空置房已成為懸于中國樓市頭上的一把劍。至少是經(jīng)過媒體的反復(fù)炒作，已經(jīng)讓很多人這么認(rèn)為。于是我們看到，海南省磨刀霍霍，擬向省內(nèi)的大量房屋開征閑置稅；國家統(tǒng)計(jì)局也趕緊將自己掌握的數(shù)據(jù)公布于眾，并小心翼翼地撇清責(zé)任。

實(shí)際上，住宅空置率一事，近幾年一直都有議論，開征住房空置稅的提案，也曾頻頻見諸每年一度的“全國兩會(huì)”。近期媒體之所以鋪天蓋地地報(bào)道此事，導(dǎo)火索還是幾個(gè)月前的一則傳言：國家電網(wǎng)公司調(diào)查顯示，全國6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。這是一個(gè)很不靠譜的數(shù)據(jù)，國家電網(wǎng)已經(jīng)否認(rèn)有此調(diào)查，可少數(shù)人還揪著不放。

8月4日晚，國家統(tǒng)計(jì)局在其官方網(wǎng)站上披露，今年6月末全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米（其中住宅面積為10646萬平方米），同比增長6．4％。并聲明：商品房待售面積是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積，國際上通用的房屋空置率指某一時(shí)點(diǎn)上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比；所以不便用商品房待售面積計(jì)算房屋空置率；準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。

國家統(tǒng)計(jì)局解釋得足夠聰明：想搞明白這事，就請(qǐng)等待全國住房普查吧。而普查又談何容易？全國經(jīng)濟(jì)普查或人口普查都是很多年才搞一次，況且空置房的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)復(fù)雜，如果是銷售掉多年的毛坯房一直空關(guān)，則可確認(rèn)，如果是裝修房，如何確定是長年空關(guān)，還是被房東間歇地自住或出租？2008年，曾有新聞?wù)f上海將在1000個(gè)小區(qū)開展“現(xiàn)有住房閑置情況”調(diào)查，遺憾的是至今未有結(jié)果。

國家統(tǒng)計(jì)局所謂的“待售面積”，實(shí)際上也屬于空置面積，只是數(shù)據(jù)很小。不妨做個(gè)對(duì)比。今年6月末待售住宅面積為10646萬平方米，而去年全年全國新建商品住宅銷售面積是86185萬平方米，前者只有后者的12%。數(shù)量不是多了，而是少了，再多一些才能更好的抑制房價(jià)上漲。當(dāng)然，在商品住宅成交結(jié)構(gòu)中，期房的比重大于現(xiàn)房。

國家統(tǒng)計(jì)局也只是做做姿態(tài)，其掌握的這點(diǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)于研究我國住房空置率無甚價(jià)值。2009年底，全國城鎮(zhèn)存量住宅總面積180億平方米左右。若按套均面積100平方米計(jì)算，則傳言中的6540萬套住宅的建筑面積為65億平方米，這就意味著當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住宅空置率高達(dá)36%，而歐美國家住房空置率很少超過10%的。不管是與國外比，還是經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知，我國少數(shù)城市的住房空置率可能會(huì)超過30%，但全國660個(gè)城市的總體水平，不可能這么高。

現(xiàn)在的局面是，全國都在討論空置房，只知道有很多這樣的房子，但卻沒有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)是減少空置率，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。所以，接下政府相關(guān)部門應(yīng)做兩件事。一是盡快在全國開展住房普查，摸清房地產(chǎn)業(yè)的“家底”，這不僅有助于搞清楚空置率，也能為其他環(huán)節(jié)的管理提供依據(jù)，比如住房保障工作。實(shí)際上這項(xiàng)工作建設(shè)部以前也曾在相關(guān)文件中提及過，可是真要讓地方政府落到實(shí)處，并不容易，這需要花費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力。目前僅有少數(shù)城市正在或快或慢地推進(jìn)這項(xiàng)工作。

二是要抑制住房空置行為�，F(xiàn)行的打壓投資投機(jī)性購房的政策，只能控制空置房的新增數(shù)量，無助于減少現(xiàn)有空置房的規(guī)模，所以還需考慮新的對(duì)策。值得關(guān)注的是，近日海南省建設(shè)廳副廳長蔡仁杰向媒體透露，海南城市中很多小區(qū)住宅空置率達(dá)到80%至90%，海南正在研究征收住宅樓空置費(fèi)。

此消息一出，輿論嘩然。筆者認(rèn)為，用稅收手段控制房屋空置率，思路是正確的，但直接開征空置費(fèi)，恐怕路徑有失偏頗。問題的關(guān)鍵是，很難確定到底什么樣的房屋可以定性為空置。一家家地上門調(diào)查，不具有可行性；依據(jù)水表、電表等，不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

所以，必須從另外一個(gè)角度征稅。那就是先對(duì)所有的二套及以上的住宅開征持有稅，至于稅種的名字，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，區(qū)別并不大。然后，對(duì)于自住的和出租的住房減稅，自住的減稅幅度大些，甚至可以免征，出租的減稅幅度小些，對(duì)于既非自住又非出租者（即空置房），從嚴(yán)征稅。自住和出租房的證明材料，由房東向政府提供。國外很多國家，基本上都采取這種方式，極少或者說幾乎沒有直接向空置房征稅的。