在近兩個(gè)月官方不斷喊話之后，樓市調(diào)控終于開(kāi)始邁出新步伐。9月26日晚，國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā)通知，比較全面和系統(tǒng)地加強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控。

此通知主要是進(jìn)一步貫徹落實(shí)今年4月份出臺(tái)的“國(guó)十條”，涉及面非常大，基本上涵蓋了除信貸和稅收之外的大部分房地產(chǎn)領(lǐng)域。作為房地產(chǎn)業(yè)最重要的兩個(gè)管理部門，國(guó)土部和住建部將原來(lái) “國(guó)十條”中提及的諸多方面，進(jìn)一步細(xì)化成更具操作性的措施。

但是，若仔細(xì)觀察，此通知又絕非僅僅落實(shí)“國(guó)十條”那么簡(jiǎn)單。從行文的措辭上看，可謂相當(dāng)嚴(yán)厲，已超出重申、強(qiáng)調(diào)的意義。從內(nèi)容上分析，有多處細(xì)節(jié)屬于新措施。比如：禁止四種違法違規(guī)違約行為的企業(yè)參加新的土地競(jìng)買活動(dòng)，尤其是因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；中小套型住房用地完不成計(jì)劃，禁止出讓大戶型高檔住房用地；嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1，等等。

去年12月開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控，屬于第一波；由于房?jī)r(jià)難抑，今年4月開(kāi)始第二波；當(dāng)前同樣是房?jī)r(jià)有上漲沖動(dòng)，靠既有政策已無(wú)能為力，只有增加新的政策才可能達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。因此，兩部委通知極有可能是第三波調(diào)控的開(kāi)始，這比業(yè)界預(yù)想的來(lái)得更早些。

從外部環(huán)境看，8月份部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如產(chǎn)業(yè)增加值等出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)下滑的勢(shì)頭有所減緩，暫時(shí)不必?fù)?dān)心經(jīng)濟(jì)“二次探底”。與此同時(shí)，8月CPI卻增長(zhǎng)3.5％，創(chuàng)近22個(gè)月新高，國(guó)家收緊貨幣政策的壓力正越來(lái)越大。這就為加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控提供了外部空間，所以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及新華社文章皆表示房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用沒(méi)有想像的那么大。

從內(nèi)部環(huán)境分析，近段時(shí)間全國(guó)樓市有所回暖，尤其是一線城市和部分二線城市商品住宅成交量大增，8月份上海、北京、深圳、杭州等地新建商品住宅比7月份增長(zhǎng)六成左右。眾所周知，伴隨著成交量的反彈，價(jià)格是難以下跌的。 70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格已由跌轉(zhuǎn)漲，部分城市高檔住宅重新熱銷，排隊(duì)搶房頻現(xiàn)，溫州投資客正在卷土重來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)越來(lái)越顯性化，這是決策層所不愿看到的。

按此市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，9月份70個(gè)大城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比將由持平轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，10月份將出現(xiàn)明顯上漲，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)眼看著就要再度落空。所以說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。而此時(shí)，國(guó)土部和住建部聯(lián)手行動(dòng)，政策信號(hào)顯然已經(jīng)十分明確。

是否僅此而已呢？我認(rèn)為，接下來(lái)還可能有更重磅的政策。近期關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞特別多，如果真是第三波調(diào)控來(lái)臨，則包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)在內(nèi)的稅收政策，應(yīng)該會(huì)有新的表現(xiàn)。另外，雖經(jīng)銀監(jiān)會(huì)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，但部分商業(yè)銀行就是不愿落實(shí)的二套房貸、三套房貸政策，也有可能再度升級(jí)，比如進(jìn)一步細(xì)化房貸的首付比重和利率。