不過(guò)，不同區(qū)域的二手房均價(jià)水平變化并不相同。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告稱，北京的望京、通州、亦莊等區(qū)域的二手房均價(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，均價(jià)下降較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心位置和學(xué)區(qū)房等概念的二手房區(qū)域抗跌性較強(qiáng)。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房?jī)r(jià)格不降反升，上海徐匯等區(qū)域的房?jī)r(jià)也無(wú)松動(dòng)。

來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心6月初發(fā)布的調(diào)查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時(shí)也有少數(shù)意在抄底的投資者。

中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，隨著價(jià)格的松動(dòng)和優(yōu)質(zhì)掛牌房源的激增，部分有購(gòu)買力的需求會(huì)逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

租賃市場(chǎng)：租金上漲是常態(tài)還是異動(dòng)？

與逐步降溫的住房銷售市場(chǎng)不同，近期一線城市租賃市場(chǎng)火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過(guò)10％，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價(jià)格漲幅甚至超過(guò)20％。

一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區(qū)域上漲過(guò)快與個(gè)別中介機(jī)構(gòu)炒作有關(guān)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)租賃市場(chǎng)有影響。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說(shuō)：“一手房市場(chǎng)剛性需求持幣觀望，不排除部分轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，另一方面，業(yè)主由于看跌市場(chǎng)，也會(huì)由賣轉(zhuǎn)租。”

柴強(qiáng)說(shuō)：“近期暴漲，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)因?yàn)闃I(yè)務(wù)量萎縮，為了增加收入，出現(xiàn)炒作行為。”

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說(shuō)：“自2009年年中以來(lái)，全國(guó)主要城市的租金一直處于穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)中，租金回升也反映出經(jīng)濟(jì)回暖及收入的提高。”

接受采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示，每年的5、6月份開(kāi)始進(jìn)入傳統(tǒng)的租房旺季，很多大中專院校畢業(yè)生陸續(xù)離開(kāi)校園，無(wú)論是工作還是準(zhǔn)備考研等多數(shù)選擇租房，這些需求，短期內(nèi)可能會(huì)造成房源供應(yīng)緊張，租金上漲。李文杰說(shuō)：“從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，每年的二季度，全國(guó)房租租賃價(jià)格都會(huì)較上個(gè)季度有所上漲。”

不過(guò)，進(jìn)入6月，北京租金已經(jīng)呈下降趨勢(shì)。來(lái)自“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京平均月租2816元，環(huán)比下降2．39個(gè)百分點(diǎn)。

李文杰表示，隨著宏觀調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯回落，將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，供大于求的局面將可能再度出現(xiàn)，加上政策新租賃房供應(yīng)的增多，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋租金將出現(xiàn)回落。

房貸政策：是繼續(xù)從緊還是稍有松動(dòng)？

差別化房貸政策，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的利器。而在目前樓市調(diào)控進(jìn)入政策顯現(xiàn)期后，未來(lái)圍繞樓市的金融調(diào)控，將呈現(xiàn)出怎樣的松緊張弛，為市場(chǎng)矚目。

央行數(shù)據(jù)顯示，在政策出臺(tái)后的5月份，我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過(guò)15％。此外，從各商業(yè)銀行了解到的數(shù)據(jù)可以看出，5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來(lái)看，盡管6月份數(shù)據(jù)尚未出來(lái)，但分析人士認(rèn)為，房貸縮量已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

歷史上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖與金融調(diào)控的松緊息息相關(guān)。2007年面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當(dāng)年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現(xiàn)松動(dòng)后，2009年樓市呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

“在政策的引導(dǎo)下，樓市正在經(jīng)歷金融去杠桿化的過(guò)程。”中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室主任尹中立指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型活動(dòng)，資金的渠道主要有四條：資本市場(chǎng)、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資�，F(xiàn)在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場(chǎng)融資來(lái)說(shuō)，“國(guó)十條”使房地產(chǎn)類上市公司在內(nèi)地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場(chǎng)上去發(fā)行債券，但需要付出10％以上的成本。再看銀行貸款，新政策對(duì)地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)模。此外，北京等城市對(duì)二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比2007年更加嚴(yán)格，而二套房貸的首付為50％，利率為正常貸款的1．1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過(guò)預(yù)售的方式取得資金的通道也受到了影響。

不過(guò)專家也指出，目前市場(chǎng)已進(jìn)入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動(dòng)備受關(guān)注。不少專家建議，對(duì)于已出臺(tái)的政策應(yīng)堅(jiān)定執(zhí)行，不能松動(dòng)，避免市場(chǎng)搖擺。當(dāng)然，他們提出也不宜再出臺(tái)新的從緊措施。

稅收政策：是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏還是防火墻？

新一輪調(diào)控政策中，房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場(chǎng)的猜想。

中央政府明確要求“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項(xiàng)稅收政策是空轉(zhuǎn)已久的物業(yè)稅，還是對(duì)個(gè)人住宅開(kāi)征的房產(chǎn)稅？政策何時(shí)出臺(tái)，試點(diǎn)先行還是全國(guó)推開(kāi)，市場(chǎng)高度關(guān)注。

在剛剛結(jié)束的“博鰲 21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，來(lái)自REICO工作室的博士任榮榮說(shuō)：“無(wú)論近期內(nèi)物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）是否真正開(kāi)征，未來(lái)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財(cái)源來(lái)彌補(bǔ)未來(lái)財(cái)政收入的不足。”

廖英敏表示：“對(duì)個(gè)人住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅有利于對(duì)住房存量資源的利用，由于增加持有成本，擁有多套住房的人要么賣要么租，這會(huì)增加社會(huì)公共住房資源，應(yīng)該積極推進(jìn)。”

對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，在很多人眼里認(rèn)為是遏制高房?jī)r(jià)的殺手锏，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)征此類稅種不能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲，一些實(shí)行物業(yè)稅的國(guó)家，也沒(méi)有改變幾十年房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。