商業(yè)地產資產證券化一直備受業(yè)內關注。
按照證監(jiān)會最新發(fā)布的消息，企業(yè)將取消事前行政審批，實行基金業(yè)協(xié)會事后備案和基礎資產負面清單管理。此前不久，銀監(jiān)會正式下發(fā)了《關于信貸資產證券化備案登記工作流程的通知》，將信貸資產證券化業(yè)務由審批制改為業(yè)務備案制，開啟了我國資產證券化備案制時代。
銀監(jiān)會和證監(jiān)會陸續(xù)發(fā)布和資產證券化相關的新規(guī)，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉在接受中國商報記者采訪時表示，“此次發(fā)布的新規(guī)對商業(yè)地產領域最直接的影響是拓寬融資渠道，完善商業(yè)地產投資退出機制。”
商業(yè)地產直融通道打開
日前，證監(jiān)會正式發(fā)布《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務管理規(guī)定》及配套的《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務信息披露指引》、《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務盡職調查工作指引》。
中國證監(jiān)會新聞發(fā)言人張曉軍在例行新聞發(fā)布會上表示，本次規(guī)則修訂及起草的主要內容包括：一是明確以《證券法》、《基金法》、《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》為上位法，統(tǒng)一以資產支持專項計劃作為特殊目的載體開展資產證券化業(yè)務;二是將資產證券化業(yè)務管理人范圍由證券公司擴展至基金管理公司子公司，并將《證券公司資產證券化業(yè)務管理規(guī)定》更名為目前名稱。三是取消事前行政審批，實行基金業(yè)協(xié)會事后備案和基礎資產負面清單管理。四是強化重點環(huán)節(jié)監(jiān)管，制定信息披露、盡職調查配套規(guī)則，強化對基礎資產的真實性要求，以加強對投資者的保護。
值得關注的是，信貸資產證券化業(yè)務由審批制改為業(yè)務備案制，此舉被業(yè)內評價為開啟了“中國資產證券化備案制時代”。那么，對商業(yè)地產資產證券化而言，此次新規(guī)對商業(yè)地產領域有何影響呢?是否會促進商業(yè)地產資產證券化的進程呢?
陳仲偉在接受中國商報記者采訪時表示，“此次發(fā)布的新規(guī)目標十分清晰，即打通商業(yè)地產直接融資的資本市場。”
陳仲偉認為，“考慮到此前影子銀行系統(tǒng)的間接融資在地產金融領域已集聚了較高風險，此次鼓勵商業(yè)地產資產證券化打開直融通道有助于分散金融風險。”
此前，來自穆迪的報告稱，由于信貸規(guī)模迅速擴大且存在過度集中問題，我國房地產市場仍存在重大風險。報告顯示，來自房地產行業(yè)敞口的風險呈上升趨勢，房地產和基建業(yè)當前在我國影子銀行體系全部信托貸款敞口的占比高達1/3。
“近期配合國家政策，許多市場試點也屢有突破，例如中信啟航準REITs、海印股份資產證券化等。”陳仲偉表示，從銀監(jiān)會和證監(jiān)會的新規(guī)中可以解讀出，“屢有波折的商業(yè)地產資產證券化正在加速啟動。”
據悉，今年5月，國內首只交易所場內房地產投資基金產品REITs(房地產投資信托基金)正式在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓。短短幾個月后，中信建投設立的海印股份信托受益權專項資產管理計劃正式成立，成為近一年來首個通過券商資管計劃發(fā)行的企業(yè)資產證券化產品。該產品同時被業(yè)內認為是國內首個以“商業(yè)地產為基礎資產”的證券化產品。
“未來監(jiān)管部門順應政策要求和市場需要，盡快出臺相關的管理辦法和操作細則的概率非常大。”陳仲偉表示。
開拓商業(yè)地產資金渠道
隨著信托、投資基金的規(guī)范化發(fā)展，新型的融資模式已經成為商業(yè)地產開發(fā)所需資金的重要組成部分。
商業(yè)地產對資金的需求更大，同時要求更加特殊。在這種情況下，今年上半年出現(xiàn)了國內首只交易所場內房地產投資基金產品REITs(房地產投資信托基金);不久前中信建投的海印股份信托受益權專項資產管理計劃，這些新型融資模式的出現(xiàn)，給商業(yè)地產帶來了更多的資金渠道。
“目前商業(yè)地產融資，主要是依賴以銀行為主的貸款。一旦資產證券化的通路打開，首先能夠鼓勵機構投資者進入，尤其是保險資金、養(yǎng)老基金等要求投資期限長、投資回報率穩(wěn)定的機構。”陳仲偉在采訪中表示，“商業(yè)地產是其天然的保值增值投資標的。”
“此外，也會同時吸引私募基金的介入。”陳仲偉說，“多數(shù)私募基金通常有投資期限的限制，退出通道的增加使得商業(yè)地產的投資吸引力有所增大。”
羅斯洛克文化集團執(zhí)行合伙人兼總裁熊峰在接受中國商報記者采訪時表示，“過去國內房地產企業(yè)基本上是依靠銀行貸款，現(xiàn)在80%的房地產企業(yè)都有一定的資金壓力。”
未來商業(yè)地產企業(yè)應該如何探索新的融資方式和融資渠道呢?
