消息稱京滬深穗將分別制定房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)工作方案
李嘉誠(chéng)以39.1億元人民幣的價(jià)格將其旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重慶解放碑大都會(huì)廣場(chǎng)整體出售給信托公司，此舉業(yè)內(nèi)再次對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）開(kāi)閘充滿期待。業(yè)內(nèi)有消息稱，住建部和央行已經(jīng)委托京滬深穗四個(gè)城市分別制定房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)的工作方案。
分析指出，雖然REITs試點(diǎn)推出有望緩解商業(yè)地產(chǎn)的融資困境，但目前在電商的沖擊下，租金回報(bào)率偏低，因此，真正市場(chǎng)化運(yùn)作的REITs在收益率上或難具有吸引力。
昨日，記者采訪多方相關(guān)人士，均表示暫未收到試點(diǎn)消息，但“930房貸新政”后，市場(chǎng)對(duì)這一業(yè)務(wù)都重燃期待。
“暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)REITs要在廣州試點(diǎn)的確切消息，但是從趨勢(shì)上來(lái)看，這個(gè)融資手段遲早將放開(kāi)。”廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示。
此前，在備受關(guān)注的“930房貸新政”中，除了重提要鼓勵(lì)住房抵押貸款支持證券(MBS)支持房貸投放，還提出另一個(gè)有利于緩解開(kāi)發(fā)商資金緊張情況的概念，即積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
另外，多個(gè)信托公司人士也表示暫未聽(tīng)到這一消息。但對(duì)信托行業(yè)而言，有北京某信托公司的研究人士對(duì)記者表示，信托公司對(duì)REITS業(yè)務(wù)還頗為期待，因?yàn)樵谀壳叭谫Y類信托增長(zhǎng)速度趨緩、轉(zhuǎn)型受限的背景下，這“好歹是條新出路”。
與靠租金回報(bào)相比
REITs回籠資金更快
研究人士指出，這種融資手段放開(kāi)，一是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)化融資，也有利于滿足中小投資者投資房地產(chǎn)的需求以及機(jī)構(gòu)投資者需求。
黃文杰表示，在目前的商業(yè)地產(chǎn)融資相對(duì)不暢的情況下，如果REITs能夠放開(kāi)，“內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)肯定愿意以這種渠道去融資。”其分析稱，相比此前靠大額投入、逐漸租金回報(bào)的形式，這種融資方式能讓商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者所有者迅速回籠資金，并進(jìn)行復(fù)制、發(fā)展。
問(wèn)題一：年租金回報(bào)率僅6%難達(dá)標(biāo)
黃文杰認(rèn)為，由于REITs本身對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率有要求，達(dá)到了相應(yīng)的租金回報(bào)才能用，因此并非所有的商業(yè)地產(chǎn)都能通過(guò)這種方式來(lái)融資，恰恰相反的是，回報(bào)率達(dá)標(biāo)的物業(yè)，往往不缺錢。“按照境外REITs的要求來(lái)看，年租金回報(bào)率至少要達(dá)到3~5個(gè)點(diǎn)，香港的年租金回報(bào)率要達(dá)到7%~8%。內(nèi)地由于貸款利率本身比較高，因此對(duì)于年租金回報(bào)率肯定有更高的要求，內(nèi)地要想順利推動(dòng)REITs，物業(yè)本身的租金回報(bào)率不能低于8%。”
而按照這一要求，目前廣州絕大部分商業(yè)地產(chǎn)并不達(dá)標(biāo)。黃文杰表示，由于前幾年廣州商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)容明顯，目前廣州絕大部分商業(yè)地產(chǎn)依然處于成長(zhǎng)期，尚未進(jìn)入成熟期，因此正常經(jīng)營(yíng)狀況下的商業(yè)地產(chǎn)，平均年租金回報(bào)率“可能在4%~6%左右”，低的“只有2%~3%”。其表示，個(gè)別物業(yè)，尤其是經(jīng)營(yíng)時(shí)間比較長(zhǎng)，當(dāng)年初始投入比較低的物業(yè)可以達(dá)標(biāo)，比如天河城等回報(bào)率確實(shí)超過(guò)了10%，但是這種類型的物業(yè)并不缺錢。“很多銀行都想給這種優(yōu)質(zhì)物業(yè)貸款，這類型物業(yè)完全沒(méi)必要通過(guò)這種方式來(lái)融資。”
問(wèn)題二：信托投資管理能力仍欠缺
也有分析人士認(rèn)為，在我國(guó)現(xiàn)行稅收制度下，國(guó)際上通行的REITs收益率標(biāo)準(zhǔn)（7%~8%的水平）難以得到滿足。按照現(xiàn)行稅制，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入最終只有租金的60%~70%。這也就意味著，在相關(guān)的免稅政策沒(méi)有出臺(tái)之前，REITs很難得到規(guī)模化發(fā)展。
“未來(lái)廣州的商用物業(yè)總體租金水平，都應(yīng)該是維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，不會(huì)大起大落。”黃文杰表示，但是根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況的不同，收租率和租金、各個(gè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)冷熱不均，“好的可能越來(lái)越好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出平均水平，差的可能收不到錢，未來(lái)雖然整體市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，但是會(huì)出現(xiàn)兩極分化，好的和差的項(xiàng)目會(huì)越拉越遠(yuǎn)。”他預(yù)計(jì)，未來(lái)能夠達(dá)到REITs要求的物業(yè)會(huì)越來(lái)越多，“一兩年之后，有一些成長(zhǎng)期的物業(yè)會(huì)逐漸進(jìn)入成熟期，租金回報(bào)率達(dá)到REITs的要求。”
此外，上述信托研究人士指出：“REITs成立后要管理投資房地產(chǎn)，但國(guó)內(nèi)信托這方面的投資管理能力還不足，所以信托目前還不具備獨(dú)立承擔(dān)REITs運(yùn)作的能力，更可能相當(dāng)于信貸資產(chǎn)證券化的受托人角色。”
他認(rèn)為，REITs的成功與否取決于制度設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)走勢(shì)等多種因素。“市場(chǎng)需求還是挺迫切的，主要在于政策層面，制度設(shè)計(jì)一直沒(méi)有出來(lái)。還有房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，也可能抑制投資。”
