4月以來(lái)各地陸續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)新政。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)政策可以說(shuō)是1998年房改以來(lái)最嚴(yán)厲和最有針對(duì)性的措施，但仍有需要改善的地方。房產(chǎn)稅是完善房地產(chǎn)新政的必然選擇。

當(dāng)前政策的四個(gè)問(wèn)題

一是在調(diào)控需求的同時(shí)可能會(huì)抑制供給。

房地產(chǎn)新政主要是需求管理政策，這無(wú)疑是十分正確的。但需求的減少會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)期，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的熱情，引起未來(lái)供給的減少。雖然新政提出要加大保障房供給，但是保障房只能滿足低收入群體等少數(shù)人的需求，商品房供給的減少有可能引起未來(lái)價(jià)格的反彈，這與調(diào)控的目的無(wú)疑是相悖的。在這方面，必須吸取2009年房?jī)r(jià)快速反彈的教訓(xùn)。

二是調(diào)控的重點(diǎn)是增量，對(duì)于存量房資源優(yōu)化作用不明顯。

從1999年到2009年，我國(guó)商品房竣工面積已達(dá)47.33億平方米，再加上保障房和1998年前已建成的房屋，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量規(guī)模十分可觀。房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置情況很嚴(yán)重。雖然我國(guó)還沒(méi)有空置率的全國(guó)性數(shù)據(jù)，但據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至2009年4月，我國(guó)新建商品房空置面積達(dá)1.74億平方米。而根據(jù)央視、《羊城晚報(bào)》等媒體的調(diào)查，在投資性購(gòu)房比例較高的一線城市房屋空置情況比較嚴(yán)重，如廣州存量住房空置率達(dá)20.24%，北京部分已售出樓盤(pán)空置率高達(dá)60%以上，大大超過(guò)國(guó)際警戒線10%的標(biāo)準(zhǔn)。存量房的空置是對(duì)資源的一種浪費(fèi)，但新政中尚未公布相應(yīng)的調(diào)控措施。

三是調(diào)控主要著眼于當(dāng)前，仍缺乏房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

四是調(diào)控主要針對(duì)貸款購(gòu)房，但對(duì)自有資金購(gòu)房者作用有限。新政中的經(jīng)濟(jì)措施主要是差別信貸政策，但是，對(duì)于一些資金雄厚、無(wú)需從銀行貸款的職業(yè)炒房者，調(diào)控力度不夠。

盡快推出的必要性

目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、個(gè)人所得稅等，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅條例雖然已經(jīng)存在，但多年來(lái)只對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)征收，并未發(fā)揮其對(duì)住宅調(diào)節(jié)應(yīng)有的功能。無(wú)論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)看，盡快推出房產(chǎn)稅非常必要。

一是有利于增加存量房供給。房產(chǎn)稅的作用機(jī)理是通過(guò)增加所有者的持有成本，促使房屋所有者將多余的房屋出讓或出租。目前我國(guó)房屋的空置面積比較多，這就有利于房產(chǎn)稅發(fā)揮增加供給的功能。

二是有利于彌補(bǔ)信貸政策調(diào)控投機(jī)需求的不足。對(duì)于不借助于銀行的房地產(chǎn)投資者，目前的新政主要是采取了限制市場(chǎng)準(zhǔn)入的辦法，但這只是一種臨時(shí)性措施。而開(kāi)征房產(chǎn)稅則可進(jìn)一步從經(jīng)濟(jì)上影響所有投資者的進(jìn)入，無(wú)疑會(huì)彌補(bǔ)信貸政策適用面較窄的不足。

三是有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。與交易環(huán)節(jié)一次征收不同的是，房產(chǎn)稅只要持有，就需每年征收。這就要求市場(chǎng)購(gòu)買者必須考慮今后持有房產(chǎn)的長(zhǎng)期成本，結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)條件合理決策，有助于形成理性的需求。

四是有利于社會(huì)公平和資源節(jié)約。我國(guó)收入分配的差距越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也體現(xiàn)得尤為明顯，而房?jī)r(jià)上漲又進(jìn)一步拉大了貧富差距。征收房產(chǎn)稅一方面可以調(diào)節(jié)財(cái)富分配，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平；另一方面土地和房產(chǎn)也是重要的社會(huì)資源，征收可以促使高收入者減少房地產(chǎn)的需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的節(jié)約。

