近日，綠地借殼盛高置地(00337.HK)的消息仍在發(fā)酵。作為內(nèi)地少有的仍未上市的龍頭房企，綠地借殼赴港上市的籌謀將有助于打開海外融資渠道，滿足其布局商業(yè)地產(chǎn)的資金需求。

　　同時，綠地在近期還加大了直營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的力度，而這一發(fā)展計劃也將增加綠地對資本市場融資的需求。上海盧灣綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理林志昆在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，綠地已經(jīng)分別在北京和上海成立了兩家直營公司。“目前集團(tuán)把商業(yè)地產(chǎn)的重心放在直營項(xiàng)目，希望探索出一些可供復(fù)制的經(jīng)營模式。”

　　試水直營項(xiàng)目

　　綠地現(xiàn)在有五個直營項(xiàng)目，后面陸續(xù)會增加。未來綠地商業(yè)集團(tuán)有三五十個直營的購物中心也很正常。

　　2012年11月26日，由綠地集團(tuán)打造的海外灘·名品匯開業(yè)運(yùn)營。據(jù)林志昆介紹，“海外灘·名品匯”項(xiàng)目總投資超過100億元，是綠地集團(tuán)在上海開發(fā)建設(shè)的第一個全程自主運(yùn)營管理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“綠地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，已有七八年時間，但前期主要是幫助主力店招商，作為地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的配套，現(xiàn)在開始做直營項(xiàng)目，都是試驗(yàn)和摸索。”林志昆告訴記者。

　　據(jù)了解，直營公司直接歸屬于綠地商業(yè)集團(tuán)，有自己獨(dú)立的財務(wù)和人事部門。除了上海盧灣綠地商業(yè)管理有限公司外，綠地集團(tuán)在北京還有一家北京綠地商業(yè)管理有限公司，經(jīng)營位于北京大興的綠地繽紛城。該項(xiàng)目于2012年6月開業(yè)運(yùn)營，是綠地集團(tuán)在中國的首個自主持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　綠地控股集團(tuán)執(zhí)行副總裁張?zhí)N在接受媒體采訪時表示，“商業(yè)地產(chǎn)在集團(tuán)整體布局將占據(jù)更重要的地位，從開發(fā)量來說未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量將占總開發(fā)量的40%左右。”

　　林志昆認(rèn)為，與散售商業(yè)地產(chǎn)相比，自持商業(yè)地產(chǎn)更著眼于中長期，通過精細(xì)化經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)長期報酬。“綠地現(xiàn)在有五個直營項(xiàng)目，后面陸續(xù)會增加。未來綠地商業(yè)集團(tuán)有三五十個直營的購物中心也很正常，在中國作為直營項(xiàng)目有三五十個可以稱得上規(guī)模很大了，除了萬達(dá)、寶龍在大規(guī)模擴(kuò)張，其他都不多。”

　　在住宅市場遭遇政策打壓、城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)有限的背景下，對于開發(fā)商來說，增加商業(yè)地產(chǎn)自持比重，已經(jīng)成為必然之舉。

　　綠地集團(tuán)董事長張玉良年初在接受媒體采訪時表示，此前綠地開發(fā)的辦公類商業(yè)都是以出售為主，未來也會增加持有物業(yè)的比例，這也利于商業(yè)項(xiàng)目的管理。

　　不僅是綠地在試水自持商業(yè)地產(chǎn)，SOHO中國、龍湖、遠(yuǎn)洋等多家房企，也都在大幅加碼自持商業(yè)地產(chǎn)比重。SOHO中國董事長潘石屹去年就高調(diào)宣布公司將從商業(yè)地產(chǎn)銷售模式轉(zhuǎn)型為持有，未來將在北京和上海核心區(qū)持有商業(yè)物業(yè)150萬平方米，這意味著SOHO中國將實(shí)現(xiàn)由散售向大規(guī)模自持的重大轉(zhuǎn)型。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士對綠地運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的能力仍抱懷疑態(tài)度。“綠地從商業(yè)品牌的角度還沒有建立，商業(yè)板塊的經(jīng)營都是初耕，并不精細(xì)。二線城市的商業(yè)項(xiàng)目能賣都賣，能租就租，并沒有定位和主題。”

　　“做政府想做的事”

　　這兩年，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的占比，已經(jīng)從此前的10%~20%調(diào)整到2012年的40%，2013年繼續(xù)上調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的比例達(dá)50%。

