“開寶馬買經(jīng)適房”的怪象會(huì)否在共有產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域重演？
鑒于普通經(jīng)適房暗箱操作的種種弊端，共有產(chǎn)權(quán)房在制度設(shè)計(jì)上有效避免了“假窮人”混入。
按照淮安模式的設(shè)計(jì)，共有產(chǎn)權(quán)房在《房屋登記簿》及其《房屋所有權(quán)證》 上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系，私下倒賣時(shí)，不僅購(gòu)房人因無完全的產(chǎn)權(quán)憑證存在極大風(fēng)險(xiǎn)，而且買賣雙方都已構(gòu)成侵占共有產(chǎn)權(quán)人即國(guó)家的利益，對(duì)此行為政府可依法制止、糾正、打擊。
“除了政策風(fēng)險(xiǎn)，共有產(chǎn)權(quán)房只比同區(qū)域、同品質(zhì)樓盤便宜5%~10%，而且都是中檔房，盈利空間有限。”蔣峰說，如果“投資”共有產(chǎn)權(quán)房，肯定不如直接投資商品房劃算。
淮安的多數(shù)共有產(chǎn)權(quán)房位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，升值潛力肯定不如處于核心區(qū)域的商品房大。另外，嚴(yán)格的準(zhǔn)入審查制度，使得投機(jī)取巧者很難進(jìn)入。
記者了解到，從2007年到現(xiàn)在，處在核心區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格每平方米由3000元漲到了5000多元，漲幅近70%。湯建國(guó)所在的新新家園小區(qū)，是第一批共有產(chǎn)權(quán)房，位置相對(duì)較好，漲幅也可觀，但對(duì)于大部分的共有產(chǎn)權(quán)房來說，價(jià)格漲幅就遠(yuǎn)低于此。
據(jù)了解，自推出共有產(chǎn)權(quán)房至今，淮安沒有發(fā)生一起身份投訴，也沒有出現(xiàn)一起私下倒賣的情況。
影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？
對(duì)于此前對(duì)淮安市政府“跟房地產(chǎn)商爭(zhēng)利”的質(zhì)疑，蔣峰認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者往往都買不起商品房，本來就不是商品房的購(gòu)買對(duì)象。
淮安市富麗房地產(chǎn)公司一位副總經(jīng)理告訴記者：“購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的群體，本身就不是購(gòu)買普通商品房的群體，因此，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)影響甚微。”
他承認(rèn)，共有產(chǎn)權(quán)房將來或許對(duì)二手房交易有影響，但現(xiàn)在還未看到具體表現(xiàn)。
事實(shí)也證明，共有產(chǎn)權(quán)房并沒有拉低當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r(jià)格。該市核心地段的商品房均價(jià)已從2007年的3000元左右/平方米漲至目前的5000多元/平方米。
誰來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房？
蔣峰告訴記者，過去3年，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)都由當(dāng)?shù)貒?guó)企承擔(dān)。按照低于市場(chǎng)價(jià)5%~10%的要求，政府向房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買一定數(shù)量的共有產(chǎn)權(quán)房。
在購(gòu)買價(jià)格方面，政府參考普通經(jīng)適房的有關(guān)規(guī)定，給予房地產(chǎn)開發(fā)商3%的利潤(rùn)和3%的管理費(fèi)。“但如果企業(yè)提高管理水平，就不僅僅是6%的利潤(rùn)了。”
蔣峰說，承建共有產(chǎn)權(quán)房的企業(yè)雖然利潤(rùn)空間相對(duì)狹窄，但不存在風(fēng)險(xiǎn)，無需營(yíng)銷費(fèi)用，這6%或更高的利潤(rùn)完全是板上釘釘?shù)氖隆?/font>
所以，現(xiàn)在建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，不是政府央求企業(yè)，而是政府可以選擇那些信譽(yù)好、管理水平高的企業(yè)，并對(duì)建筑質(zhì)量提出嚴(yán)格要求。
記者采訪中了解到，現(xiàn)在除了上述最先進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房建設(shè)的國(guó)有企業(yè)，許多民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也欲進(jìn)入此領(lǐng)域。
“有政府的支持，旱澇保收，賺得少點(diǎn)，總比在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下不明的前景有保障。”上述富麗公司人士分析說。
巨額投資何來？
記者了解到，對(duì)于政府“出資”（所占產(chǎn)權(quán)比例）30%或50%資金，淮安市政府采取了三種途徑。
一是針對(duì)拆遷安置房的被動(dòng)購(gòu)房群體，把政府資金投入部分先期列入拆遷項(xiàng)目預(yù)算，提前解決問題；第二種是針對(duì)主動(dòng)消費(fèi)人群，由當(dāng)?shù)貒?guó)企采用“反哺”模式，國(guó)有開發(fā)企業(yè)把商品房的盈余作為啟動(dòng)資金，當(dāng)?shù)亟ǔ傻男滦录覉@、洪福小區(qū)和在建的福星花園等項(xiàng)目就是這樣上馬的；第三種則是把“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，把集中建設(shè)保障房的劃撥土地改為出讓土地，然后把土地出讓收入作為產(chǎn)權(quán)投入。
淮安市委書記、人大常委會(huì)主任劉永忠此前說，土地出讓金、規(guī)費(fèi)優(yōu)惠產(chǎn)生的收益和政府的直接投入，構(gòu)成了政府共有產(chǎn)權(quán)的保障資金。
“一開始我們就明確，資金以土地出讓金的顯化為主，其他保障資金為輔。”他說，2009年淮安建設(shè)的400套共有產(chǎn)權(quán)房，全部是土地出讓金“消化”掉的。
記者了解到，此前，淮安市房管局從下屬兩家房地產(chǎn)公司的盈利中，剝離1.5億元，用作了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房的周轉(zhuǎn)資金。
蔣峰同時(shí)告訴記者，預(yù)計(jì)從明年開始，擁有共有產(chǎn)權(quán)房的市民將更多像湯建國(guó)那樣回購(gòu)政府持有的產(chǎn)權(quán)，政府也就將有更多的資金投入到新的共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中，“這將形成良性循環(huán)。”
