日前，合富置業(yè)發(fā)布4月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)(廣州)，當(dāng)月指數(shù)為1270點(diǎn)，環(huán)比2010年3月份上漲1%，同比2009年4月份上漲28%。

　　雖然整體指數(shù)上漲，但分開上下半月看，二手指數(shù)有著不同的走勢。上半月二手指數(shù)延續(xù)了3月下半月“小陽春”以來的上行態(tài)勢，且漲幅略有所加大；下半月“房貸新政”出臺(tái)，二手指數(shù)的上沖勢頭受阻，短暫性高位停滯后，緩慢回落(見下表)。

　　新政令二手樓價(jià)出現(xiàn)回落

　　廣州4月二手樓價(jià)能夠上升，主要是受上半月的拉動(dòng)。

　　4月上半月，廣州二手樓市交投活躍，價(jià)格再度上升。這一階段，市場看漲占主流，購房需求入市積極，首次置業(yè)者、改善型需求、部分長線投資客伺機(jī)入市，買家對樓價(jià)接受程度較之前有所提高。與需求的劇增不同，供應(yīng)(放盤量)卻沒有太大好轉(zhuǎn)，部分熱門板塊出現(xiàn)“缺盤”現(xiàn)象。因此，4月上半月二手樓市供需趨緊、市場看漲，因此樓價(jià)再度上揚(yáng)1.7%。

　　4月上半月的這種勢頭，在下半月“新政”出臺(tái)的情況下戛然而止。二手樓市在短暫的觀察后出現(xiàn)明顯變化，觀望氣氛濃厚，市場預(yù)期分化，一部分看不清后市，等待政策細(xì)則落地；一部分預(yù)期樓價(jià)下調(diào)，持幣觀望，也有三成左右買家因?qū)嵙Σ蛔銜簳r(shí)退場。買家心態(tài)逐漸轉(zhuǎn)強(qiáng)，還價(jià)幅度高達(dá)5%-10%，部分投資者和需求不太迫切的自用買家有等待“抄底”的心理。同時(shí)，業(yè)主的心態(tài)則有所松軟，高位出貨意愿增強(qiáng)，有投資客開始放盤，總體放盤量增加一到兩成，議價(jià)空間加大，部分可接受的讓價(jià)幅度在1%-3%之間。

　　因此可以看到，4月下半月，二手樓市供應(yīng)量增加一到兩成，成交量卻減少近五成，供需矛盾有所緩和；買賣雙方心態(tài)發(fā)生一定變化；成交以“筍盤”占多。因此，二手樓價(jià)有輕微回落，在上半月上漲1.7%的基礎(chǔ)上下調(diào)0.7%。

　　廣州二手樓市大方向難變？

　　4月下半月之后，廣州二手樓市何去何從？

　　合富置業(yè)方面認(rèn)為，新政影響較長時(shí)間存在。4、5月的房地產(chǎn)市場原本是一個(gè)準(zhǔn)備“豐收”的季節(jié)，在這個(gè)關(guān)鍵“節(jié)點(diǎn)”上，出臺(tái)了“新政”，調(diào)控效果立竿見影，需求被壓制，交投萎縮，但樓價(jià)暫未有明顯下調(diào)的跡象。初步判斷，“新政”以及可能出臺(tái)的其他房地產(chǎn)政策，將會(huì)在較長一段時(shí)間內(nèi)影響樓市。但就廣州樓市而言，占主導(dǎo)的仍是剛性自用需求，還有一成左右資金找不到出路的投資需求，這些潛在有效需求將長期存在。政策調(diào)控一段時(shí)間內(nèi)較大程度上影響樓市，但長期看仍不能從根本上改變樓市的大方向。