樓市新政已歷時一個半月，恒大、萬科、綠地們相繼降價，預計他們的隊伍會逐漸壯大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，處于橫盤待跌狀態(tài)。北京、上海等前期漲幅過快的一線城市觀望氣氛更濃，交易極度清淡。照此趨勢，年末一線城市房價回落30%有可能成為事實。

但房價降了之后，情況也許會更復雜，既不能讓房價重拾升勢，也不能讓它失控跌入深淵。令人不安的是此輪調(diào)控政策雖然成效顯著，卻難免有些急功近利。

打壓房價的第一功臣是抑制“不合理”需求，包括限貸、限購等措施。但是在流動性過剩，鋼材、水泥等建材產(chǎn)能過剩，農(nóng)村富余勞動力數(shù)以億計的情況下，供給（以開、竣工面積衡量）完全取決于開發(fā)商的預期。另一方面，人總是要住房子的（哪怕是租�。�，需求只能被延遲，無法被壓縮。供給彈性極大、中長期需求近于剛性，這是房地產(chǎn)市場不可忽視的重要特征。假如炒房、超前消費等“不合理需求”被壓制后總需求下降20%，那么供給可能會下降40%，供需矛盾反趨于惡化。大力推動保障房建設是解決問題的關(guān)鍵。另外，由于地方政府已負債累累，“土地財政”又指望不上，引入民營資本投入保障房的可操作細則應加緊推出。

打壓房價的第二招是逼空開發(fā)商資金鏈，收緊信貸、停止資本市場再融資、提高項目自有資金比例，全部指向“錢袋子”，目的是逼開發(fā)商降價拋售。果不出眾人所料，開發(fā)商降價的積極性與手頭的現(xiàn)金呈現(xiàn)反比。但健康的市場應當是供需平衡而且穩(wěn)定的。將恐慌性拋盤當作可持續(xù)的“供給”，猶如守株待兔。不可能每天都有開發(fā)商“觸株，折頸而死”奉獻出囤著的現(xiàn)房！開發(fā)商越是狼狽，越是會用拋售回籠的資金償還債務，而不是投入前途未卜的新項目！逼開發(fā)商拋盤，在年底前完成下跌30%的調(diào)控目標，恐怕不妙。如果2012年出現(xiàn)“樓荒”，則此輪調(diào)控就會前功盡棄。收緊開發(fā)商銀根的措施應當在明年逐步“退出”。

至于曾被寄予厚望的“房產(chǎn)稅”還是保持引而不發(fā)的狀態(tài)為好。威懾可以，實效可疑，于法、于情、于理都經(jīng)不起推敲。說它實效可疑是因為炒房客持有房產(chǎn)時間往往在一年之內(nèi)，每年千分之幾的稅率無關(guān)痛癢。他們可以在今天斬倉、持有現(xiàn)金，一旦房價探底成功，又會卷土重來。比如，某炒房客高位買入十套，形勢不明朗時以八折拋售五套。只要房價不反彈，套現(xiàn)的那部分資金購買力就不會下降，隨時可以買回五套房。所以，真正在長達七十年的時間里負擔此項稅費的是自住的業(yè)主。房產(chǎn)的保有類稅種（不論冠以物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅之名）收上來后的去處不外有三個：一是行政開支，用于有關(guān)部門養(yǎng)人、養(yǎng)車、招待、出國考察，這部分被“消費”掉的資金是業(yè)主的“沉沒成本”;二是補貼保障性住房（經(jīng)適房、公租房等），算是財富的再分配；三是用于修橋補路，完善基礎設施和教育、醫(yī)療體系，改善社會治安等。嚴格來講，只有第三部分使物業(yè)保值、增值的資金是名副其實的物業(yè)稅（或房產(chǎn)稅）。根據(jù)“誰投資誰受益、誰受益誰投資”的原則，保有稅帶來的物業(yè)增值應當歸業(yè)主所有。但業(yè)主只有70年使用權(quán)，在幾代人連續(xù)繳納房產(chǎn)稅之后卻要對自家的房子說“拜拜了”，投資收益無從談起。可見，產(chǎn)權(quán)歸屬與物業(yè)稅并非是不相干的。

沒有遠慮必有近憂。這個問題在不同時代，不同層面都有不同的意義。魯迅說，娜拉出走以后，要么墮落，要么回來。房價降三成，難道就可得“廣廈千萬間”？所以，調(diào)控房價時，我們就應當想到“娜拉走后會怎樣”，并盡早拿出對策�！