最佳的調(diào)控局面是什么？
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生回答說，“供應(yīng)量增加的同時(shí)價(jià)格下跌。”但她同時(shí)擔(dān)憂，盡管這一次調(diào)控，有形之手很強(qiáng)勢(shì)，也會(huì)遭到無形之手的化解。不可預(yù)測(cè)的因素在于，因?yàn)榻灰琢康奈�，開發(fā)商減少投資和開工量，有效供應(yīng)量不能增加。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)也無不擔(dān)憂地指出，大量的保障性住房可能被公務(wù)員或者一些機(jī)構(gòu)占去，而受擠壓的商品房用地指標(biāo)遲遲不能上市。
新政執(zhí)行數(shù)天以來，一些開發(fā)商已經(jīng)放緩了推盤的腳步，大批供應(yīng)量何時(shí)增加成為疑問。
有效供應(yīng)量成疑
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周（5月3日-9日）北京市共有4個(gè)項(xiàng)目開盤，其中純新盤1個(gè)，共提供房源874 套、97423.83平方米，環(huán)比之前一周（4月26日-5月2日）減少了75.75%、72.72%。
另外，上周4個(gè)項(xiàng)目的開盤均價(jià)為22500元/平方米，環(huán)比之前一周每平方米下調(diào)了2892元，降幅為11.39%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，北京實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后的首周，北京樓市的觀望情緒再次加重，從上周的推盤情況來看，出現(xiàn)了明顯的量減價(jià)跌之勢(shì)，開發(fā)商的預(yù)期大幅回落。
上周原計(jì)劃開盤的8個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際僅有4個(gè)最終開盤，由于政府加強(qiáng)預(yù)售管理，要求取證后三天推出全部準(zhǔn)售房源，另外不少項(xiàng)目的取證步伐也開始放緩，不少推遲開盤計(jì)劃的項(xiàng)目回應(yīng)說，是因未取證而暫緩了開盤時(shí)間。
另外，從價(jià)格方面來看，除了整體開盤均價(jià)下滑明顯外，不少項(xiàng)目的實(shí)際開盤均價(jià)比開盤之前的預(yù)計(jì)開盤均價(jià)降低2000元-5000元/平方米，短短兩三天，開發(fā)商對(duì)在預(yù)期和需求之間做出了平衡，選擇了合理降低預(yù)期以滿足需求的方式進(jìn)行推盤。
北京某知名樓盤的銷售總監(jiān)也向本報(bào)記者透露，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都不愿意領(lǐng)預(yù)售許可證。領(lǐng)了銷售證必須三天之內(nèi)公布所有房源，卻會(huì)遭遇無人光顧的尷尬局面，所以企業(yè)索性不去申請(qǐng)銷售證。他告訴記者，市建委掌控著所有項(xiàng)目的進(jìn)度表。市場(chǎng)好的時(shí)候，企業(yè)幾乎是求著建委早日批準(zhǔn)銷售。國(guó)土部門規(guī)定了項(xiàng)目的開工日期和竣工日期，但企業(yè)仍舊可以在一定范圍內(nèi)靈活操作。
另據(jù)任志強(qiáng)在REICO工作室“2010年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告發(fā)布會(huì)”上透露，開盤價(jià)格下調(diào)的另一個(gè)原因是因?yàn)�，市建委不給價(jià)格較高的項(xiàng)目發(fā)“預(yù)售許可證”。盡管官方并未證實(shí)這一消息，前述銷售總監(jiān)告訴記者，這幾乎是業(yè)界盡知的不成文的規(guī)定，建委有意控制項(xiàng)目入市節(jié)奏。
北京四季房展組委會(huì)副秘書長(zhǎng)鄭向東告訴記者，以往有些項(xiàng)目為了達(dá)到捂盤的目的，故意大幅調(diào)高銷售價(jià)格，以達(dá)到延緩銷售速度的目的。
拿地?zé)崆橄?/font>
任啟鑫認(rèn)為，有效的政策調(diào)控，一般分三個(gè)階段，第一階段就是量縮；第二個(gè)階段是價(jià)跌；第三個(gè)階段是剛性需求和合理的改善型需求開始回歸市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)最終的調(diào)控目的，量?jī)r(jià)回歸合理水平。
而目前的調(diào)控正處于第一階段向第二階段過渡的關(guān)鍵時(shí)期，以恒大、綠地為代表的部分上市企業(yè)，已經(jīng)率先在部分城市開始集體降價(jià)，雖然還沒有傳遞到北京市場(chǎng)，但表明開發(fā)商的現(xiàn)金流已經(jīng)開始緊張，地產(chǎn)股一個(gè)月之間整體縮水25%，而本周（5月10日）起，存款準(zhǔn)備金率又將上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，勢(shì)必繼續(xù)考驗(yàn)開發(fā)商的資金狀況，這也是市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控第二階段的重要特征之一。
盡管銷售回升，新一輪宏觀調(diào)控后，萬科拿地?zé)崆橄啾惹叭齻�(gè)月明顯下降。4月份，萬科僅僅在貴陽和吉林兩地花出去10億元拿地款。公開數(shù)據(jù)顯示，萬科在1月、2月、3月拿地費(fèi)用分別為43億元、82億元、21.94億元。
據(jù)中原4月對(duì)全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來最低點(diǎn)。樓面地價(jià)均值約為1866元/平方米，為2009年5月以來最低位。
