萬(wàn)科在進(jìn)入，保利在探索，泰康、合眾已深入，因出售股權(quán)而變得輕松的宋衛(wèi)平也秣兵厲馬、引軍入陣……

　　他們進(jìn)入的是同一個(gè)已經(jīng)“燃燒”起來(lái)的產(chǎn)業(yè)——養(yǎng)老地產(chǎn)。在成堆的調(diào)查報(bào)告、可行性分析中，他們念念叨叨的理由只有一個(gè)——市場(chǎng)容量顯而易見(jiàn)，社會(huì)發(fā)展已近其時(shí)。

　　2013年，中國(guó)老年人口突破2億大關(guān)。未來(lái)10年，老年人口每年將新增1000萬(wàn)人，2025年將突破3億人。與此同時(shí)，50后進(jìn)入老年，80后——即獨(dú)生子女——步入中年，兩個(gè)人群重疊，加之社會(huì)“未富先老”，這讓中國(guó)龐大的老年人口如何養(yǎng)老成為一種剛需。有剛需自然就有商機(jī)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)的突現(xiàn)，對(duì)于急于轉(zhuǎn)型升級(jí)、尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，猶如哥倫布發(fā)現(xiàn)了新大陸(行情,問(wèn)診)。

　　而我們擔(dān)心的則是，對(duì)于習(xí)慣于“重運(yùn)作，輕服務(wù)，掙快錢(qián)”的房地產(chǎn)企業(yè)，為轉(zhuǎn)型一頭扎進(jìn)“做實(shí)事，重服務(wù)，掙慢錢(qián)”的養(yǎng)老地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)？

　　一個(gè)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)，其運(yùn)作基本需要三種角色的企業(yè)參與：投資商，開(kāi)發(fā)商，養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。除此之外，還需要各類(lèi)醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)等的合作。

　　有研究數(shù)據(jù)表明，在過(guò)去的一年多，全國(guó)新增養(yǎng)老、涉老地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)萬(wàn)。細(xì)分這些項(xiàng)目的操盤(pán)手，占比最大的是房地產(chǎn)企業(yè)。除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，保險(xiǎn)公司、政府機(jī)構(gòu)和慈善資金也是其中主要的參與者，一些中央企業(yè)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也有所涉獵。此外，還有眾多外資機(jī)構(gòu)也開(kāi)始搶灘中國(guó)，與地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，或者作為運(yùn)營(yíng)商管理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　這些投資主體介入的無(wú)論是哪種類(lèi)型的養(yǎng)老地產(chǎn)，都能滿足特定客戶群的需求，也都有自己的生存空間。但一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，這些項(xiàng)目總體來(lái)說(shuō)仍然處于規(guī)模小、運(yùn)營(yíng)不成熟、盈利不穩(wěn)定的初級(jí)階段，而要想成為市場(chǎng)的代表或是中堅(jiān)力量，仍待時(shí)日。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)看，與地產(chǎn)商如火如荼的投資熱情相比，這些被寄予厚望的養(yǎng)老項(xiàng)目，面臨的困難有很多。從國(guó)家政策層面看，去年公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，表明政府看到了養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場(chǎng)發(fā)育不健全、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等突出問(wèn)題，希望發(fā)動(dòng)私營(yíng)機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本的力量參與解決養(yǎng)老問(wèn)題，并鼓勵(lì)盈利性機(jī)構(gòu)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。而近日出臺(tái)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地規(guī)模、用地性質(zhì)、建筑面積等方面都提出了細(xì)化意見(jiàn)，政策有收緊的信號(hào)。這意味著，盡管產(chǎn)業(yè)環(huán)境寬松了，但高額土地成本支出的壓力仍然存在。

　　從配套的醫(yī)療資源看，目前公立醫(yī)療服務(wù)并沒(méi)有開(kāi)放，養(yǎng)老地產(chǎn)仍然不能和醫(yī)療服務(wù)做到無(wú)縫鏈接。

　　從需求端看，老年人整體收入水平不高，現(xiàn)行的養(yǎng)老金制度仍然對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老有所制約，而傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念大行其道，“以房養(yǎng)老”等新的養(yǎng)老觀念推廣伊始便遭冷遇。

　　再?gòu)牡禺a(chǎn)商自身?xiàng)l件看，作為投資商，地產(chǎn)商能否忍受養(yǎng)老地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、利潤(rùn)低、投資回報(bào)慢等現(xiàn)實(shí)，存疑；而作為開(kāi)發(fā)商，是否合格，取決于地產(chǎn)商能否快速成長(zhǎng)，建設(shè)一個(gè)布局合理、功能完善、物管優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)；而作為養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，我們認(rèn)為這是地產(chǎn)商真正的短板，也是投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　與其他風(fēng)險(xiǎn)相比，包含著專(zhuān)業(yè)陪護(hù)、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)以及如何取費(fèi)等眾多軟件的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是地產(chǎn)商最難在短期內(nèi)取得進(jìn)步或者競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地方。如果不希望重走“五星級(jí)酒店要請(qǐng)國(guó)外管理團(tuán)隊(duì)代管”的老路，我們就該清醒地看到，改革開(kāi)放30多年來(lái)，凡是財(cái)富集中搶入的行業(yè)，都會(huì)成批地制造廢墟——大舉進(jìn)軍酒店業(yè)的，因?yàn)闆](méi)有好的酒店管理團(tuán)隊(duì)而一路坎坷；蜂擁而入商業(yè)地產(chǎn)的，因?yàn)闆](méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)而折戟沉沙；響應(yīng)號(hào)召轉(zhuǎn)身投入醫(yī)療業(yè)、教育業(yè)的，也因?yàn)闆](méi)有核心的醫(yī)生和教師資源，至今仍處于拾遺補(bǔ)缺的位置上。

　　而想介入養(yǎng)老服務(wù)，事實(shí)上比上述任何一個(gè)行業(yè)都難。希望引入國(guó)外團(tuán)隊(duì)進(jìn)入自己開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行服務(wù)的，投資者很快就會(huì)發(fā)現(xiàn)什么叫“水土不服”；希望導(dǎo)入本土養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)或服務(wù)系統(tǒng)的，投資者很快就會(huì)領(lǐng)教什么叫“人才奇缺”。從這個(gè)意義上說(shuō)，一年來(lái)我們正在制造10000多臺(tái)硬件精良的計(jì)算機(jī)，而等到這些機(jī)器快要交付用戶的時(shí)候，我們卻忽然發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有與之相配的操作系統(tǒng)。

　　只有硬件沒(méi)有軟件的養(yǎng)老地產(chǎn)，就是10000多臺(tái)運(yùn)行效率低下的機(jī)器，就是10000多個(gè)燙手的山芋，也是10000多個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，更是10000多個(gè)等待驗(yàn)證的財(cái)富傳奇。

　　為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做貢獻(xiàn)，值得提倡，但當(dāng)大家都在琢磨養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，我們要提醒一句，小心，別被“老人之家”給套�。