住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行及銀監(jiān)會(huì)近日共同發(fā)出通知，進(jìn)一步規(guī)范了個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。第二套住房購(gòu)買者定義為符合以下標(biāo)準(zhǔn)的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)：(1) 在當(dāng)?shù)爻鞘幸褤碛幸惶鬃》浚?2) 存在按揭貸款記錄(無(wú)論是否全部還清)；(3) 在其他城市已擁有一套住房(貸款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談等形式的盡責(zé)調(diào)查)。我們認(rèn)為，這一新的緊縮措施將打破開發(fā)商與購(gòu)房者的僵局。

最近，我們通過五個(gè)城市的調(diào)研獲得的一個(gè)主要發(fā)現(xiàn)是：在一線、二線及部分三線城市(如合肥)中第二套房購(gòu)買者在總購(gòu)房者中占有很大比例(超過50%，在高端市場(chǎng)這一比例更高)。此外，不同城市的銀行對(duì)二套房貸的執(zhí)行存在差異，但大體而言比此次通知中規(guī)定的要寬松一些。銀行是否會(huì)嚴(yán)格按照最新通知來發(fā)放貸款還有待觀察。

值得注意的是，我們認(rèn)為最新通知向開發(fā)商傳遞出中央政府堅(jiān)決抑制需求的重要信號(hào)，而顯著降價(jià)是推動(dòng)房地產(chǎn)股估值回升的重要因素。據(jù)我們分析，在開發(fā)商顯著降價(jià)之前政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮立場(chǎng)不太可能出現(xiàn)松動(dòng)。預(yù)計(jì)從今年三季度末起新增供應(yīng)將開始顯著增加，進(jìn)而引起開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn)。我們認(rèn)為，該板塊的整體估值已經(jīng)在很大程度上計(jì)入了房?jī)r(jià)顯著下降的因素。

鑒于我們預(yù)計(jì)開發(fā)商開始降價(jià)之后普通商品房的交易量/合同銷售收入表現(xiàn)會(huì)好于高端商品房，我們看好項(xiàng)目較分散、在普通住宅市場(chǎng)占比較高的開發(fā)商。