五是有利于彌補(bǔ)地方政府的長(zhǎng)期財(cái)政不足。通過(guò)對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，可以在不增加土地資源的情況下，形成地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)的住房存量為124億平方米，按照當(dāng)年房?jī)r(jià)計(jì)算的價(jià)值約為45.3萬(wàn)億元。假定30%適用于房產(chǎn)稅，稅率為1%，則可增加財(cái)政收入約1359億元。

實(shí)施房產(chǎn)稅應(yīng)考慮什么

雖然房產(chǎn)稅對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控和未來(lái)的制度建設(shè)都具有十分重要的意義，但仍需對(duì)實(shí)施房地產(chǎn)稅的一些問(wèn)題給予考慮。

首先，關(guān)于房產(chǎn)稅的主要目標(biāo)。很多人將房產(chǎn)稅的主要目標(biāo)定位于控制房?jī)r(jià)，并以此作為是否應(yīng)該實(shí)行房產(chǎn)稅的主要依據(jù)。事實(shí)上，影響房?jī)r(jià)的因素是多方面的，只有通過(guò)土地、稅收、信貸、監(jiān)管等多種政策的合力，才能達(dá)到控制當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的效果。

其次，關(guān)于房產(chǎn)稅稅負(fù)的確定。為體現(xiàn)調(diào)節(jié)目的，房產(chǎn)稅應(yīng)體現(xiàn)較大的差別性和針對(duì)性。征稅對(duì)象應(yīng)該是自住住房中的奢侈型住房以及非自住住房，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以家庭居住面積為主，結(jié)合房屋持有套數(shù)從寬掌握，超標(biāo)的才征稅。從計(jì)稅依據(jù)看，多數(shù)國(guó)家采用以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn)。但由于我國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)較大，加上房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)不完善、不規(guī)范，可暫以房地產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格為準(zhǔn)。從稅率看，由于征稅對(duì)象較窄，為體現(xiàn)調(diào)控效果，稅率宜就高不就低，同時(shí)根據(jù)超標(biāo)的程度實(shí)施累進(jìn)稅制。

第三，關(guān)于房產(chǎn)稅稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅會(huì)在賣方轉(zhuǎn)讓時(shí)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而引起房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。筆者認(rèn)為，稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁是有條件的，和交易環(huán)節(jié)稅收不同，房地產(chǎn)持有時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境和轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境并不一定相同，稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)也并不確定。即使在市場(chǎng)環(huán)境相同的情況下，理性的買方也會(huì)考慮到未來(lái)的房產(chǎn)稅持有成本，導(dǎo)致現(xiàn)行房?jī)r(jià)的降低，從而抵消賣方的稅負(fù)轉(zhuǎn)移。另外在租賃市場(chǎng)上，雖然房產(chǎn)稅推出的較短時(shí)間內(nèi)，出租者有可能會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租賃者，帶來(lái)短期內(nèi)租金的上漲；但長(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅會(huì)帶來(lái)房產(chǎn)出租和出售數(shù)量的增加，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)抵消或降低稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁。

第四，關(guān)于房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)選擇。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是既患寡，又患不均，這些矛盾已經(jīng)到了不得不解決的程度。如果說(shuō)1998年的房改主要以房地產(chǎn)的市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化為方向，奠定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位；當(dāng)前應(yīng)啟動(dòng)第二次房改，以保障民生為主要目標(biāo)，以完善制度和政策為主要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和社會(huì)公正。從這個(gè)意義上講，房產(chǎn)稅的推出可謂正逢其時(shí)。特別是房地產(chǎn)新政中已明確提出要加快研究制定相關(guān)稅收政策，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅的預(yù)期十分強(qiáng)烈，如果不能及時(shí)推出，會(huì)引起人們對(duì)新政效果的懷疑，導(dǎo)致市場(chǎng)反彈，使得未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控成本更高，難度更大。

當(dāng)然，在推出房產(chǎn)稅的同時(shí)，也要加快研究構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，主要包括：能起到平抑房?jī)r(jià)而非推動(dòng)房?jī)r(jià)異常波動(dòng)的土地交易制度；以保障消費(fèi)者權(quán)益為首要目標(biāo)的房地產(chǎn)監(jiān)管和信息披露制度；有助于實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定和社會(huì)公平的房地產(chǎn)稅收體系；有利于居住需求而不是投機(jī)需求的房地產(chǎn)金融體系；能彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制和宏觀政策不足的必要行政措施等。