從2005年開始，房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟的說法就流傳甚廣，政府和公眾似乎都認為中國經(jīng)濟增長嚴重依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的興衰決定著中國經(jīng)濟的興衰，這種說法直接導致了房地產(chǎn)調(diào)控的投鼠忌器。最近，渣打銀行發(fā)布報告認為，年底前中國房價將大幅下降（一線城市降幅將為20%-30%），過快的降價可能會迫使有關部門年底前取消緊縮措施。目前看來，因為忌憚影響經(jīng)濟增速，這輪房地產(chǎn)調(diào)控又有虎頭蛇尾之虞。

世界上有許多說不清道不明的因果關系，就像是雞生蛋還是蛋生雞一樣，房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟的關系似乎也是如此。雖然二者的因果關系需要經(jīng)濟學家進行嚴謹?shù)淖C明，但從簡單的經(jīng)濟常識來看，盡管房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟之間肯定是相互影響的，但房地產(chǎn)更多地要依賴中國經(jīng)濟的增長，而不是相反，房地產(chǎn)不可能一枝獨秀地支撐經(jīng)濟增長，它更多的是經(jīng)濟高增長或預期之下的附屬品。

過去30年，作為一個出口導向型的經(jīng)濟體，中國經(jīng)濟增長嚴重依賴的是出口（除此之外，還包括政府主導的基礎設施投資），可以說中國經(jīng)濟是被出口綁架了。未來中國經(jīng)濟高速增長能否持續(xù)要看出口，如果金融危機過后出口擴張難以持續(xù)下去，中國經(jīng)濟就要在增長驅(qū)動力向內(nèi)需轉(zhuǎn)型的過程中經(jīng)歷中低速增長，再加上人口老齡化的威脅，即使存在剛性需求，房地產(chǎn)市場也難以大有作為。

之所以會眾口一詞地認為房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟，是犯了簡單的唯數(shù)據(jù)論的錯誤。從消費、投資和凈出口這三駕馬車對經(jīng)濟增長的貢獻率來看，凈出口的貢獻率一直看起來不高，2001─2004年之間一直都是個位數(shù)的水平，2005年達到近年最高點24%的水平，2006年和2007年一直保持在20%左右，2008年和2009年分別回落到9.2%和-44.8%左右。看到這個數(shù)字，人們會本能地認為中國經(jīng)濟還是依賴消費和投資的。在消費比較穩(wěn)定的背景下，更多地依賴投資，而且隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資2003-2007年平均27%左右的增長水平，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重超過了20%，占GDP的比重接近10%，所以有人會認為這段時間中國經(jīng)濟嚴重依賴房地產(chǎn)。

但是，這種靜態(tài)的比較消費、投資和凈出口貢獻率的缺陷是忽略了他們之間的相互關系，從而低估了出口、高估了房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的影響。對于中國經(jīng)濟來說，出口是源動力，它不僅直接影響到GDP，還間接影響到消費和投資，其中也包括房地產(chǎn)開發(fā)投資，從而帶來連鎖反應，在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資是被動的和滯后的。

從上圖可以發(fā)現(xiàn)，2007年第二季度開始，出口開始下滑，中國經(jīng)濟增速也同步開始下滑，而此時房地產(chǎn)開發(fā)投資還在增長，房價也在逆勢上漲，它們直到2008年一二季度才轉(zhuǎn)頭向下。隨著2008年三季度出口的大幅下滑，中國經(jīng)濟迅速探底，但同時政府主導的投資開始發(fā)力，扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟增速下滑的態(tài)勢，而房地產(chǎn)開發(fā)投資在2009年二季度以后才逐漸恢復。

這意味著，房地產(chǎn)并沒有綁架中國經(jīng)濟，它既不是中國經(jīng)濟增長的源動力，也不是中國經(jīng)濟下滑的源動力，即使房地產(chǎn)行業(yè)牽扯多個行業(yè)具有波及效應，但在房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑的過程中，在政府主導的基礎設施投資的支撐下，中國經(jīng)濟依然可以保持穩(wěn)定增長。值得一提的是，在經(jīng)濟下滑期房地產(chǎn)也沒能挽狂瀾于既倒，將這樣的產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)十分滑稽，認為這樣的產(chǎn)業(yè)綁架了中國經(jīng)濟也十分滑稽。

事實上，這也間接證明了盡管投資可以拉動經(jīng)濟增長，但經(jīng)濟增長最終還是要依靠消費需求，在外部需求下滑導致的經(jīng)濟下行周期，無論是房地產(chǎn)投資還是其他民間投資都是扶不起來的阿斗，這也是凱恩斯主張在經(jīng)濟危機期間政府通過財政支出增加有效需求的原因所在。中國經(jīng)濟的問題在于太依賴外部需求了，而不是國內(nèi)的消費需求，所以導致金融危機期間難以獨善其身，不得不采用大幅增加政府支出和通過銀行信貸搞基礎設施的短期措施，這一大干快上的做法將帶來嚴重的財政壓力，不是要面臨地方政府債務激增，就是要面臨銀行壞賬激增。

總而言之，中國經(jīng)濟是被出口綁架了，為了擺脫外部需求的不確定性，為了擺脫被綁架的滋味，必須增加國內(nèi)消費需求的比重。而房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟的興衰周期中只是個傀儡和附庸的角色，除了對經(jīng)濟增長的影響被夸大了，對地方財政收入和銀行信貸風險的影響也被夸大了。目前，土地出讓金僅占地方政府財政總收入的20%左右，房地產(chǎn)類貸款占銀行貸款的20%左右，都是一個不算太高的比重。房地產(chǎn)之所以成了一個不甘寂寞的配角甚至主角，這是因為是中國政府而不是中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架了，政府工作人員通過房地產(chǎn)可以方便地獲得種種不菲的灰色收入，也許他們害怕的不是房地產(chǎn)對經(jīng)濟走勢的影響，而是對其個人收入走勢的影響。