　　在住宅開發(fā)受到國家宏觀調(diào)控的壓力下，商業(yè)地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型最現(xiàn)實(shí)的選擇。

　　在全國布局、進(jìn)入24個省60座城市發(fā)展的同時，綠地集團(tuán)加速由單一型開發(fā)商向綜合地產(chǎn)全程營運(yùn)商的轉(zhuǎn)型。年報顯示，2012年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)以1078億元躍入千億房企行列，全國排名僅次于萬科。其中，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)占比超過40%。

　　從房企公開披露的信息看，目前在商業(yè)上“嘗到甜頭”的房企大多是以寫字樓、商鋪、公寓等銷售為主，如綠地、保利、龍湖、金融街控股等房企都借此業(yè)績大增，商業(yè)銷售貢獻(xiàn)分別占2012年總銷售額的40%、14%、33%和45.8%。

　　商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，成為綠地在行業(yè)內(nèi)保持持續(xù)高速增長的重要籌碼。

　　于上世紀(jì)90年代崛起于上海灘的綠地，一直走“紅頂”路線，以承接政府公共項(xiàng)目為主，依靠政府的資源實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的道路。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，綠地亦是如此。綠地先后投資開發(fā)了武漢綠地國際金融城、大連綠地中心、北京綠地中心等項(xiàng)目，形成“綠地中心”“綠地中央廣場”“綠地繽紛城”等主打品牌。

　　綠地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式上有自己的特色。在零售商業(yè)部分，綠地正嘗試“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的“萬達(dá)模式”，并希望將其在全國復(fù)制;而在辦公樓部分，綠地集團(tuán)更傾向于打造超高層建筑“綠地中心”，使其成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)，契合地方政府的需求。

　　“目前全國300米以上的地標(biāo)性建筑，有50%是由綠地集團(tuán)投資建造，而世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3座，武漢綠地中心，高度為606米，是中國第二、世界第三的高樓;南京·綠地中心以450米位列世界第七高，超高層建筑已成為綠地集團(tuán)的專利。”張玉良告訴記者，綠地中心已陸續(xù)進(jìn)入竣工期。

　　在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長王永平看來，超過100米的超高層建筑，開發(fā)成本和后期物業(yè)成本很高，從商業(yè)角度來講，一般開發(fā)商都不愿意開發(fā)，但從地方政府角度來講，超高層地標(biāo)建筑、五星級酒店則代表著城市的形象和招商環(huán)境，綠地集團(tuán)有國企背景，了解地方政府的心思，“做政府想做的事”成了政企合作的模式。在這種模式之下，低價拿地、獲得銀行融資從而助推了綠地快速擴(kuò)張。

　　以南京綠地中心為例，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該項(xiàng)目最初拿地時，樓面價是1000多元/平方米，建造成本大約是1.5萬元/平方米。2011年，綠地中心的寫字樓平均售價為3.5萬元/平方米。

　　張玉良介紹，“這兩年，綠地集團(tuán)內(nèi)部房地產(chǎn)調(diào)整的比值很大，其中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的占比，已經(jīng)從此前的10%~20%調(diào)整到2012年的40%，2013年繼續(xù)上調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的比例達(dá)50%，布局重點(diǎn)從一線城市，直至三四線城市。”據(jù)了解，目前綠地商業(yè)地產(chǎn)待建面積4500萬平方米，2000萬平方米的在建量，已經(jīng)建成的3000萬平方米。

　　“商業(yè)地產(chǎn)與住宅的運(yùn)營完全不同，住宅屬于快進(jìn)快出，能較快收回資金，而商業(yè)地產(chǎn)需要長期持有，做商業(yè)地產(chǎn)越多資金鏈就會受到越大影響。”中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰表示。

　　毫無疑問，綠地向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的步伐加大，也進(jìn)一步加速了其拆分上市的進(jìn)程。4月20日，香港媒體援引市場消息稱，有意“買殼”盛高置地的是上海龍頭房企綠地集團(tuán)。

　　張玉良對收購的事情并未否認(rèn)，只是對記者表示：“因有規(guī)定，現(xiàn)在不便回答。”事實(shí)上，早在今年1月，張玉良就曾明確表示，綠地計劃2013年完成分拆酒店集團(tuán)和海外業(yè)務(wù)，通過借殼在香港上市，目前借殼標(biāo)的已鎖定。