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沈洪溥:房地產(chǎn)調(diào)控需要目標(biāo)共識

來源:文新傳媒網(wǎng)-新民周刊 時(shí)間:2010-09-25 10:19:17

房地產(chǎn)調(diào)控需要目標(biāo)共識

特約撰稿/沈洪溥

說不清已是第幾輪次的房地產(chǎn)市場調(diào)控再次行至緊關(guān)要節(jié)的中盤。此次調(diào)控的成敗如何,已很有些好事者做了或樂觀、或悲觀的預(yù)測。當(dāng)然,也就很有些受眾因這些言論而或喜或悲。不過,筆者在此并無意再贅述關(guān)于房價(jià)、成交量、保障房乃至差別利率等熱點(diǎn)問題,只是覺得,歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控,為什么房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是民怨沸騰?或許真正的問題在于,調(diào)控當(dāng)局和市場的其他參與者,譬如居民,譬如開發(fā)商,從未真正形成過目標(biāo)共識。

缺乏目標(biāo)共識的一個(gè)證據(jù)來自對價(jià)格的判斷。先看調(diào)控政策的設(shè)計(jì)者,眾所周知,房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)已歷經(jīng)多次修改,從言之鑿鑿地要平抑房價(jià),實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,到審慎地提出努力抑制房價(jià)過度上漲,實(shí)現(xiàn)“住有所居”這個(gè)近似車轱轆話的模糊理想,其間立場可謂步步后退,直至退到連房價(jià)暴漲都無法遏制的尷尬境地。

對于居民而言,始終是希望房地產(chǎn)的價(jià)格能夠逐步降低,降低到能夠承受的范圍之內(nèi),換言之,是希望越低越好。因?yàn)槿狈α慷戎笜?biāo),只要不出現(xiàn)雪崩,按照當(dāng)前的價(jià)格水平,就不可能達(dá)到多數(shù)人滿意的實(shí)施效果。因?yàn)椋倳?huì)有不同承受力的購房者表達(dá)不同的態(tài)度——富裕群體可能情緒穩(wěn)定,但中間層就容易心態(tài)波動(dòng),弱勢群體和底層民眾則因?yàn)榭床坏较M磻?yīng)冷漠。

對于開發(fā)商而言,則根本認(rèn)為調(diào)控毫無必要,房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)完全有效——土地來自招拍掛,建筑安裝充分市場化,宣傳推廣即便有點(diǎn)瑕疵,但也不值得中央政府出面打壓,說到底,所有開發(fā)商都認(rèn)為,房價(jià)暴漲的根本原因是強(qiáng)大的剛性需求或土地供應(yīng)不足,政府要管理和操作需求,就等于是干預(yù)市場,房價(jià)難免越調(diào)越漲……

更不必說地方政府,出于長期以來對財(cái)權(quán)、事權(quán)不匹配所產(chǎn)生的牢騷,從調(diào)控目標(biāo)看,幾乎所有理性的地方政府都會(huì)靈活執(zhí)行調(diào)控政策,避免房價(jià)調(diào)整過于劇烈,以免直接影響地方政府財(cái)力。

可見,房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)問題實(shí)在茲事體大,長期被忽略的結(jié)果就是每次調(diào)控都無功而返、無疾而終。因?yàn)榱龊秃饬繕?biāo)準(zhǔn)各異,誰也講不出,理想中的我國房地產(chǎn)市場該是什么樣子。

在這種情況下,所謂調(diào)控,當(dāng)然就成了“盲人騎瞎馬,夜半臨深池”。房地產(chǎn)調(diào)控本是個(gè)涉及人民切身利益的大事,結(jié)果因?yàn)樵谡{(diào)控政策目標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)缺乏足夠的共識,也沒有充分的利益協(xié)調(diào),才導(dǎo)致后期政策手段一變再變,中央政府勞心勞力幾成兒戲。

無疑,如此安排的最后結(jié)局是典型的囚徒困境。

學(xué)理上,囚徒困境成因是信息不對稱。實(shí)際中,政府制定政策也看似經(jīng)歷了多次論證,聽取民眾、業(yè)內(nèi)的意見,似乎并不缺乏信息。但是,筆者認(rèn)為,雖然存在調(diào)研程序,但房地產(chǎn)市場調(diào)控政策調(diào)研樣本可能過度單一,只瞄準(zhǔn)了購房需求,忽視了對不同人群的廣覆蓋,因此,政策目標(biāo)設(shè)計(jì)可能有總體目標(biāo)卻缺乏多層次目標(biāo),無法形成共同認(rèn)識,導(dǎo)致不同市場主體有意或無意地誤讀政策意圖。

政策目標(biāo)的多層次根源于政策實(shí)施的多方面影響。一個(gè)組合政策工具實(shí)施后,所產(chǎn)生的效應(yīng)分散于不同領(lǐng)域,對不同的對象產(chǎn)生不同的效果。因此,在西方現(xiàn)代政治實(shí)踐中,政策設(shè)計(jì)者從來也避免強(qiáng)調(diào)單一的政策效果。一個(gè)例子來自奧巴馬早些時(shí)推廣其救市計(jì)劃時(shí)的表現(xiàn):他可以面對金融界講此舉對拯救資本市場和貨幣市場的意義,面對民眾大談將狠狠地懲戒華爾街違規(guī)機(jī)構(gòu),面對國會(huì)講此時(shí)如此出手國家財(cái)政付出可能最小化。這誠然有爭取選票的用途,但也客觀地說明了一個(gè)政策目標(biāo)分層次的情況。

因此,筆者建議,本輪房地產(chǎn)調(diào)控不妨在保持力度的同時(shí),盡先對政策實(shí)施目標(biāo)做出足夠清晰的刻畫,包括:對等待保障房民眾的許諾,對改善型需求的變通,對投資者、投機(jī)者的告誡,對惡意擾亂市場的開發(fā)商和中介的警示,對地方政府就財(cái)權(quán)、事權(quán)的撫慰。凡此種種,不一而足。有了目標(biāo)的層次,才可能形成不同利益主體的共同認(rèn)識,才可能足夠全面地評價(jià)調(diào)控效果,掌控調(diào)控進(jìn)度。

否則,即便未來當(dāng)真實(shí)現(xiàn)了中央政府預(yù)設(shè)目標(biāo),遏制了房價(jià)過快上漲的勢頭,卻可能產(chǎn)生剛性需求大叫買不起、改善型需求高呼不讓買、開發(fā)商抱怨國進(jìn)民退、地方政府反復(fù)哭窮的效果,那可就是因缺乏目標(biāo)共識產(chǎn)生的典型現(xiàn)象了。(作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)▲

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