5月19日，北京市四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確自6月1日起，酒店項(xiàng)目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷(xiāo)售。但事實(shí)卻與調(diào)控目標(biāo)背離，據(jù)《工人日?qǐng)?bào)》報(bào)道，由于商住兩用房貸款次數(shù)、購(gòu)房套數(shù)均不受樓市調(diào)控新政影響，京城熱點(diǎn)區(qū)域九成商用項(xiàng)目售價(jià)整體上揚(yáng)，租價(jià)最高漲六成。商業(yè)項(xiàng)目同樣火爆的還有上海，5月份上海住宅市場(chǎng)成交量大降，商業(yè)地產(chǎn)成交量卻增長(zhǎng)50%。
商住兩用房是棲息于住宅物業(yè)與商用物業(yè)之間的“蝙蝠”。具商業(yè)物業(yè)之表，有住宅物業(yè)之實(shí)。目前一些開(kāi)發(fā)商實(shí)行商改住，即將酒店項(xiàng)目改為住宅銷(xiāo)售，投資者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)，看中比周邊住宅二手房低10%以上的價(jià)格，認(rèn)為未來(lái)的增值可以彌補(bǔ)高稅費(fèi)成本。售房者打出的是風(fēng)險(xiǎn)固定的金字招牌，“不管你有多少套房，都是50%首付，1.1倍利率，買(mǎi)了之后也不影響你今后再買(mǎi)房”。
購(gòu)房人必須看到，相對(duì)于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)存在種種不利之處：住宅貸款年限可以達(dá)到20年，商業(yè)物業(yè)最多10年。另外，住宅封頂就可以發(fā)放貸款，商業(yè)物業(yè)必須是竣工驗(yàn)收的房屋，但主體竣工和驗(yàn)收最少相差一年時(shí)間，這樣的時(shí)間差，對(duì)于投資者而言，就可能面臨市場(chǎng)不確定性。商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)也遠(yuǎn)高于住宅二手交易費(fèi)用。據(jù)測(cè)算，假定投資者以100萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一套商業(yè)物業(yè)，以200萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓?zhuān)蠹s要繳納53萬(wàn)元稅收，而且為累進(jìn)稅，即50%以上，最高約62%的利潤(rùn)要“歸公”，這個(gè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅二手房交易費(fèi)用。
但現(xiàn)在看來(lái)，商業(yè)物業(yè)的高成本反而成了“先天優(yōu)勢(shì)”，并推動(dòng)商住房“逆市火爆”。因?yàn)閷?duì)投資客而言，由于稅費(fèi)高昂、商業(yè)物業(yè)金融杠桿低，商業(yè)物業(yè)的泡沫低于住宅物業(yè)，價(jià)格也相對(duì)便宜。反觀(guān)住宅物業(yè)，由于房產(chǎn)稅等政策一直處于“但聞樓梯響、不見(jiàn)人下來(lái)”的尷尬境地，一旦房?jī)r(jià)重新回到上升軌道，推出房產(chǎn)稅，投資者將面臨不可測(cè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，只要中國(guó)收入分配繼續(xù)失衡，只要稅費(fèi)改革遲遲不落地，只要央行大量釋放流動(dòng)性，資金就會(huì)從任何意想不到的角落，住宅物業(yè)、商住兩用房、大蒜等各個(gè)行業(yè)，以異乎尋常的方式，突然綻放。如果政府不對(duì)商住兩用房市場(chǎng)加以控制，又一朵財(cái)富之花將盛開(kāi)。
