣度繼續(xù)擴大，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免要進行更加殘酷的“自我救贖”。

從最近一年的市場發(fā)展軌跡看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個“Λ”形走勢，與2007年股票市場的走勢非常相似，即急漲之后必然會出現(xiàn)急跌。這是資本市場的一個屢試不爽的規(guī)律。當然，如今的房地產(chǎn)市場還處在下跌的過程中，是否出現(xiàn)房價暴跌還需觀察，但暴跌的可能性不可排除。

也許有人在研究了近20年我國樓市的發(fā)展軌跡后，會得出這樣的結(jié)論：樓市總體的發(fā)展是螺旋上升的，每一次調(diào)控之后市場總會獲得更強的反彈動力，因此，這次調(diào)控放松之后樓市會再創(chuàng)新高。

筆者在這里要說明的是，歷史分析法是值得借鑒的，但歷史卻不會重復(fù)。本次房地產(chǎn)調(diào)控與此前的歷次調(diào)控有著本質(zhì)的不同。首先，調(diào)控的基礎(chǔ)不同。在經(jīng)歷了多次房地產(chǎn)調(diào)控遇阻的困境后，我國開始大力借鑒發(fā)達國家住房保障經(jīng)驗，糾正以往單純以發(fā)展經(jīng)濟為目的的房地產(chǎn)市場化改革。

當前，我國前所未有地重視住房保障工作，除了加大力度建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房外，近期又提出了建設(shè)公共租賃房，保障規(guī)模之大、保障范圍之廣，足以造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的變化。住房保障工作的加強給予了房地產(chǎn)調(diào)控政策切實的支持，中低端市場需求不再和高端需求同走一座“獨木橋”，緩解了住房民生方面的壓力。

其次，房地產(chǎn)調(diào)控有長期化、固定化的傾向。以往的調(diào)控更多強調(diào)短期的政策效果，特別是以調(diào)控房價為目的的調(diào)控，罔顧市場規(guī)律，往往造成事與愿違的結(jié)果。

本次調(diào)控以二套房政策為核心內(nèi)容，實行差別化的執(zhí)行政策，鼓勵首套自住需求，抑制和打擊投資投機性需求，用緊縮金融的手段撤掉投機投資者炒作房產(chǎn)價格的臺階。這一政策有長期實行的必要性，也有長期實行的可能性。

原因很簡單，貸款對房地產(chǎn)業(yè)的惡意炒作是十足的金融投機活動，既然國家不允許銀行貸款進入股市，那么同樣也不能允許貸款進入樓市的炒作。

其次，房地產(chǎn)稅制改革是歷史的必然。前段時間熱炒的房產(chǎn)稅最近似乎又沉寂了下來，但這并不代表房產(chǎn)稅或物業(yè)稅就不出了。無論是發(fā)達國家開征物業(yè)稅的實踐，還是我國樓市發(fā)展到目前階段的現(xiàn)實需求，房產(chǎn)稅的推出已成必然。

房產(chǎn)稅的實質(zhì)是地方稅制結(jié)構(gòu)從前端逐漸轉(zhuǎn)移到后端，這個重大的變化決定了買房一定能賺錢的理論正在失效。在城市建設(shè)用地日益枯竭的未來，政府稅收只能寄希望于房屋持有環(huán)節(jié)，這也決定房屋持有階段的市場炒作空間不大。住房將具有更多的居住屬性，資本屬性將減弱。

此次緊縮調(diào)控的背后，存在著房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)政策模式和房地產(chǎn)稅收模式的三大變化，決定了本次政策調(diào)控的過程與效果與以往歷次調(diào)控的不同。筆者認為在這樣的背景下，未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢主要有以下幾個方面：

第一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將“有實無名”地扮演支柱產(chǎn)業(yè)角色。隨著城市化的發(fā)展，在住房保障為基礎(chǔ)，高端房地產(chǎn)業(yè)的拉動下，實現(xiàn)螺旋上升的發(fā)展態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)地位和關(guān)注度將有所下降，回歸到正常產(chǎn)業(yè)地位，暴漲暴跌將受到很大遏制。

第二，更大強度的市場調(diào)整就在眼前。今年下半年，房地產(chǎn)市場由價平量縮轉(zhuǎn)變?yōu)榱績r齊跌的可能性非常大，在商業(yè)銀行壓力測試可承受風險范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場將充分釋放泡沫，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性和周期性調(diào)整。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模整合風險再次來臨。2008年沒有如期出現(xiàn)的企業(yè)整合潮可能在2011年出現(xiàn)，在產(chǎn)品積壓、資金緊張和大企業(yè)競爭的雙重壓力下，中小企業(yè)將主動或被動進行整合，房地產(chǎn)業(yè)集中度得以提升。