10月19日晚上，加息活似從天而降，無(wú)論是民眾，還是專(zhuān)家，都沒(méi)有一點(diǎn)思想準(zhǔn)備。從資本市場(chǎng)看，20日股市大盤(pán)毫發(fā)未傷，甚至以微漲收盤(pán)，而地產(chǎn)股卻慘不忍睹，以3.5%的幅度領(lǐng)跌各行業(yè)。

這可就有趣了，加息并非針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，緣何房地產(chǎn)業(yè)卻“傷得最深”？眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而融資構(gòu)成中對(duì)信貸依賴(lài)度非常高。本次加息屬于平衡型，基準(zhǔn)存貸款利率皆上升0.25%，所以將同時(shí)增加開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的貸款成本。

地產(chǎn)股大跌，很多人就認(rèn)為這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響深重、立竿見(jiàn)影，實(shí)際上，遠(yuǎn)沒(méi)那么邪乎。地產(chǎn)股自“9·29”新政出臺(tái)后就持續(xù)上漲，原本就有點(diǎn)非理性了，此番加息消息一出，順勢(shì)調(diào)整，是必然的。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)在的最大問(wèn)題是搞不到貸款，倒不是利率高低的問(wèn)題；對(duì)于投資投機(jī)性購(gòu)房需求，由于全國(guó)一刀切的“三貸限貸”、“外地限貸”，同樣是貸款難的問(wèn)題。

反倒對(duì)于自住型購(gòu)房者，加息實(shí)實(shí)在在地提高了他們的購(gòu)房成本，因?yàn)樵绞侵械投速?gòu)房者，越是貸款成數(shù)高，反倒是那些不差錢(qián)的富人可能全款購(gòu)房。沒(méi)有完美的政策，原本抑制通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲的加息政策，反倒更多提高了自住者的購(gòu)房成本。

除了直接增加建房和購(gòu)房成本之外，加息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的間接影響是持續(xù)的。今年提高了四次存款準(zhǔn)備金率，但其效果抵不上一次加息。加息是貨幣工具中最有力的工具。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，一旦開(kāi)始加息，就會(huì)有第二次、第三次，甚至更多，這將是一個(gè)通道。比如，上一輪加息從2004年10月開(kāi)始，直至2007年12月，共計(jì)加息九次。

加息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，必須經(jīng)歷一個(gè)由量變到質(zhì)變的過(guò)程。一般而言，在加息周期開(kāi)始階段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大，其影響是一個(gè)漸進(jìn)、累加的過(guò)程。有兩個(gè)加息節(jié)點(diǎn)比較重要，一個(gè)節(jié)點(diǎn)是加息周期過(guò)半，另一個(gè)節(jié)點(diǎn)是最后一次加息，相較而言，后者更重要。這就是所謂的“溫水煮青蛙”效應(yīng)。尤其是在市場(chǎng)向好的時(shí)候，比如2004年-2006年總共加息才三次，對(duì)樓市幾乎沒(méi)有影響，只到2007年創(chuàng)紀(jì)錄的一年連續(xù)加息六次，方才對(duì)經(jīng)濟(jì)、股市、樓市產(chǎn)生顯著影響。

所以，針對(duì)本次加息，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)在不必恐慌。這一舉措給人的心理影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際影響，區(qū)區(qū)0.25%，實(shí)在難言有多厲害。實(shí)際上，一次加息對(duì)樓市的功效，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前的限貸和限購(gòu)措施。

值得關(guān)注的是，本輪第一次加息與上輪加息的背景略有不同。2004年那次，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)偏熱、投資過(guò)熱、樓市火爆、房?jī)r(jià)高企，國(guó)外經(jīng)濟(jì)向好；而當(dāng)前則是發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)行寬松的貨幣政策，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中略降、通脹初現(xiàn)、樓市和房?jī)r(jià)趨于降溫。自去年底開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控接近一年，尤其第三波調(diào)控9月29日才出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在降溫過(guò)程中。此時(shí)加息，對(duì)于樓市有點(diǎn)“雪上加霜”的味道，其影響超過(guò)2004年那次。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的疊加效應(yīng)下，全國(guó)樓市降溫的速度將會(huì)有所加快，部分城市量?jī)r(jià)齊跌恐將難免。然而，市場(chǎng)將會(huì)分化，改善和投資需求集中的高檔商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)，將優(yōu)于對(duì)貸款依賴(lài)度高的中低檔市場(chǎng)。另外，三季度新增外匯儲(chǔ)備創(chuàng)季度新高，熱錢(qián)可能加速流入，這主要與人民幣升值預(yù)期有關(guān)。加息可能進(jìn)一步吸引外資流入，部分游資會(huì)否進(jìn)入樓市，從而推高高端物業(yè)價(jià)格，值得觀(guān)察。