之前我看到大家都說北上深一線城市的房價(jià)很堅(jiān)挺，剛需強(qiáng)烈，但最近這些一線城市的房價(jià)似乎也開始風(fēng)聲鶴唳，這些地方項(xiàng)目的地產(chǎn)信托、基金產(chǎn)品，我還能繼續(xù)買嗎？
小潘說，中國的住宅市場要撞冰山了。最近有朋友拉我去投商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還有此類的有限合伙產(chǎn)品，前景真的那么好嗎？我需要注意些什么？
黃昊杰（帆茂投資管理有限公司創(chuàng)始合伙人）
我們在年初就認(rèn)為2014年上海的房地產(chǎn)市場會(huì)比較艱難，絕不可能延續(xù)2013年的漲勢。2013年6月以來的漲價(jià)潮，是由于上海從2010年10月起實(shí)行的限購政策，導(dǎo)致原本的購房需求被人為抑制一年半后開始爆發(fā)。在需求被充分釋放以后，銷售均價(jià)和銷售量自然而然會(huì)下降。所以，我認(rèn)為今年以來的疲軟是市場的自發(fā)調(diào)節(jié)而非恐慌性崩盤，北上深一線城市大抵如此。
看一個(gè)城市的住宅價(jià)格是否有支撐，歸根到底還是要看人口凈流入。全國前三大人口凈流入城市分別是上海（953萬）、北京（771萬）、深圳（755萬），更多的人群向一線城市聚攏，勢必會(huì)帶來新的住房需求。因此，相對而言這些地方的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)并不算大，無須過分擔(dān)憂，當(dāng)然投機(jī)炒房的超額利潤下降是不爭的事實(shí)，回歸平穩(wěn)的收益是大勢所趨。
至于這些城市相關(guān)的信托或地產(chǎn)基金，我認(rèn)為優(yōu)秀開發(fā)商的首輪項(xiàng)目融資相對品質(zhì)較佳，而那些經(jīng)過一而再展期或重復(fù)抵押的二手、接盤類信托產(chǎn)品就要遠(yuǎn)離。畢竟經(jīng)過幾輪高息融資之后，地產(chǎn)項(xiàng)目本身的利潤也所剩無幾，能否如期兌付存在一定疑慮，你要避免跌入“龐氏陷阱”。
有網(wǎng)站曾搜集小潘過去十年對房地產(chǎn)市場的語錄，總體結(jié)論是不是非常準(zhǔn)。小潘歸根到底還是個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商，今年SOHO上海的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都要上市了，存在銷售壓力，出來喊兩嗓子可以理解。
我同意不同城市間的分化會(huì)相當(dāng)厲害。但對于投資相關(guān)產(chǎn)品，需要注意以下幾點(diǎn)：
1、管理人的經(jīng)驗(yàn)、能力、道德以及相關(guān)利益驅(qū)動(dòng)。通常來說，一個(gè)勤勉盡責(zé)靠譜無利益輸送的管理團(tuán)隊(duì)能夠?yàn)槟阗嵢∽畲蠡睦妫粗筒缓谜f了；
2、交易對手的實(shí)力，誠信及財(cái)務(wù)透明度。通常，越大的開發(fā)商，市場運(yùn)營能力越強(qiáng)，上市公司的并表項(xiàng)目都會(huì)對公眾披露，其間的貓膩也會(huì)相對較少；
3、區(qū)域和地段的選擇。我們都知道，商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)位的要求很高，有時(shí)哪怕一街之隔也冰火兩重天，所以，盡可能地選一二線城市的核心CBD區(qū)域，或依附于成熟社區(qū)有足夠的人流支撐。
4、商業(yè)形態(tài)的選擇也很重要。通常來說，小產(chǎn)權(quán)或可分割出售的商業(yè)缺乏統(tǒng)一運(yùn)營，業(yè)態(tài)會(huì)比較散亂。而受電商沖擊，零售類的街鋪的需求也在逐漸下降，酒店、辦公樓以及定位獨(dú)特的綜合體還是有市場空間，當(dāng)然運(yùn)營商的能力還是王道。
陳植（本報(bào)金融觀察員）
如果這位投資者認(rèn)為一線城市房價(jià)上漲拐點(diǎn)臨近，還是盡早遠(yuǎn)離掛鉤這些城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托、基金產(chǎn)品。
目前，關(guān)于一線城市房價(jià)是漲是跌的各種針鋒相對，但說到底，無非是“信心”——只要你對上漲有信心，即便現(xiàn)在出現(xiàn)各類下跌傳聞，投資這類房產(chǎn)信托、基金產(chǎn)品依然是高性價(jià)比。
所謂高性價(jià)比，就是高收益、低風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)不少購房者傾向買漲不買跌。只要一線城市房價(jià)處于上漲軌道，就不愁房子賣不掉，更不愁這些房產(chǎn)信托、基金產(chǎn)品沒錢償還本金利息。
反之，一旦出現(xiàn)上漲拐點(diǎn)，購房觀望情緒越來越濃，地段再好的樓盤都可能賣不掉，最終波及產(chǎn)品兌付。
所以在決定前，你不妨先問問自己，未來2-3年，一線城市房價(jià)上漲的幾率到底有多高。
近期，一些銀行朋友聊起商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都眉頭緊皺。因?yàn)閲鴥?nèi)不少城市的大賣場、寫字樓等過于密集，以至于在局部地段出現(xiàn)供大于求，未必能產(chǎn)生足夠租金收入償還貸款。
這些經(jīng)營隱患，不大會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)類信托、基金產(chǎn)品的推介資料里。設(shè)計(jì)這類產(chǎn)品的人早已摸清了投資者的關(guān)注重點(diǎn)，一是產(chǎn)品預(yù)期收益率有多高；二是有無保本兌付承諾，只要把這兩塊條款“美化包裝”，就不怕賣不掉。
這些實(shí)質(zhì)卻是一紙“文書”，真正決定這類金融產(chǎn)品能否按時(shí)兌付本金利息，是項(xiàng)目方的開發(fā)運(yùn)營能力。比如，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址是否恰當(dāng)、土地購買成本是否足夠低、周邊人均購買力是否支持大賣場經(jīng)營良好、有沒有產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐辦公樓租售等。一些聰明的投資者決定投這類產(chǎn)品前，都會(huì)實(shí)地考察項(xiàng)目周邊環(huán)境。（編輯 付玉）
