江小魚(yú) 經(jīng)濟(jì)學(xué)者
最近幾年，一些大城市的土地拍賣(mài)頻頻出現(xiàn)新地王，很多人把矛頭指向土地拍賣(mài)制度。理由很簡(jiǎn)單，既然買(mǎi)地的成本高了，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)加價(jià)銷(xiāo)售，最終成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。因此，價(jià)高者得的拍賣(mài)制度推高了地價(jià)，從而推高了房?jī)r(jià)。
這些言辭時(shí)不時(shí)出現(xiàn)于報(bào)端，當(dāng)然也不時(shí)出現(xiàn)在同事或朋友的嘴邊，我曾經(jīng)試過(guò)跟一位同事反駁過(guò)這種論調(diào)，但適得其反，同事認(rèn)為我是故意找茬，面紅耳赤地爭(zhēng)辯。從此我大多是不置一詞或一笑了之。
但如果這樣的言辭是由一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者的口中說(shuō)出，則更讓人納悶。以道德文章著稱(chēng)的茅于軾先生，最近就撰文認(rèn)為拍賣(mài)制度抬高了房?jī)r(jià)，“土地轉(zhuǎn)讓僅僅用拍賣(mài)方式，就會(huì)把低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，這是非常不公平的。”
如果說(shuō)，是由于拍賣(mài)制度造成高地價(jià)，從而推動(dòng)了高房?jī)r(jià)。那么，我們考慮這樣一個(gè)問(wèn)題，政府把一塊黃金地段的土地白送給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，本來(lái)會(huì)賣(mài)2萬(wàn)的房子，會(huì)不會(huì)只賣(mài)5千 ？如果對(duì)這個(gè)問(wèn)題還有疑問(wèn)，你不妨假設(shè)一下，自己撿到一顆鉆石，會(huì)不會(huì)認(rèn)為是意外之財(cái)成本為零故此2元轉(zhuǎn)賣(mài)給他人？
并非因?yàn)橥恋嘏某隽烁邇r(jià)，導(dǎo)致建成后的房子價(jià)格高企。而是因?yàn)榻ǔ芍蟮姆孔涌梢再u(mài)高價(jià)，所以土地也很值錢(qián)。能賣(mài)3萬(wàn)一平方米的房子，即便土地是送的，地產(chǎn)商也還是會(huì)賣(mài)3萬(wàn)，而非3千。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯說(shuō)來(lái)，就是價(jià)格是由需求決定，而非由成本決定的。
另一個(gè)問(wèn)題，是茅于軾先生支招，認(rèn)為應(yīng)該多搞土地招標(biāo)，而非拍賣(mài)。因?yàn)榕馁u(mài)制度是一個(gè)土地所有者面對(duì)多個(gè)開(kāi)發(fā)商，價(jià)高者得；而招標(biāo)制度則是一個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)應(yīng)多個(gè)土地所有者。開(kāi)發(fā)商開(kāi)出土地的條件，然后招標(biāo)，土地所有者為了賣(mài)出土地，會(huì)競(jìng)相降低價(jià)格，這樣，最終房?jī)r(jià)也能降下來(lái)。
如前所述，房?jī)r(jià)和地價(jià)并沒(méi)有根本聯(lián)系。至于為何土地不采用或者極少招標(biāo)制，其實(shí)是一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題。土地的價(jià)格和地理位置、周?chē)坝^等關(guān)系很大的，這也是幾個(gè)大城市中心區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)輒高達(dá)數(shù)萬(wàn)，而在郊區(qū)幾千就可買(mǎi)到的原因。美國(guó)有個(gè)地方，僅僅一條馬路之隔，房子價(jià)格就相差了近十倍，因?yàn)橐贿吙梢钥吹胶＞埃硪贿叢荒堋?/p>
一些質(zhì)量差異性不大的物品或服務(wù)，市場(chǎng)會(huì)有招標(biāo)。比如，一間大企業(yè)要采購(gòu)一批電腦設(shè)備，可能會(huì)以招標(biāo)形式進(jìn)行。這是因?yàn)樗麄兡軌蛑贫骷?xì)的標(biāo)準(zhǔn)，可以具體到指定品牌型號(hào)。
土地則不同。位置、景觀、交通、周?chē)h(huán)境等等各有不同，如果土地不能拍賣(mài)，而要地產(chǎn)商自己去招標(biāo)，他如果對(duì)土地的要求羅列得非常細(xì)致，細(xì)致到只有一處地方符合要求，那競(jìng)標(biāo)者只有一個(gè)，毫無(wú)意義；如果要求得寬泛，則奪標(biāo)的會(huì)是位置景觀等評(píng)價(jià)最差的那方，這并非開(kāi)發(fā)商之所愿。
如果一定要改拍賣(mài)為招標(biāo)，并且土地環(huán)境景觀等因素要明確，只能是這樣一種模式：政府立法規(guī)定，土地的所有者不能拍賣(mài)土地，而是要自己搞房地產(chǎn)項(xiàng)目賣(mài)房子，招標(biāo)建造商，價(jià)低者得。這種模式之荒謬，應(yīng)不需多言。
也就是說(shuō)，拍賣(mài)或者招標(biāo)制度，其實(shí)是面臨不同的約束條件市場(chǎng)選擇的不同制度模式而已。非要予以干涉市場(chǎng)主體去選擇某種模式，只能增加信息費(fèi)用。認(rèn)為通過(guò)投標(biāo)而非拍賣(mài)制，從一個(gè)供應(yīng)方對(duì)應(yīng)多個(gè)需求者改為一個(gè)需求者對(duì)應(yīng)多個(gè)供應(yīng)方，能夠降低地價(jià)，那其實(shí)是一種掩耳盜鈴式的幻想。
不必老是強(qiáng)調(diào)房子的特殊和重要，房子和其他商品其實(shí)并無(wú)二致。要抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲，只能著眼于供應(yīng)上。包括提供更多土地，加大城市化進(jìn)程，這一點(diǎn)，茅于軾先生一年多前撰文對(duì)18億畝耕地紅線政策的質(zhì)疑和批評(píng)，其堅(jiān)持真理的執(zhí)著和勇氣，堪為后輩典范。
