近日，綠地借殼盛高置地(00337.HK)的消息仍在發(fā)酵。作為內(nèi)地少有的仍未上市的龍頭房企，綠地借殼赴港上市的籌謀將有助于打開(kāi)海外融資渠道，滿足其布局商業(yè)地產(chǎn)的資金需求。

　　同時(shí)，綠地在近期還加大了直營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的力度，而這一發(fā)展計(jì)劃也將增加綠地對(duì)資本市場(chǎng)融資的需求。上海盧灣綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理林志昆在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，綠地已經(jīng)分別在北京和上海成立了兩家直營(yíng)公司。“目前集團(tuán)把商業(yè)地產(chǎn)的重心放在直營(yíng)項(xiàng)目，希望探索出一些可供復(fù)制的經(jīng)營(yíng)模式。”

　　試水直營(yíng)項(xiàng)目

　　綠地現(xiàn)在有五個(gè)直營(yíng)項(xiàng)目，后面陸續(xù)會(huì)增加。未來(lái)綠地商業(yè)集團(tuán)有三五十個(gè)直營(yíng)的購(gòu)物中心也很正常。

　　2012年11月26日，由綠地集團(tuán)打造的海外灘·名品匯開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。據(jù)林志昆介紹，“海外灘·名品匯”項(xiàng)目總投資超過(guò)100億元，是綠地集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)建設(shè)的第一個(gè)全程自主運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“綠地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，已有七八年時(shí)間，但前期主要是幫助主力店招商，作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的配套，現(xiàn)在開(kāi)始做直營(yíng)項(xiàng)目，都是試驗(yàn)和摸索。”林志昆告訴記者。

　　據(jù)了解，直營(yíng)公司直接歸屬于綠地商業(yè)集團(tuán)，有自己獨(dú)立的財(cái)務(wù)和人事部門。除了上海盧灣綠地商業(yè)管理有限公司外，綠地集團(tuán)在北京還有一家北京綠地商業(yè)管理有限公司，經(jīng)營(yíng)位于北京大興的綠地繽紛城。該項(xiàng)目于2012年6月開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，是綠地集團(tuán)在中國(guó)的首個(gè)自主持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　綠地控股集團(tuán)執(zhí)行副總裁張?zhí)N在接受媒體采訪時(shí)表示，“商業(yè)地產(chǎn)在集團(tuán)整體布局將占據(jù)更重要的地位，從開(kāi)發(fā)量來(lái)說(shuō)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量將占總開(kāi)發(fā)量的40%左右。”

　　林志昆認(rèn)為，與散售商業(yè)地產(chǎn)相比，自持商業(yè)地產(chǎn)更著眼于中長(zhǎng)期，通過(guò)精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期報(bào)酬。“綠地現(xiàn)在有五個(gè)直營(yíng)項(xiàng)目，后面陸續(xù)會(huì)增加。未來(lái)綠地商業(yè)集團(tuán)有三五十個(gè)直營(yíng)的購(gòu)物中心也很正常，在中國(guó)作為直營(yíng)項(xiàng)目有三五十個(gè)可以稱得上規(guī)模很大了，除了萬(wàn)達(dá)、寶龍?jiān)诖笠?guī)模擴(kuò)張，其他都不多。”

　　在住宅市場(chǎng)遭遇政策打壓、城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)有限的背景下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，增加商業(yè)地產(chǎn)自持比重，已經(jīng)成為必然之舉。

　　綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良年初在接受媒體采訪時(shí)表示，此前綠地開(kāi)發(fā)的辦公類商業(yè)都是以出售為主，未來(lái)也會(huì)增加持有物業(yè)的比例，這也利于商業(yè)項(xiàng)目的管理。

　　不僅是綠地在試水自持商業(yè)地產(chǎn)，SOHO中國(guó)、龍湖、遠(yuǎn)洋等多家房企，也都在大幅加碼自持商業(yè)地產(chǎn)比重。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹去年就高調(diào)宣布公司將從商業(yè)地產(chǎn)銷售模式轉(zhuǎn)型為持有，未來(lái)將在北京和上海核心區(qū)持有商業(yè)物業(yè)150萬(wàn)平方米，這意味著SOHO中國(guó)將實(shí)現(xiàn)由散售向大規(guī)模自持的重大轉(zhuǎn)型。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)綠地運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的能力仍抱懷疑態(tài)度。“綠地從商業(yè)品牌的角度還沒(méi)有建立，商業(yè)板塊的經(jīng)營(yíng)都是初耕，并不精細(xì)。二線城市的商業(yè)項(xiàng)目能賣都賣，能租就租，并沒(méi)有定位和主題。”

　　“做政府想做的事”

　　這兩年，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的占比，已經(jīng)從此前的10%~20%調(diào)整到2012年的40%，2013年繼續(xù)上調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的比例達(dá)50%。

