樓市“高燒不退”
剛剛過(guò)去的2009年，中國(guó)樓市普遍量?jī)r(jià)飚升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年3至11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)各月環(huán)比分別上漲0.2％、0.4％、0.6％、0.8％、1.0％、2.0％、2.8％、3.9％、5.7％—連漲9個(gè)月，且漲幅逐月擴(kuò)大。而進(jìn)入12月以來(lái)，樓市依然“高燒不退”！
全國(guó)樓市的非理性上漲，引起了消費(fèi)者、尤其是廣大中低收入者的極度焦慮、恐慌和不滿，引起了中央政府的高度重視。去年12月以來(lái)，中央政府接連釋放了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控信號(hào)：9日，中央宣布房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅由“兩年恢復(fù)到五年”；14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)”以及“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理”等。
2010年的中國(guó)樓市到底怎樣走？一旦“遏制”性政策出臺(tái)，樓市又會(huì)如何？
樓市的下一步？
樓市持續(xù)的“高燒不退”，必然促使房地產(chǎn)泡沫加速虛增，從而給中國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下危險(xiǎn)性隱患。預(yù)測(cè)2010年的樓市走勢(shì)前，需先關(guān)注五個(gè)基本面：
第一，主要取決于中央政府的樓市調(diào)控政策和決心，以及各級(jí)地方政府（包括銀行）的執(zhí)行力度；第二，銀行的可持續(xù)放貸能力；第三，老百姓可持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力和有支付能力的需求；第四，開(kāi)發(fā)商的資金鏈；第五是獲利盤(pán)的資金鏈和回吐壓力。
而一旦“遏制”性政策出臺(tái)，2010年樓市則會(huì)出現(xiàn)如下局勢(shì)：
供求趨于平衡，供略大于求。囤房囤地現(xiàn)象會(huì)由于中央各項(xiàng)調(diào)控政策力度加強(qiáng)而發(fā)生變化，會(huì)呈現(xiàn)供求大致平衡且供會(huì)略大于求的局面，供大于求，房?jī)r(jià)就不會(huì)大幅上漲。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理。中央政府會(huì)加大保障性住房和普通商品房的供應(yīng)力度，雖然在執(zhí)行過(guò)程中會(huì)受到影響，但對(duì)改變不合理的供需矛盾會(huì)漸漸起到作用。
政策可能細(xì)化。中央提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，但除了營(yíng)業(yè)稅以外，其他政策尚未出臺(tái)，收緊二套房貸、打擊囤房囤地已經(jīng)劍在弦上，另外所得稅、物業(yè)稅等是否會(huì)破題，我們都將拭目以待。
樓市風(fēng)險(xiǎn)積聚。房?jī)r(jià)的大幅飆升，投機(jī)客蜂擁而至，客觀上需要一個(gè)獲利回吐的過(guò)程，同時(shí)房租和房?jī)r(jià)的失衡，再加上調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)在積聚，住房保有成本會(huì)大大提高，會(huì)改變部分投機(jī)客對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期。
最后，2010年中國(guó)房?jī)r(jià)存在下跌的基因和空間，但由于“土地財(cái)政”和中國(guó)“房地產(chǎn)”勢(shì)力異常強(qiáng)大，房?jī)r(jià)上下都有阻力，總體上2010年全國(guó)房?jī)r(jià)將在高位窄幅盤(pán)整、波動(dòng)，呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的局面。
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