房產(chǎn)稅何時(shí)征收、向誰征收、哪些城市先行？近兩個(gè)多月來，自中央相關(guān)部委和各地傳出的零散信息，便會(huì)引起眾多的議論，也讓房地產(chǎn)市場落入整體“量跌價(jià)平”的停滯狀態(tài)，A股市場也因此震蕩下行。

“房產(chǎn)稅的核心和難點(diǎn)是評(píng)估和征管。”多位參與房地產(chǎn)稅收研究和政策制定的專家認(rèn)為，對(duì)居民個(gè)人住房征稅，除了確定納稅人、稅基、稅率、免稅扣除等稅收要素，諸如房地產(chǎn)信息采集、評(píng)稅技術(shù)和征管準(zhǔn)備則更加繁雜。

本刊記者了解到，目前，北京、杭州、上海、重慶、深圳等大城市，以及大連、青島、丹東等一些二三線城市，稅務(wù)部門已基本掌握了本地房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)，通過房地產(chǎn)評(píng)稅核定計(jì)稅價(jià)格也已在二手房交易環(huán)節(jié)使用，對(duì)個(gè)人保有房產(chǎn)征稅的技術(shù)條件已基本具備。

參與改革部門擴(kuò)容

關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革，早期開征新稅種—物業(yè)稅的改革思路，主要由財(cái)政部、國稅總局兩部門負(fù)責(zé)。按職能劃分，擬訂稅制改革方案這樣制度層面的改革事務(wù)主要由財(cái)政部負(fù)責(zé)，涉及征管等技術(shù)層面的工作由國稅總局負(fù)責(zé)。

2009年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中提出，“研究開征物業(yè)稅。”負(fù)責(zé)部門除了財(cái)政部和國稅總局，增加了國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

進(jìn)入2010年，改革思路由物業(yè)稅框架轉(zhuǎn)為房產(chǎn)稅框架，即通過改革現(xiàn)有房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房征稅的目的。國務(wù)院于5月底批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，并明確此項(xiàng)工作由五部委負(fù)責(zé)，除上述四部門外，新增了國土資源部。

“對(duì)居民個(gè)人住房征稅，僅靠財(cái)稅部門很難取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日說，即便是摸清房地產(chǎn)信息這樣的技術(shù)性問題，沒有其他部門的配合，財(cái)稅部門難以掌握全面。因此，對(duì)個(gè)人住房征稅不僅是稅法的問題，還有一個(gè)征管的問題，“稅收制度設(shè)計(jì)得很好，如果征管不落實(shí)，稅收也‘落不了地’”。

對(duì)個(gè)人住房征稅，改革難度超過初期的估計(jì)，國家發(fā)改委的加入，顯然是為了增強(qiáng)改革的推動(dòng)力。

目前，住房建設(shè)部門掌握房屋建設(shè)和交易基礎(chǔ)信息，國土資源部掌握土地方面的基礎(chǔ)信息。如果沒有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國土資源部的協(xié)助，房地產(chǎn)信息的獲取、評(píng)估征稅和稅收征管等便面臨諸多難題。

對(duì)個(gè)人房產(chǎn)征稅，需確定納稅人、稅基、稅率、免征扣除等，此類制度層面的改革，直接涉及政府和居民個(gè)人之間的權(quán)利調(diào)整；改革方案的確定，要考慮方方面面的利益，如果不能獲得廣泛支持，改革就難以成行。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅制改革的復(fù)雜和困難，國務(wù)院負(fù)責(zé)改革的部門，從初期的財(cái)政部和國稅總局，擴(kuò)大到了五部委。

在地方，部門合作也已開始。目前在北京，市地稅局和市建委建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)共享機(jī)制，市建委每月初將六大類關(guān)于房地產(chǎn)的信息提供地稅部門，地稅部門則將契稅完稅（或減免稅）、房屋租賃納稅登記信息提供給市建委。

評(píng)估征稅先行實(shí)踐

“一旦總局決定對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅，大連就能貫徹執(zhí)行。”大連市地稅局財(cái)產(chǎn)與行為稅處處長鄒林對(duì)本刊記者說，大連地稅局已經(jīng)掌握了全市的房地產(chǎn)信息，除了國土、住房部門提供了部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，稅務(wù)部門自行采集了大部分房地產(chǎn)信息。用評(píng)稅軟件進(jìn)行評(píng)估征稅也已經(jīng)成熟，自2009年開始已經(jīng)在二手房交易環(huán)節(jié)的稅收征管中使用。

鄒林介紹說，按國稅總局的要求，地方稅務(wù)部門的主要工作是掌握稅源、評(píng)估征稅。數(shù)據(jù)從哪兒來，如何計(jì)算，怎么征收，納稅人如何履行納稅義務(wù)等這些工作的程序、辦法等。“我們現(xiàn)在研究的就是這些具體操作，”鄒林說，“關(guān)于何時(shí)開征、稅率、免征扣除，這些政策要看稅總的想法。”