　　在住宅開(kāi)發(fā)受到國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力下，商業(yè)地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型最現(xiàn)實(shí)的選擇。

　　在全國(guó)布局、進(jìn)入24個(gè)省60座城市發(fā)展的同時(shí)，綠地集團(tuán)加速由單一型開(kāi)發(fā)商向綜合地產(chǎn)全程營(yíng)運(yùn)商的轉(zhuǎn)型。年報(bào)顯示，2012年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)以1078億元躍入千億房企行列，全國(guó)排名僅次于萬(wàn)科。其中，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)占比超過(guò)40%。

　　從房企公開(kāi)披露的信息看，目前在商業(yè)上“嘗到甜頭”的房企大多是以寫字樓、商鋪、公寓等銷售為主，如綠地、保利、龍湖、金融街控股等房企都借此業(yè)績(jī)大增，商業(yè)銷售貢獻(xiàn)分別占2012年總銷售額的40%、14%、33%和45.8%。

　　商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，成為綠地在行業(yè)內(nèi)保持持續(xù)高速增長(zhǎng)的重要籌碼。

　　于上世紀(jì)90年代崛起于上海灘的綠地，一直走“紅頂”路線，以承接政府公共項(xiàng)目為主，依靠政府的資源實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的道路。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，綠地亦是如此。綠地先后投資開(kāi)發(fā)了武漢綠地國(guó)際金融城、大連綠地中心、北京綠地中心等項(xiàng)目，形成“綠地中心”“綠地中央廣場(chǎng)”“綠地繽紛城”等主打品牌。

　　綠地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式上有自己的特色。在零售商業(yè)部分，綠地正嘗試“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的“萬(wàn)達(dá)模式”，并希望將其在全國(guó)復(fù)制;而在辦公樓部分，綠地集團(tuán)更傾向于打造超高層建筑“綠地中心”，使其成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)，契合地方政府的需求。

　　“目前全國(guó)300米以上的地標(biāo)性建筑，有50%是由綠地集團(tuán)投資建造，而世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3座，武漢綠地中心，高度為606米，是中國(guó)第二、世界第三的高樓;南京·綠地中心以450米位列世界第七高，超高層建筑已成為綠地集團(tuán)的專利。”張玉良告訴記者，綠地中心已陸續(xù)進(jìn)入竣工期。

　　在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)王永平看來(lái)，超過(guò)100米的超高層建筑，開(kāi)發(fā)成本和后期物業(yè)成本很高，從商業(yè)角度來(lái)講，一般開(kāi)發(fā)商都不愿意開(kāi)發(fā)，但從地方政府角度來(lái)講，超高層地標(biāo)建筑、五星級(jí)酒店則代表著城市的形象和招商環(huán)境，綠地集團(tuán)有國(guó)企背景，了解地方政府的心思，“做政府想做的事”成了政企合作的模式。在這種模式之下，低價(jià)拿地、獲得銀行融資從而助推了綠地快速擴(kuò)張。

　　以南京綠地中心為例，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該項(xiàng)目最初拿地時(shí)，樓面價(jià)是1000多元/平方米，建造成本大約是1.5萬(wàn)元/平方米。2011年，綠地中心的寫字樓平均售價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米。

　　張玉良介紹，“這兩年，綠地集團(tuán)內(nèi)部房地產(chǎn)調(diào)整的比值很大，其中商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的占比，已經(jīng)從此前的10%~20%調(diào)整到2012年的40%，2013年繼續(xù)上調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的比例達(dá)50%，布局重點(diǎn)從一線城市，直至三四線城市。”據(jù)了解，目前綠地商業(yè)地產(chǎn)待建面積4500萬(wàn)平方米，2000萬(wàn)平方米的在建量，已經(jīng)建成的3000萬(wàn)平方米。

　　“商業(yè)地產(chǎn)與住宅的運(yùn)營(yíng)完全不同，住宅屬于快進(jìn)快出，能較快收回資金，而商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)期持有，做商業(yè)地產(chǎn)越多資金鏈就會(huì)受到越大影響。”中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰表示。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，綠地向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的步伐加大，也進(jìn)一步加速了其拆分上市的進(jìn)程。4月20日，香港媒體援引市場(chǎng)消息稱，有意“買殼”盛高置地的是上海龍頭房企綠地集團(tuán)。

　　張玉良對(duì)收購(gòu)的事情并未否認(rèn)，只是對(duì)記者表示：“因有規(guī)定，現(xiàn)在不便回答。”事實(shí)上，早在今年1月，張玉良就曾明確表示，綠地計(jì)劃2013年完成分拆酒店集團(tuán)和海外業(yè)務(wù)，通過(guò)借殼在香港上市，目前借殼標(biāo)的已鎖定。