環(huán)球金融中心，地處北京CBD中心區(qū)，臨近外交部、第一使館區(qū)。這個(gè)由香港恒基開(kāi)發(fā)，為企業(yè)高管配有專用衛(wèi)生間和淋浴間，以及專用高速電梯的24層雙子座寫(xiě)字樓，在夜晚，其墻體變幻效果與水立方相比也毫不遜色——它是能給北京CBD形象加分的地標(biāo)性建筑，不過(guò)，其出租率除外。
“我們目前的預(yù)租率約10%。”北京環(huán)球金融中心的租務(wù)接待人員告訴《環(huán)球企業(yè)家》。而按慣例，寫(xiě)字樓竣工時(shí)的預(yù)租率都在40%左右。此外，這個(gè)被宣傳為“五百?gòu)?qiáng)爭(zhēng)搶進(jìn)駐”、北京今年以來(lái)最大的寫(xiě)字樓竣工項(xiàng)目今年一季度尚無(wú)成交量。
不僅僅是環(huán)球金融中心，據(jù)房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，一季度北京寫(xiě)字樓平均有效租金環(huán)比下降近一成，而空置率上升了近6個(gè)點(diǎn)，達(dá)到18.97%，顯示出租金繼續(xù)下行的壓力；在上海，一季度寫(xiě)字樓總體空置率創(chuàng)2005年以來(lái)新高，整體市場(chǎng)租金環(huán)比下跌了6個(gè)點(diǎn)。
去年火爆的商鋪市場(chǎng)如今也風(fēng)光不再。因?yàn)榭春脢W運(yùn)會(huì)帶來(lái)的巨大商機(jī)，去年高達(dá)92.5萬(wàn)平方米——接近2007年的三倍——的新增商鋪空間被租賃一空，平均租金也創(chuàng)歷史新高。不過(guò)現(xiàn)在，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，一季度北京購(gòu)物中心的平均租金環(huán)比下跌了6個(gè)點(diǎn)。CBD地區(qū)、亞運(yùn)村中心區(qū)等商圈中的新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)租戶經(jīng)營(yíng)壓力大增；而一些新進(jìn)入的零售商則要求業(yè)主提供裝修補(bǔ)貼，并以純銷售提成作為租金才愿意繼續(xù)洽談。
這與春節(jié)之后售樓處重現(xiàn)的人潮涌動(dòng)大相徑庭。4月份，北京期房住宅成交量創(chuàng)下2006年5月份以來(lái)新高；同期上海的成交量同比亦增長(zhǎng)近五成。但回暖表象之下，北京有多個(gè)項(xiàng)目在一季度成交量只有一兩套，其中連續(xù)兩個(gè)月零成交的樓盤(pán)中，高端樓盤(pán)占六成以上。與之相伴的是，一季度北京豪華公寓和酒店式公寓的空置率持續(xù)上升，租金價(jià)格下滑。
這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。自2003年以來(lái)，伴隨對(duì)別墅和豪華住宅項(xiàng)目的限制審批，以及城市化進(jìn)入郊區(qū)化階段，稀缺性和企業(yè)、新富階層的投資需求共同作用，使高端地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)持續(xù)、穩(wěn)定上揚(yáng)的通道。即使在住宅市場(chǎng)低迷的2008年，高端地產(chǎn)仍然保持了銷售量和價(jià)格的上漲，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基石。
若高端地產(chǎn)就此進(jìn)入調(diào)整期，則需對(duì)眼下正在形成共識(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。更重要的，高端地產(chǎn)走向也是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣與否的風(fēng)向標(biāo)——因?yàn)槠涓砥髽I(yè)的投資和租賃行為。
遲到的調(diào)整
表面上，供應(yīng)量過(guò)大是高端地產(chǎn)出現(xiàn)空置率上升而價(jià)格下跌的直接原因。去年第四季度，北京寫(xiě)字樓新增供應(yīng)超過(guò)40萬(wàn)平方米。今年一季度，共有4座寫(xiě)字樓總計(jì)33.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，僅環(huán)球金融中心就占了一半。
不過(guò)，最終給市場(chǎng)以下行推力的是羸弱的需求。在去年第四季度末開(kāi)始，仲量聯(lián)行北京研究部主管馬安平認(rèn)為，雷曼兄弟公司破產(chǎn)引發(fā)的金融危機(jī)惡化2個(gè)月后，自去年第四季度起，需求——特別是來(lái)自跨國(guó)公司及其員工的需求——下降速度加快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)降價(jià)和空置率上升的區(qū)域主要是CBD、東二環(huán)和燕莎。這三個(gè)商圈主要租戶以跨國(guó)公司為主，其占甲級(jí)寫(xiě)字樓總需求量的70%，更易受經(jīng)濟(jì)放緩的沖擊。
戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨向《環(huán)球企業(yè)家》指出，雖然不少新竣工寫(xiě)字樓的租金都進(jìn)行了下調(diào)，但是由于大公司的搬遷成本很高，除非租金大幅下降，否則企業(yè)不會(huì)考慮搬遷。因此，在企業(yè)停止擴(kuò)大辦公面積的情況下，去年四季度以來(lái)，新入市寫(xiě)字樓的預(yù)租情況很差。
自然的，高端地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)自跨國(guó)公司及其在華員工的需求出現(xiàn)疲軟。高檔住宅租賃市場(chǎng)也由于金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)跨國(guó)公司紛紛控制運(yùn)營(yíng)成本、減少出差次數(shù)和差旅預(yù)算，而大受影響。外企員工不得不縮減預(yù)算，轉(zhuǎn)為租賃更為便宜的一般公寓。
金融危機(jī)對(duì)別墅的銷售確實(shí)造成了一定的影響，魯能地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的北京最大的別墅項(xiàng)目格拉斯小鎮(zhèn)總經(jīng)理王廣善在接受《環(huán)球企業(yè)家》采訪時(shí)表示，格拉斯小鎮(zhèn)一期的外籍業(yè)主占到了1/4，魯能地產(chǎn)旗下另一個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)山美地1/3的業(yè)主為外國(guó)人。格拉斯小鎮(zhèn)的銷售團(tuán)隊(duì)曾去過(guò)山西向煤老板推銷，但收效甚微。
不景氣最終蔓延到商業(yè)市場(chǎng)。戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部董事葉沛能向《環(huán)球企業(yè)家》指出，一季度的商鋪市場(chǎng)需求量下降，使得新項(xiàng)目的招商工作進(jìn)展困難，尤其是定位為高檔購(gòu)物中心的項(xiàng)目，由于其主要租戶為國(guó)際奢侈品牌，受其收縮開(kāi)店計(jì)劃的影響更大，招租工作難度大大提高，增長(zhǎng)了招租時(shí)間, 以至開(kāi)業(yè)時(shí)間數(shù)度推遲。
復(fù)制普通住宅的“小陽(yáng)春”，對(duì)高端地產(chǎn)而言并不現(xiàn)實(shí)。前者是多項(xiàng)政策刺激下的剛性需求的釋放。而后者幾乎沒(méi)有利好政策推出；另一方面，剛性需求要小得多。若要重現(xiàn)往日輝煌，必須等待全球經(jīng)濟(jì)的還魂。