自2003年中央提出開征物業(yè)稅以來，關(guān)于這一稅種的傳聞不絕于耳，但所謂物業(yè)稅在試點(diǎn)城市“空轉(zhuǎn)”的說法，實(shí)際是稅務(wù)部門進(jìn)行的模擬評(píng)稅試點(diǎn)，被市場擴(kuò)大化理解為物業(yè)稅開征試點(diǎn)。實(shí)際上，按評(píng)估值征稅，僅是對(duì)房地產(chǎn)征稅的計(jì)稅依據(jù)而已。

國稅總局和財(cái)政部于2004年和2007年分兩次，共選定了十個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)，包括北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建和天津。

在試點(diǎn)近五年后，國稅總局于2008年4月決定，從之前進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)的省市，選擇北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市，開始用評(píng)稅技術(shù)核定計(jì)稅價(jià)格。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度暫未出臺(tái)情況下，將模擬評(píng)稅試點(diǎn)取得的成果，先行用于契稅等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的實(shí)際征收。

到了2009年底，財(cái)政部、國稅總局決定，在全國范圍內(nèi)開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作，要求各省市區(qū)和計(jì)劃單列市財(cái)稅部門，選定城市開展這項(xiàng)工作，原則上選擇省會(huì)城市城區(qū)，也可結(jié)合本地房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)及工作意愿，選擇房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)、管理規(guī)范、征管能力強(qiáng)的城區(qū)。

財(cái)政部和國稅總局要求各地財(cái)稅部門集中力量采集數(shù)據(jù)，抓緊將評(píng)稅技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管中。評(píng)稅軟件選用或參照杭州版、丹東版軟件，2009年內(nèi)完成征管軟件的本地化修改及培訓(xùn)。

此外，國稅總局提供了通用軟件清單，各地要按照本地區(qū)的評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從中選擇適用的軟件系統(tǒng)。并根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管工作情況，對(duì)通用軟件的功能設(shè)置、基準(zhǔn)價(jià)格及指標(biāo)、公式和參數(shù)等進(jìn)行本地化修改及檢驗(yàn)。

根據(jù)兩部門的要求，房地產(chǎn)評(píng)稅工作要成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組和工作實(shí)施小組。各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)與地方政府及相關(guān)部門的溝通和交流，爭取支持。領(lǐng)導(dǎo)小組成員既要包括財(cái)稅部門主管領(lǐng)導(dǎo)，也要邀請當(dāng)?shù)貒�土、房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加。

“數(shù)據(jù)信息庫應(yīng)考慮今后房地產(chǎn)稅制改革的需要。”財(cái)政部和國稅總局強(qiáng)調(diào)，各地可采用細(xì)分區(qū)域，實(shí)地勘測或利用納稅申報(bào)資料、國土和房管部門信息等方式，采集數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)信息庫。

同時(shí)，按照公平、簡便、有效化解征管矛盾原則，在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議處理機(jī)制。

今年以來，國稅總局針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)稅，加緊培訓(xùn)全國稅務(wù)系統(tǒng)工作人員。國稅總局在其直屬的揚(yáng)州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院，已舉辦三期房地產(chǎn)模擬評(píng)稅及計(jì)稅價(jià)格核定培訓(xùn)班，每期培訓(xùn)時(shí)間半月左右、參加培訓(xùn)的稅務(wù)人員超過百人。

國稅總局的培訓(xùn)重點(diǎn)關(guān)注以下方面：房地產(chǎn)評(píng)稅基本理論方法、國際房地產(chǎn)稅制及評(píng)稅、稅源數(shù)據(jù)采集及審核、房地產(chǎn)批量評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)和模型建立，以及房地產(chǎn)批量評(píng)稅軟件、房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定等。

與房產(chǎn)稅制度層面的改革相比，房產(chǎn)稅征收技術(shù)方面涉及的信息數(shù)據(jù)、評(píng)估和批量評(píng)稅、征收管理等方面的內(nèi)容，相對(duì)具有客觀性、通用性和專業(yè)特性，可以直接借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)。

“在二手房交易環(huán)節(jié)評(píng)稅征收的軟件，只要稍作調(diào)整，就可直接應(yīng)用于住房保有環(huán)節(jié)。”北京大學(xué)林肯研究院主任滿燕云對(duì)本刊記者說，這在技術(shù)上沒有多少障礙。

正因如此，雖然房地產(chǎn)稅制改革方案至今仍未成型，但按評(píng)估值征稅和征管框架業(yè)已確定，經(jīng)過六年多的試點(diǎn)，評(píng)稅已在多個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)際運(yùn)行。

2004年以來模擬評(píng)稅試點(diǎn)的成果，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)得以應(yīng)用，只要稍作調(diào)整，即可用于未來針對(duì)個(gè)人住房征稅。

據(jù)大連市地稅局官員介紹，大連選用了丹東版評(píng)稅軟件，完成了本地化修改，已在全市范圍內(nèi)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格，計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估模式替代了人工評(píng)估的模式，提高了征稅效率和公平性，也為下一步在個(gè)人保有住房環(huán)節(jié)征稅打下了基礎(chǔ)。