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觀望期結(jié)束 全國房產(chǎn)降價(jià)潮將至

來源:新京報(bào) 時(shí)間:2010-06-10 17:41:51

如果調(diào)控政策的目標(biāo)明確,在力度上不做“俯臥撐”和傳遞誤導(dǎo)的信號(hào),全國一線城市房價(jià)下跌30%,價(jià)格回到去年年底的水平基本已成定局。

5月份,政策方面依舊緊鑼密鼓地出臺(tái)相關(guān)細(xì)則,對高企的房價(jià)繼續(xù)施加壓力:土地增值稅的清算和嚴(yán)格征收,房產(chǎn)稅加快推出步伐,央行等三部委顛覆了以前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的二套房標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行最嚴(yán)厲的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策,北京在全面停止第三套房貸的同時(shí),對房齡在20年以上的二手房基本停止了貸款。(6月8日《法制晚報(bào)》)

政策層面的持續(xù)加壓,將打消開發(fā)商利用歐元危機(jī)再次讓調(diào)控政策放松的幻想,一線城市的成交量在5月份繼續(xù)下滑,以北京、上海和深圳為例,北京二手房5月份成交量環(huán)比降58.8%,上海環(huán)比降69.0%,深圳環(huán)比降24.1%。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,一線城市5月成交量“腰斬”,在監(jiān)測的30個(gè)城市中,成交面積幾乎全線下跌。

同時(shí),一直和政策僵持的價(jià)格開始動(dòng)搖和分化:二手房的議價(jià)空間開始增加。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明,北京、上海、深圳等一線城市中,有超過五成的樓盤價(jià)格出現(xiàn)下跌,其中上海、廣州和深圳三城市,已有此類樓盤價(jià)格下跌幅度接近15%。同時(shí),中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)也顯示,5月在監(jiān)測的30個(gè)城市中,各城市成交價(jià)格普遍下降。而開發(fā)商在開盤時(shí)打折、暗降、促銷等手段明顯多了起來,率先降價(jià)的萬科、恒大則嘗到了好處,一季度的銷售業(yè)績排在前兩位。

雖然還有個(gè)別樓盤的開盤價(jià)依然上漲,但在當(dāng)前情況下,只能視為給未來的降價(jià)創(chuàng)造空間。這樣,房價(jià)的走勢在經(jīng)歷一個(gè)多月的博弈后,價(jià)格下降的空間已打開,購房者看到了政策堅(jiān)持的決心,開發(fā)商也開始不再對政策抱有不切實(shí)際的幻想,面對土地增值稅清算風(fēng)暴和房產(chǎn)稅開征越來越快的腳步,如果再有開發(fā)商自恃現(xiàn)金流不緊張硬扛,恐怕被動(dòng)的只能是自己。

至此,基本可以判斷:房價(jià)的觀望期已結(jié)束,全國范圍的降價(jià)潮將會(huì)如期而至。如果調(diào)控政策的目標(biāo)明確,在力度上不做“俯臥撐”和傳遞誤導(dǎo)的信號(hào),全國一線城市房價(jià)下跌30%,價(jià)格回到去年年底的水平基本已成定局。大家擔(dān)心的開發(fā)商推遲開盤的情況更不會(huì)出現(xiàn),因?yàn)?008年金融危機(jī)前的經(jīng)驗(yàn)表明,一旦政策緊縮、開發(fā)商的資金鏈緊張,開發(fā)商惟一自救的辦法就是降價(jià)和加快開盤回籠資金,誰也不愿做政策的犧牲品被清盤重組,這是最基本的博弈邏輯。

在房價(jià)走勢明朗的情況下,整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上的政府、購房者和開發(fā)商的互動(dòng)將更為微妙。政策制定者應(yīng)謹(jǐn)記2008年“救房”的教訓(xùn),將政策的力度和目標(biāo)可以定得更堅(jiān)決一點(diǎn),在房價(jià)徹底調(diào)整到位后,盡快使整個(gè)房地產(chǎn)公共政策的周期,從調(diào)控周期轉(zhuǎn)入發(fā)展周期,避免調(diào)控不力再次浪費(fèi)政策資源。

對開發(fā)商而言,應(yīng)清醒意識(shí)到,通過本輪調(diào)整,以暴利和投機(jī)為主要特征的房地產(chǎn)市場的價(jià)格邏輯,將發(fā)生顛覆性變化,房地產(chǎn)最終將回歸微利和居住,抱著暴利不放的開發(fā)商將會(huì)死亡,房地產(chǎn)行業(yè)將重新洗牌和布局。

對民眾而言,銀行不再給20年以上的房子貸款,已經(jīng)說明中國房子的真實(shí)價(jià)值,在房價(jià)沒有合理回歸的情況下,大可不必將三代人的收入和幸福,捆綁在壽命不足30年的建筑物上。

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