熊峰認為，“核心之處就是減少對國內銀行的過度依賴。”他認為，在這個金融證券化的時代，也是房地產證券化時代，應該通過上市融資以及私募基金、房地產信托，包括地產債權等多種融資方式來解決目前商業(yè)地產領域的資金壓力問題。
國都證券副總裁曲宏在接受中國商報記者采訪時認為，“商業(yè)地產資產證券化的問題，實際上是商業(yè)地產如何擺脫對商業(yè)銀行商業(yè)貸款的依賴問題。”
曲宏認為，現(xiàn)在房地產行業(yè)剩下的更有價值的就是商業(yè)地產。那么，從金融機構的眼光看待商業(yè)地產與金融市場銜接，又該如何拓寬資金渠道呢?他認為，“現(xiàn)在需要逐漸把房地產市場變成一個資產管理機構，從重資產狀態(tài)變成輕資產狀態(tài)，從資產持有者變成資產管理者，從寄希望于投資收益變成管理資本增值的企業(yè)。”
如何把商業(yè)地產當成一個金融產品進行量身定位打造，這是目前金融領域正在探索的話題。而對商業(yè)地產開發(fā)商的定位，曲宏認為，應該定位為這些資產和機構的從業(yè)者利用金融的創(chuàng)新，利用商業(yè)地產的價值，利用資源配置，對商業(yè)地產項目進行的打造。
毫無疑問，從“審批制”到“備案制”，無論是對于資本市場還是商業(yè)地產領域來說都是一個里程碑式的進步。
房地產金融呈現(xiàn)多元化創(chuàng)新
隨著商業(yè)地產資產證券化的出現(xiàn)，房地產金融市場出現(xiàn)了多元化的局面。在這個區(qū)域里，商業(yè)銀行、股票市場、債券市場和投資信托市場不斷豐富著商業(yè)地產的融資方式。這是商業(yè)地產金融重要的創(chuàng)新方向。未來，國內的商業(yè)地產資產證券化應該如何走?將面臨哪些問題呢?
“結合成熟的市場經驗與國內市場趨勢，未來商業(yè)地產資產證券化應該有很大的機會成為資產證券化的主角。另外，近期方興地產在香港上市的商業(yè)信托亦頗有新意，未來或許是一個方向。”陳仲偉分析指出。
“考慮到不同業(yè)態(tài)的盈利能力，有兩種資產組合方式，一是單一資產，以核心城市核心區(qū)域優(yōu)質商業(yè)地產為最優(yōu);二是資產包的設計，可以進行資產搭配組合，譬如不同城市、不同業(yè)態(tài)打包組建資產包，達到風險分散的目的。”陳仲偉認為，另一類資產或者也可以搭乘商業(yè)地產資產證券化的便車，如物流地產、科技園地產等均有機會載入資產包。
與發(fā)達國家相比，房地產金融在我國起步較晚。盡管已試點多年，但發(fā)展過程頗為坎坷，其間曾被叫停達四年之久。此番備案制的確立，因此也被業(yè)內解讀為是具有標志性歷史意義的事件。
當然，在歡呼勝利的同時，也要看清楚商業(yè)地產資產證券化面臨的問題。陳仲偉分析指出，一是監(jiān)管框架的設立，相關政策法規(guī)的出臺仍有大量的工作需要完成。因為商業(yè)地產證券化可能涉及證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等多個監(jiān)管主體，如何協(xié)調一致，這非�？简炚恼咴O計和執(zhí)行能力;二是投資回報率的問題，目前銀行靠息差的商業(yè)模式，以及信托所謂“剛性兌付”的隱形增信，實際上扭曲了市場無風險利率水平，造成風險收益的不匹配，在這種情況下，商業(yè)地產的投資回報雖然穩(wěn)定，但可能無法滿足投資者的要求，削弱了投資者的投資動力，特別是在當前一些存在供應過剩問題的市場，資產收益率無法得到有效保障;三是市場技術問題，除政策法律層面的規(guī)定外，還需要在估值、評級、稅收、交易所交易等方面輔以全面配套，從而支持資產證券化的順利運行。(記者 曾靜婕)
(圖片：記者王越)
