徐昌生 北京大軍經(jīng)濟(jì)觀察研究中心特約觀察家 高級經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)任江西博能實業(yè)集團(tuán)副總裁，多家媒體特約撰稿人。
關(guān)于房產(chǎn)稅的討論已經(jīng)鋪天蓋地，專家、學(xué)者或從法理、或從公平、或從可操作性等諸多方面進(jìn)行了論證。在林林總總的論述中，有一個觀點流行甚廣，那就是房產(chǎn)稅縱有千般不是，但是卻能夠抑制房價過快上漲。
房產(chǎn)稅何以能夠抑制房價上漲？通常的解釋是，有了房產(chǎn)稅，持有第二套房產(chǎn)的成本將大大增加，也會導(dǎo)致準(zhǔn)備購買第二套房產(chǎn)的投機者躑躅不前，并使已經(jīng)擁有第二套房子的業(yè)主加快拋售。
一個不再瘋狂搶購，一個加緊低價拋售，買房的人在減少而賣房的人在增多，這無疑相當(dāng)于增加了供應(yīng)，減少了需求。供應(yīng)增加、需求減少，房子將會降價，這像是不容置疑的常識。
從表面上來看，這個道理似乎無懈可擊，但卻經(jīng)不起邏輯推敲。倘若增加一項持有稅賦便可以降低商品價格的話，那么，這種經(jīng)驗就值得我們?nèi)嫱茝V。
按這種邏輯來推斷：肉價上漲，開征豬肉稅，對一天購買人均半斤以上豬肉或者買了豬肉當(dāng)天卻未吃完的家庭課以重稅，則城市的居民必不敢多買，于是肉價持續(xù)下降；油價上漲，開征油業(yè)稅，對一次性加油100公升以上或者加了燃油卻沒在規(guī)定時間內(nèi)用完的車輛課以重稅，則車主也不敢多加燃油，于是油價持續(xù)下降。推而廣之，我們可以把這一政策運用于中國所有的商品。
上述設(shè)想無疑是荒唐的。但是，面對房產(chǎn)稅，人們又陷入了迷茫，前文中流行的解釋似乎又有幾分道理。
一項商品價格的漲跌到底取決于什么因素？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，只有兩個根本因素：一是供求關(guān)系；二是貨幣供應(yīng)。
開征房產(chǎn)稅是影響供求關(guān)系，還是影響貨幣供應(yīng)？毋庸置疑，它肯定不會影響貨幣供應(yīng)，因為能夠影響貨幣供應(yīng)的其實只有央行。
那么，房產(chǎn)稅真的像人們所期望那樣，能夠改變整個商品房市場的供求關(guān)系嗎？換句話說，它真的能夠減少人們對商品房的需求而增加對商品房的供應(yīng)嗎？
要弄清這個問題，我們需要對商品房市場的整個結(jié)構(gòu)有一個完整的了解。整個商品房市場由三個部分組成，即新房、二手房和出租房。
開征房產(chǎn)稅后，持有多套商品房的房主就要交稅，這會降低人們對房屋的購買欲望，購買新房的人必然減少，這意味著需求減少；同樣，第二套房的增持成本上升，也會促使持有多套商品房的人加快拋售二手房的步伐，這意味著供應(yīng)增加。
因此，開征房產(chǎn)稅似乎可以增加供應(yīng)，但人們卻忽視了房產(chǎn)稅對出租房市場的影響。當(dāng)房產(chǎn)稅使人們不敢輕易擁有多套住房之后，出租房的市場房源將會大大減少，出租房價格必將大幅攀升，并且又反過來影響新房和二手房市場的供求關(guān)系。
我們原指望開征房產(chǎn)稅來減少需求和增加供應(yīng)，但最終卻會因為出租房市場的變化，又帶來了需求增加和供應(yīng)減少，市場仍將恢復(fù)其本來的面目。也就是說，房產(chǎn)稅對于促使房價下跌，短期內(nèi)或有效果，但長期未必有效。
試想，倘使增加一項稅種便能降低房價，那么政府開征的稅種豈不是越多越好？
其實，又何止是房產(chǎn)稅對調(diào)控房價無效，只要懂得房價上漲的原因源自供求與貨幣兩種因素，我們便會明白除了增加土地供應(yīng)與減少貨幣發(fā)行這兩種方法之外，其他所謂調(diào)控措施重拳出擊，其效果可能都是曇花一現(xiàn)。
