樓市“高燒不退”
剛剛過去的2009年,中國樓市普遍量價飚升。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,去年3至11月,全國70個大中城市房屋售價各月環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%—連漲9個月,且漲幅逐月擴大。而進入12月以來,樓市依然“高燒不退”!
全國樓市的非理性上漲,引起了消費者、尤其是廣大中低收入者的極度焦慮、恐慌和不滿,引起了中央政府的高度重視。去年12月以來,中央政府接連釋放了房地產(chǎn)市場調(diào)控信號:9日,中央宣布房地產(chǎn)營業(yè)稅由“兩年恢復到五年”;14日,國務院常務會議提出“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實防范各類住房按揭貸款風險”以及“加強房地產(chǎn)信貸風險管理”等。
2010年的中國樓市到底怎樣走?一旦“遏制”性政策出臺,樓市又會如何?
樓市的下一步?
樓市持續(xù)的“高燒不退”,必然促使房地產(chǎn)泡沫加速虛增,從而給中國經(jīng)濟埋下危險性隱患。預測2010年的樓市走勢前,需先關(guān)注五個基本面:
第一,主要取決于中央政府的樓市調(diào)控政策和決心,以及各級地方政府(包括銀行)的執(zhí)行力度;第二,銀行的可持續(xù)放貸能力;第三,老百姓可持續(xù)的購買力和有支付能力的需求;第四,開發(fā)商的資金鏈;第五是獲利盤的資金鏈和回吐壓力。
而一旦“遏制”性政策出臺,2010年樓市則會出現(xiàn)如下局勢:
供求趨于平衡,供略大于求。囤房囤地現(xiàn)象會由于中央各項調(diào)控政策力度加強而發(fā)生變化,會呈現(xiàn)供求大致平衡且供會略大于求的局面,供大于求,房價就不會大幅上漲。
供應結(jié)構(gòu)將日趨合理。中央政府會加大保障性住房和普通商品房的供應力度,雖然在執(zhí)行過程中會受到影響,但對改變不合理的供需矛盾會漸漸起到作用。
政策可能細化。中央提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,但除了營業(yè)稅以外,其他政策尚未出臺,收緊二套房貸、打擊囤房囤地已經(jīng)劍在弦上,另外所得稅、物業(yè)稅等是否會破題,我們都將拭目以待。
樓市風險積聚。房價的大幅飆升,投機客蜂擁而至,客觀上需要一個獲利回吐的過程,同時房租和房價的失衡,再加上調(diào)控政策風險在積聚,住房保有成本會大大提高,會改變部分投機客對未來樓市的預期。
最后,2010年中國房價存在下跌的基因和空間,但由于“土地財政”和中國“房地產(chǎn)”勢力異常強大,房價上下都有阻力,總體上2010年全國房價將在高位窄幅盤整、波動,呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的局面。
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