有報(bào)道稱，近日北京、上海、廣州等一線城市的樓市成交量又有所放大，樓價(jià)也逐漸回穩(wěn)。在被統(tǒng)計(jì)的30個(gè)城市中，有26個(gè)城市的成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)上漲幅度超過50%。在成交量放大的同時(shí)，一些城市的房價(jià)也出現(xiàn)了回升，比如，8月份上海的平均房價(jià)在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)之后，重新回到每平方米2萬元以上，環(huán)比漲幅高達(dá)5.8%。
而從上市公司披露的半年報(bào)信息看，一些轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市的著名家電企業(yè)從這個(gè)市場上獲得的收益也非常豐厚，大大超過了他們在自己的家電本行業(yè)中獲得的收益率。而由于這一輪樓市調(diào)控4個(gè)月來，并沒有使樓價(jià)出現(xiàn)大幅度回落，因此在股票市場上一些地產(chǎn)類上市公司又開始受到資金的追捧，一些證券公司也紛紛推出投資報(bào)告，增加了對房地產(chǎn)板塊的推薦。
面對這樣一種市場態(tài)勢，人們不禁要問，房地產(chǎn)市場到底怎么了？未來房價(jià)到底是漲還是跌？這一輪房地產(chǎn)調(diào)控到底能不能見效？能不能把房地產(chǎn)投機(jī)的囂張氣焰壓下去，把過快上漲的房價(jià)平抑下來？而如果這一輪聲勢巨大的房地產(chǎn)調(diào)控不能明顯見效，那么是否意味著房價(jià)在未來一段時(shí)間內(nèi)還將猛烈上漲？老百姓更加難以承受？并由此引來更為嚴(yán)厲的管控措施？
現(xiàn)在，人們出現(xiàn)這樣的疑慮與聯(lián)想是有道理的。因?yàn)�，中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這幾年的超速發(fā)展，已經(jīng)到了非�；蔚牡夭�。尤其是這個(gè)市場涉及的住房消費(fèi)者人數(shù)眾多，資金規(guī)模巨大，而各種投機(jī)資金撈取暴利的空間更是超乎想像，因此卷入其中的各種利益集團(tuán)也非常多。而他們的一舉一動常常會左右市場，一旦調(diào)控不能見效，那么市場的反復(fù)將是必然的。
怎么來看待如此謎一般的市況呢？特別是對于房價(jià)的各種吆喝，到底誰是真的、誰是假的？需要從哪幾個(gè)方面來辨別呢？這確實(shí)是一個(gè)問題。尤其在一個(gè)信息渠道十分混亂、數(shù)據(jù)真?zhèn)坞y以辨認(rèn)的市場上，在一個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)不能及時(shí)提供全面、有效的信息，許多基本情況公眾都不很明了的市場上，老百姓要作出合適的判斷不僅是困難的，而且對本輪調(diào)控的效果到底如何，也難有把握。
在這種情況下，要對未來房價(jià)的走勢做比較靠譜的分析，不得不回歸到這樣幾個(gè)基本層面。
其一，從人口聚散的趨勢看房價(jià)。所謂人口聚散，是指在一定時(shí)間內(nèi)一個(gè)地方的人口流進(jìn)和流出情況。當(dāng)一個(gè)地方人口大量流進(jìn)，而住房供給又受到很多限制，那么這個(gè)地方的房價(jià)自然就會是一個(gè)上漲的態(tài)勢；如果人口開始流出，那么房價(jià)就會回落。這種人口聚散對房價(jià)的影響，不僅對一座城市來講有參考意義，對一個(gè)社區(qū)也有參考意義。
從這一點(diǎn)來看，現(xiàn)在有些一線城市人口還在流入，所以房價(jià)堅(jiān)挺是有原因的。但像北京、上海這樣的城市，它的自然承載能力已經(jīng)大大超過了極限，人口再進(jìn)一步流入而沒有流出，就會出現(xiàn)越來越嚴(yán)重的城市病。因此，這些城市未來的人口動向?qū)謴?fù)雜，因而房價(jià)也會撲朔迷離。一旦周邊地區(qū)特別是中西部的城市越來越有吸引力，人口出現(xiàn)流散，房價(jià)的回穩(wěn)也就不遠(yuǎn)了。
其二，從城市發(fā)展的趨勢看房價(jià)。城市發(fā)展有三種趨勢，一是經(jīng)濟(jì)上升期，經(jīng)濟(jì)增長快，就業(yè)機(jī)會多，生活與工作的比較優(yōu)勢大，在這種情況下，會吸引外來人口流入，房價(jià)看漲；二是經(jīng)濟(jì)放緩期，經(jīng)濟(jì)增速變慢，就業(yè)機(jī)會少，對外來人口的吸引力減弱，房價(jià)將出現(xiàn)搖擺；三是經(jīng)濟(jì)衰退期，生活與工作成本高，比較優(yōu)勢喪失，人口老化并出現(xiàn)勞動力流出現(xiàn)象，房價(jià)則會下跌。
從這一點(diǎn)來看，中國目前還處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，因此，整體上還沒有出現(xiàn)城市衰退情況。但在沿海一些以出口加工為導(dǎo)向的二、三線城市，已經(jīng)露出了因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而引發(fā)的城市衰退問題，極有可能引發(fā)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓鹗�。所以，決不能拿一線城市和二、三線城市做比較。因?yàn)椋痪�城市還有其他復(fù)雜的因素吸引外來人口流入。
其三，從實(shí)際供求情況看房價(jià)。除了人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素外，這其中還應(yīng)當(dāng)考慮人文和其他社會發(fā)展因素，而直接影響房價(jià)走勢的當(dāng)然是供求因素。當(dāng)需求大于供給時(shí)，房價(jià)自然是看漲。但供求關(guān)系并非那么簡單，有時(shí)候有很強(qiáng)的人為因素在攪亂市場價(jià)格。尤其是現(xiàn)在一些房地產(chǎn)商，制造了很多假象，致使消費(fèi)者陷入了迷局之中。
由此來看，樓市調(diào)控除了要增加財(cái)稅手段嚴(yán)打投機(jī)外，還要采用活血化淤的辦法，通過加快中西部地區(qū)的發(fā)展，增加二、三線城市的吸引力，來疏導(dǎo)人口的聚散，從而使全國的房價(jià)趨于穩(wěn)定，讓房地產(chǎn)市場回歸均衡發(fā)展的軌道。
