11月10日，廣東一公司位于菜鳥網(wǎng)絡天津物流園區(qū)的運營中心倉庫放置著上萬件商品。圖/CFP
2分鐘成交額超過10億，38分鐘突破100億，今年的“雙11”，阿里天貓以571億交易額、2.78億個訂單創(chuàng)造了新紀錄。在“雙11”開閘一個小時后，巨大的訂單量像洪水般襲向了倉儲物流平臺。事實上，倉儲物流并非只有“雙11”期間如此火爆，隨著近幾年電子商務的迅猛發(fā)展，物流地產(chǎn)開發(fā)商們也遇到了多重機會和挑戰(zhàn)。
傳統(tǒng)開發(fā)商試水物流地產(chǎn)
隨著電商的事業(yè)越做越大，對倉儲物流的要求也不斷提高。加之電商自營業(yè)務的拓展，幾大知名電商均自辦物流，以提升服務品質(zhì)、降低成本。
“但是2.78億個包裹突如其來，并不是‘電商+自建物流園區(qū)’短期內(nèi)就可以緩解的。這在很大程度上也為傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)提供了廣闊的空間。” 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。
面對巨大的市場前景，近幾年來，除了上海宇培這種專注于物流地產(chǎn)的民營企業(yè)和普洛斯、嘉民集團等外資基金在紛紛加碼，包括萬科、富力、金地、綠地、合生、招商、蘇寧置業(yè)等眾多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商都開始試水物流地產(chǎn)。
但從目前的情況來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商試水物流地產(chǎn)的成功案例并不多見，面對市場的急速變化，傳統(tǒng)的物流產(chǎn)業(yè)園自身也面臨著升級瓶頸。
定制式服務破解物流困局
“整合物流、倉儲、客戶等多方面的資源，通過統(tǒng)一的服務平臺為客戶提供共同配送等服務，是解決倉儲物流過程中安全、速度、成本和效率等問題的重要途徑。”白溝新城和道國際物流倉儲園區(qū)相關負責人介紹，在整合區(qū)域內(nèi)客戶資源的同時，和道國際已經(jīng)和中儲發(fā)展股份有限公司簽署了合作協(xié)議，并將引進超過50家大型物流公司進駐園區(qū)。
在業(yè)內(nèi)看來，除了整合資源、提升倉儲物流效率外，提供定制化服務，乃至定制開發(fā)也成為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)應對短期大批量業(yè)務和實現(xiàn)經(jīng)營升級的途徑之一。
張宏偉介紹，物流園區(qū)在考慮成本的基礎上應該盡可能開發(fā)針對企業(yè)的特殊服務套餐，通過個性化服務套餐的推出，既提高配送效率，也是新的業(yè)務增長點。這樣，當電商再次短期內(nèi)面對巨額的物流、配送時，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以通過短期租借倉庫或提前準備、科學管控物流配送服務商等個性化措施及時處理，盡量減少配送時間誤差與問題投訴。
世邦魏理仕方面也表示，對于物流開發(fā)商而言，定制開發(fā)有助于提前鎖定目標客戶、迅速去化供應面積、維持穩(wěn)定的出租率及保障投資回報。隨著市場成熟度的不斷提升，中國高標準倉儲開發(fā)或從此前更側(cè)重標準化開發(fā)，轉(zhuǎn)向標準化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下，未來定制開發(fā)的高標準倉儲比例或?qū)蟠筇嵘?/p>
然而，也有業(yè)內(nèi)人士表示，定制化業(yè)務看起來很美，但實際運營中對園區(qū)的資源整合能力和管理人才有較高要求。
環(huán)北京區(qū)域迎來產(chǎn)業(yè)利好
北京作為貨運吞吐量在全國屈指可數(shù)的城市，勢必成為物流地產(chǎn)布局的重鎮(zhèn)。但記者查閱北京土地整理儲備中心網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，自2008年、2009年北京集中供應過一批物流倉儲用地后，便再少見物流倉儲用地供應。
“北京近幾年不僅物流類土地供應少，價格也在持續(xù)增長。物流地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，要實現(xiàn)盈利需要長期的運營培育，不少物流園的培育期甚至長達十年，因此在前期投入也十分謹慎。”北京一家投資物流地產(chǎn)的國有房地產(chǎn)公司相關負責人介紹。
因此，憑借距離和交通方面的優(yōu)勢，環(huán)北京區(qū)域逐漸成為物流地產(chǎn)商眼中的“熱土”。例如萬科于今年6月與廊坊國土土地開發(fā)建設投資有限公司簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，宣布進入物流地產(chǎn)領域。專注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的華夏幸福基業(yè)更是在環(huán)北京多地布點建設倉儲物流園。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部經(jīng)理柯禮博表示，首都經(jīng)濟圈已經(jīng)成為倉儲投資的首要區(qū)域，近期的投資交易毛收益率在7%-9%左右，遠高于區(qū)域內(nèi)寫字樓和零售市場的收益率。尤其是河北省廊坊市和天津武清區(qū)等區(qū)域，占據(jù)著中國幾個最大的人口中心和零售市場之間的戰(zhàn)略位置，這是倉儲需求的關鍵驅(qū)動因素，未來的發(fā)展前景可期。
（原標題：訂單洶涌 物流地產(chǎn)亟須升級）
