年底,零售業(yè)的傳統(tǒng)旺季也即將到來(lái)。來(lái)自仲量聯(lián)行、高力國(guó)際等專業(yè)機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告指出,廣州零售消費(fèi)市場(chǎng)有所回暖,不過(guò)在電商“雙十一”購(gòu)物浪潮的映襯下,積極調(diào)整業(yè)態(tài),未來(lái)還將是實(shí)體零售商場(chǎng)、購(gòu)物中心的主調(diào)。
A
購(gòu)物中心應(yīng)是社交親情中心
高力國(guó)際最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示,來(lái)自官方的數(shù)據(jù),一至三季度全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額5742.64億元,同比增長(zhǎng)12.5%,增速比上半年加快。由于進(jìn)入年底市場(chǎng)傳統(tǒng)消費(fèi)旺季,本季度廣州零售消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)較上半年有所回暖,整體零售物業(yè)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健,較上半年活躍度上升。來(lái)自服飾、餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)品牌租賃需求上升。大型購(gòu)物中心首層平均租金錄得724.7元/平方米/月。
核心商圈多個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)通過(guò)業(yè)態(tài)或主題定位調(diào)整提升競(jìng)爭(zhēng)力,如位于天河路的維多利廣場(chǎng)以快時(shí)尚品牌UNIQLO為核心主力店,轉(zhuǎn)型成為VT101快時(shí)尚體驗(yàn)中心;時(shí)尚天河則通過(guò)“稻草人農(nóng)莊”繼續(xù)深化體驗(yàn)式購(gòu)物潮流。正佳廣場(chǎng)通過(guò)調(diào)整業(yè)態(tài),已引入休閑餐飲品牌樂(lè)凱撒,生活集合店走心生活館等。周邊商圈大型購(gòu)物中心項(xiàng)目則更主要集中在引入休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài),如“百老匯”廣州首店選擇進(jìn)駐白云新城凱德廣場(chǎng);維納斯KTV選址番禺區(qū)荔園新天地,營(yíng)業(yè)面積達(dá)5000平方米。
“購(gòu)物中心應(yīng)該是社交、享樂(lè)、親情等匯集的場(chǎng)所,是城市精神文化生活的傳遞者和承載者。”新加坡著名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商,凱德商用品牌策略傳播總經(jīng)理廖俊雄表示。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預(yù)測(cè),經(jīng)濟(jì)增速和社會(huì)消費(fèi)品零售額增速同步放緩使得零售商擴(kuò)張態(tài)度更加謹(jǐn)慎。同時(shí),國(guó)際物流的便捷性增強(qiáng)了國(guó)際電子商務(wù)平臺(tái)影響力,進(jìn)一步加劇零售商之間的競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月租賃市場(chǎng)整體需求將繼續(xù)保持平緩,優(yōu)質(zhì)品牌將繼續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張。除了快時(shí)尚和餐飲類租戶,其他體驗(yàn)類租戶,如書(shū)店、個(gè)人護(hù)理、兒童娛樂(lè)類租戶的擴(kuò)張需求也將繼續(xù)提升。高力國(guó)際指出,受消費(fèi)模式改變等因素影響,傳統(tǒng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)等將面臨挑戰(zhàn);隨著各購(gòu)物中心加大體驗(yàn)式、家庭消費(fèi)業(yè)態(tài)比重,未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展將形成新的業(yè)態(tài)格局。
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眾多奢侈品牌青睞天河商圈
近期,零售業(yè)中的高端品牌在廣州的發(fā)展勢(shì)頭有超過(guò)普通品牌的表現(xiàn)。根據(jù)廣州市政府相關(guān)部門、科研機(jī)構(gòu)和天河路商會(huì)共同發(fā)布的天河路商圈指數(shù)研究表示,隨著太古匯高端商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè),廣州國(guó)際奢侈品品牌的數(shù)量得到質(zhì)的提升,天河路商圈也成為眾多國(guó)內(nèi)外知名零售商和商品運(yùn)營(yíng)商首選的目標(biāo)市場(chǎng)。第三季度,天河路商圈租賃較為活躍,主要租賃成交包括:紀(jì)梵希廣州首家精品店、服飾品牌I.T&A BATHING APE、餐飲品牌如TWG tea和鼎泰豐餐廳、護(hù)膚品品牌Fresh等落戶太古匯。時(shí)尚服飾品牌如MOUSSY、SLY及VICTORIA S SECRET已落戶天河城廣場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)人人士預(yù)測(cè),未來(lái)隨著珠江新城辦公樓陸續(xù)竣工,在此工作的白領(lǐng)人數(shù)逐步增加,推動(dòng)零售市場(chǎng)日漸成熟。珠江新城落成的新購(gòu)物中心也將會(huì)有更多首次登陸廣州的高端品牌出現(xiàn)。
