房地產(chǎn)調(diào)控需要目標共識
特約撰稿/沈洪溥
說不清已是第幾輪次的房地產(chǎn)市場調(diào)控再次行至緊關要節(jié)的中盤。此次調(diào)控的成敗如何,已很有些好事者做了或樂觀、或悲觀的預測。當然,也就很有些受眾因這些言論而或喜或悲。不過,筆者在此并無意再贅述關于房價、成交量、保障房乃至差別利率等熱點問題,只是覺得,歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控,為什么房地產(chǎn)領域仍是民怨沸騰?或許真正的問題在于,調(diào)控當局和市場的其他參與者,譬如居民,譬如開發(fā)商,從未真正形成過目標共識。
缺乏目標共識的一個證據(jù)來自對價格的判斷。先看調(diào)控政策的設計者,眾所周知,房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標已歷經(jīng)多次修改,從言之鑿鑿地要平抑房價,實現(xiàn)“居者有其屋”,到審慎地提出努力抑制房價過度上漲,實現(xiàn)“住有所居”這個近似車轱轆話的模糊理想,其間立場可謂步步后退,直至退到連房價暴漲都無法遏制的尷尬境地。
對于居民而言,始終是希望房地產(chǎn)的價格能夠逐步降低,降低到能夠承受的范圍之內(nèi),換言之,是希望越低越好。因為缺乏量度指標,只要不出現(xiàn)雪崩,按照當前的價格水平,就不可能達到多數(shù)人滿意的實施效果。因為,總會有不同承受力的購房者表達不同的態(tài)度——富裕群體可能情緒穩(wěn)定,但中間層就容易心態(tài)波動,弱勢群體和底層民眾則因為看不到希望而反應冷漠。
對于開發(fā)商而言,則根本認為調(diào)控毫無必要,房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)完全有效——土地來自招拍掛,建筑安裝充分市場化,宣傳推廣即便有點瑕疵,但也不值得中央政府出面打壓,說到底,所有開發(fā)商都認為,房價暴漲的根本原因是強大的剛性需求或土地供應不足,政府要管理和操作需求,就等于是干預市場,房價難免越調(diào)越漲……
更不必說地方政府,出于長期以來對財權、事權不匹配所產(chǎn)生的牢騷,從調(diào)控目標看,幾乎所有理性的地方政府都會靈活執(zhí)行調(diào)控政策,避免房價調(diào)整過于劇烈,以免直接影響地方政府財力。
可見,房地產(chǎn)調(diào)控目標問題實在茲事體大,長期被忽略的結(jié)果就是每次調(diào)控都無功而返、無疾而終。因為立場和衡量標準各異,誰也講不出,理想中的我國房地產(chǎn)市場該是什么樣子。
在這種情況下,所謂調(diào)控,當然就成了“盲人騎瞎馬,夜半臨深池”。房地產(chǎn)調(diào)控本是個涉及人民切身利益的大事,結(jié)果因為在調(diào)控政策目標設計時缺乏足夠的共識,也沒有充分的利益協(xié)調(diào),才導致后期政策手段一變再變,中央政府勞心勞力幾成兒戲。
無疑,如此安排的最后結(jié)局是典型的囚徒困境。
學理上,囚徒困境成因是信息不對稱。實際中,政府制定政策也看似經(jīng)歷了多次論證,聽取民眾、業(yè)內(nèi)的意見,似乎并不缺乏信息。但是,筆者認為,雖然存在調(diào)研程序,但房地產(chǎn)市場調(diào)控政策調(diào)研樣本可能過度單一,只瞄準了購房需求,忽視了對不同人群的廣覆蓋,因此,政策目標設計可能有總體目標卻缺乏多層次目標,無法形成共同認識,導致不同市場主體有意或無意地誤讀政策意圖。
政策目標的多層次根源于政策實施的多方面影響。一個組合政策工具實施后,所產(chǎn)生的效應分散于不同領域,對不同的對象產(chǎn)生不同的效果。因此,在西方現(xiàn)代政治實踐中,政策設計者從來也避免強調(diào)單一的政策效果。一個例子來自奧巴馬早些時推廣其救市計劃時的表現(xiàn):他可以面對金融界講此舉對拯救資本市場和貨幣市場的意義,面對民眾大談將狠狠地懲戒華爾街違規(guī)機構(gòu),面對國會講此時如此出手國家財政付出可能最小化。這誠然有爭取選票的用途,但也客觀地說明了一個政策目標分層次的情況。
因此,筆者建議,本輪房地產(chǎn)調(diào)控不妨在保持力度的同時,盡先對政策實施目標做出足夠清晰的刻畫,包括:對等待保障房民眾的許諾,對改善型需求的變通,對投資者、投機者的告誡,對惡意擾亂市場的開發(fā)商和中介的警示,對地方政府就財權、事權的撫慰。凡此種種,不一而足。有了目標的層次,才可能形成不同利益主體的共同認識,才可能足夠全面地評價調(diào)控效果,掌控調(diào)控進度。
否則,即便未來當真實現(xiàn)了中央政府預設目標,遏制了房價過快上漲的勢頭,卻可能產(chǎn)生剛性需求大叫買不起、改善型需求高呼不讓買、開發(fā)商抱怨國進民退、地方政府反復哭窮的效果,那可就是因缺乏目標共識產(chǎn)生的典型現(xiàn)象了。(作者為經(jīng)濟學博士)▲