房地產(chǎn)調(diào)控需要目標共識

特約撰稿/沈洪溥

說不清已是第幾輪次的房地產(chǎn)市場調(diào)控再次行至緊關要節(jié)的中盤。此次調(diào)控的成敗如何，已很有些好事者做了或樂觀、或悲觀的預測。當然，也就很有些受眾因這些言論而或喜或悲。不過，筆者在此并無意再贅述關于房價、成交量、保障房乃至差別利率等熱點問題，只是覺得，歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控，為什么房地產(chǎn)領域仍是民怨沸騰？或許真正的問題在于，調(diào)控當局和市場的其他參與者，譬如居民，譬如開發(fā)商，從未真正形成過目標共識。

缺乏目標共識的一個證據(jù)來自對價格的判斷。先看調(diào)控政策的設計者，眾所周知，房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標已歷經(jīng)多次修改，從言之鑿鑿地要平抑房價，實現(xiàn)“居者有其屋”，到審慎地提出努力抑制房價過度上漲，實現(xiàn)“住有所居”這個近似車轱轆話的模糊理想，其間立場可謂步步后退，直至退到連房價暴漲都無法遏制的尷尬境地。

對于居民而言，始終是希望房地產(chǎn)的價格能夠逐步降低，降低到能夠承受的范圍之內(nèi)，換言之，是希望越低越好。因為缺乏量度指標，只要不出現(xiàn)雪崩，按照當前的價格水平，就不可能達到多數(shù)人滿意的實施效果。因為，總會有不同承受力的購房者表達不同的態(tài)度——富裕群體可能情緒穩(wěn)定，但中間層就容易心態(tài)波動，弱勢群體和底層民眾則因為看不到希望而反應冷漠。

對于開發(fā)商而言，則根本認為調(diào)控毫無必要，房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)完全有效——土地來自招拍掛，建筑安裝充分市場化，宣傳推廣即便有點瑕疵，但也不值得中央政府出面打壓，說到底，所有開發(fā)商都認為，房價暴漲的根本原因是強大的剛性需求或土地供應不足，政府要管理和操作需求，就等于是干預市場，房價難免越調(diào)越漲……

更不必說地方政府，出于長期以來對財權、事權不匹配所產(chǎn)生的牢騷，從調(diào)控目標看，幾乎所有理性的地方政府都會靈活執(zhí)行調(diào)控政策，避免房價調(diào)整過于劇烈，以免直接影響地方政府財力。

可見，房地產(chǎn)調(diào)控目標問題實在茲事體大，長期被忽略的結(jié)果就是每次調(diào)控都無功而返、無疾而終。因為立場和衡量標準各異，誰也講不出，理想中的我國房地產(chǎn)市場該是什么樣子。

在這種情況下，所謂調(diào)控，當然就成了“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”。房地產(chǎn)調(diào)控本是個涉及人民切身利益的大事，結(jié)果因為在調(diào)控政策目標設計時缺乏足夠的共識，也沒有充分的利益協(xié)調(diào)，才導致后期政策手段一變再變，中央政府勞心勞力幾成兒戲。

無疑，如此安排的最后結(jié)局是典型的囚徒困境。

學理上，囚徒困境成因是信息不對稱。實際中，政府制定政策也看似經(jīng)歷了多次論證，聽取民眾、業(yè)內(nèi)的意見，似乎并不缺乏信息。但是，筆者認為，雖然存在調(diào)研程序，但房地產(chǎn)市場調(diào)控政策調(diào)研樣本可能過度單一，只瞄準了購房需求，忽視了對不同人群的廣覆蓋，因此，政策目標設計可能有總體目標卻缺乏多層次目標，無法形成共同認識，導致不同市場主體有意或無意地誤讀政策意圖。

政策目標的多層次根源于政策實施的多方面影響。一個組合政策工具實施后，所產(chǎn)生的效應分散于不同領域，對不同的對象產(chǎn)生不同的效果。因此，在西方現(xiàn)代政治實踐中，政策設計者從來也避免強調(diào)單一的政策效果。一個例子來自奧巴馬早些時推廣其救市計劃時的表現(xiàn)：他可以面對金融界講此舉對拯救資本市場和貨幣市場的意義，面對民眾大談將狠狠地懲戒華爾街違規(guī)機構(gòu)，面對國會講此時如此出手國家財政付出可能最小化。這誠然有爭取選票的用途，但也客觀地說明了一個政策目標分層次的情況。

因此，筆者建議，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不妨在保持力度的同時，盡先對政策實施目標做出足夠清晰的刻畫，包括：對等待保障房民眾的許諾，對改善型需求的變通，對投資者、投機者的告誡，對惡意擾亂市場的開發(fā)商和中介的警示，對地方政府就財權、事權的撫慰。凡此種種，不一而足。有了目標的層次，才可能形成不同利益主體的共同認識，才可能足夠全面地評價調(diào)控效果，掌控調(diào)控進度。

否則，即便未來當真實現(xiàn)了中央政府預設目標，遏制了房價過快上漲的勢頭，卻可能產(chǎn)生剛性需求大叫買不起、改善型需求高呼不讓買、開發(fā)商抱怨國進民退、地方政府反復哭窮的效果，那可就是因缺乏目標共識產(chǎn)生的典型現(xiàn)象了。（作者為經(jīng)濟學博士）▲