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天河獨(dú)大但商業(yè)外擴(kuò)趨勢(shì)明顯
分析認(rèn)為,隨著中心區(qū)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)的加劇,加上廣州城市外擴(kuò)發(fā)展態(tài)勢(shì),周邊區(qū)域人口數(shù)量和消費(fèi)力逐步提升,多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇在城市外圍區(qū)域落子,如日本永旺夢(mèng)樂(lè)城未來(lái)或?qū)⒙鋺魪V州知識(shí)城,萬(wàn)達(dá)則計(jì)劃投資約500億元在廣州花都打造萬(wàn)達(dá)文化旅游城。
預(yù)計(jì)明年開(kāi)業(yè)的白云區(qū)凱德·云尚項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示,廣州目前已經(jīng)形成了天河商圈獨(dú)大的商業(yè)格局。不過(guò),在商業(yè)繁榮的同時(shí),天河商圈也存在了過(guò)分強(qiáng)調(diào)購(gòu)物功能,土地資源緊缺,新的大型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐難等問(wèn)題。在核心區(qū)域繼續(xù)壯大的同時(shí),廣州零售商業(yè)外擴(kuò)的趨勢(shì)也十分明顯。如北面的白云新城,擁有超過(guò)100萬(wàn)的人口,距離天河商圈有超過(guò)10公里的合理距離,是廣州除珠江新城之外,新形成的商務(wù)集合區(qū)。區(qū)內(nèi)已經(jīng)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪等大型購(gòu)物中心對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了多年的培育,是新的購(gòu)物中心選址好選擇。
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購(gòu)物中心未來(lái)租金增幅或受限
2014年第三季度,全市大型購(gòu)物中心首層平均租金錄得724.7元/平方米/月(按建筑面積),較上季度相比有輕微下調(diào),主要由于周邊新增供應(yīng)租金偏低帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性下調(diào)。核心商圈包括天河、越秀等項(xiàng)目平均租金基本保持穩(wěn)定,有輕微上升。周邊商圈如番禺、白云等區(qū)域?yàn)槲髁ι碳疫M(jìn)駐,提升項(xiàng)目入駐率,多在租金、免租期等方面提供一定優(yōu)惠。
第四季度,廣州將有番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、凱德置地東廣場(chǎng)等新的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)為大型購(gòu)物中心市場(chǎng)提供約13萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。由于新增項(xiàng)目位于城市外圍商圈,整體租金水平偏低,預(yù)計(jì)將在一定程度上拉低全市平均租金水平。仲量聯(lián)行也認(rèn)為,盡管零售商對(duì)成熟商場(chǎng)的普遍青睞將提升個(gè)別核心商圈業(yè)主叫價(jià)能力,但是更大比例的體驗(yàn)類的租戶組合將限制租金增幅,預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月整體租金增長(zhǎng)幅度將維持在3%-4%。
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零售業(yè)供銷比 創(chuàng)8年新高
根據(jù)戴德梁行發(fā)布的報(bào)告,1-8月新建散售型商鋪成交量比去年同期增加了30%,但受到外圍區(qū)域大量供應(yīng)推動(dòng),散售型商鋪1-8月供銷比高達(dá)1.79,為8年來(lái)新高。戴德梁行華中區(qū)研究部主管及助理董事林坷表示,相應(yīng)地區(qū)的庫(kù)存高壓可能倒逼賣方進(jìn)行價(jià)格調(diào)整,部分優(yōu)質(zhì)商鋪值得買家關(guān)注。（記者 謝蔓 實(shí)習(xí)生 許曉威）
（原標(biāo)題：廣州多個(gè)購(gòu)物中心 調(diào)整業(yè)態(tài)提升競(jìng)爭(zhēng)力）
