自2013年以來(lái)，高星級(jí)酒店進(jìn)入寒冬。然而蕭條并不僅僅停留在酒店經(jīng)營(yíng)本身，隨著國(guó)家反腐政策和房產(chǎn)政策的不斷升級(jí)，酒店業(yè)已受到了根本的影響。北京商報(bào)記者在酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)觀察到，全國(guó)范圍內(nèi)目前共有190個(gè)酒店資產(chǎn)項(xiàng)目掛在該平臺(tái)上處于出售狀態(tài)，其中四、五星級(jí)飯店的數(shù)目為113個(gè)，占據(jù)總量的60%。一股高星級(jí)酒店資產(chǎn)拋售風(fēng)正在酒店行業(yè)蔓延。

　　190個(gè)項(xiàng)目在售 六成為高星級(jí)酒店

　　根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，自上線以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)600億元的酒店資產(chǎn)在其上出售，而國(guó)內(nèi)四、五星酒店意愿出售達(dá)到60%以上。

　　北京商報(bào)記者登錄酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)觀察到，全國(guó)范圍內(nèi)目前共有190個(gè)酒店資產(chǎn)項(xiàng)目掛在該平臺(tái)上處于出售狀態(tài)，其中四、五星級(jí)飯店的數(shù)目為113個(gè)，占據(jù)總量的60%。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京市目前有34個(gè)酒店資產(chǎn)在售，四星級(jí)酒店12個(gè)、五星級(jí)酒店10個(gè)，其中包括三元橋、王府井、東單等黃金區(qū)域的酒店資產(chǎn);上海目前有23個(gè)酒店資產(chǎn)在售，其中四星級(jí)酒店10個(gè)、五星級(jí)酒店10個(gè)，也包含陸家嘴等區(qū)域的酒店資產(chǎn)，海外資產(chǎn)、個(gè)人資產(chǎn)和國(guó)有資產(chǎn)投資人均囊括其中。

　　此外，北京商報(bào)記者看到，被拋售的酒店資產(chǎn)大都條件優(yōu)越，交通位置便利并產(chǎn)權(quán)清晰。從面積來(lái)看，3萬(wàn)平方米以上的酒店有53個(gè)，占總量的28%;1萬(wàn)-3萬(wàn)平方米的有66個(gè)，占總量的35%。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，大規(guī)模、高檔次的高星級(jí)酒店被大量拋售也直接反映了市場(chǎng)需求的變化。作為提升房地產(chǎn)綜合價(jià)值的高檔酒店，在經(jīng)歷盲目擴(kuò)張投資建設(shè)周期后，迎來(lái)不可避免的陣痛，并遭遇著被出售、調(diào)整甚至改建的命運(yùn)。

　　處置資產(chǎn)或?yàn)橹匦鹿纼r(jià)

　　華美酒店顧問(wèn)有限公司首席知識(shí)管理專家趙煥焱接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，酒店投資的股本金(自有資金)應(yīng)占總投資的30%-60%;土地成本應(yīng)占總投資的30%。去除土地成本，一般五星級(jí)酒店每平方米投資1萬(wàn)元。事實(shí)上，早些年的酒店投資卻陷入非理性投資的怪圈。一位資深酒店投資者向北京商報(bào)記者透露，高檔酒店的投資“遠(yuǎn)不止1萬(wàn)元/平方米”。上述人士介紹，高檔酒店被引入的最終作用，一般是為提升房地產(chǎn)及其周邊配套的綜合價(jià)值，或地方政府政務(wù)要求，大量的外資、內(nèi)資酒店品牌蜂擁而至，一時(shí)間追求規(guī)模、豪華、高檔次的風(fēng)氣彌漫市場(chǎng)。

　　如此高投入下，中央“八項(xiàng)規(guī)定”的政策無(wú)疑給高檔酒店沉重一擊。營(yíng)收的下滑及凈利潤(rùn)的減少，不可避免地拉長(zhǎng)了高星級(jí)酒店的投資回報(bào)周期。趙煥焱表示，“高檔酒店從計(jì)劃期、準(zhǔn)備期、建造期到開(kāi)業(yè)期需要4-5年的時(shí)間。酒店成本回收期普遍在10-20年(靜態(tài)，不計(jì)利息)，而在目前酒店業(yè)供大于求的現(xiàn)狀下，高檔酒店的投資回報(bào)周期已延長(zhǎng)至23-25年。

　　此外，一位金融業(yè)人士表示，雖然業(yè)主方出售資產(chǎn)目的不同，但出售部分商業(yè)項(xiàng)目或通過(guò)吸引其他投資者的方式，集中將負(fù)債率壓低，可以讓企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)更有效率，同時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重估，獲取資本溢價(jià)。事實(shí)上，酒店的物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不動(dòng)產(chǎn)的特性。在我國(guó)內(nèi)地，不動(dòng)產(chǎn)重估雖然沒(méi)有正式的財(cái)務(wù)處理辦法，但是在實(shí)際交易中會(huì)有所體現(xiàn)，酒店不動(dòng)產(chǎn)的重置價(jià)與上漲后的市場(chǎng)價(jià)基本相同。資料顯示，目前商品房的投資回報(bào)周期最高，寫(xiě)字樓其次，酒店最低。

　　行業(yè)多米諾骨牌效應(yīng)凸顯

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，酒店資產(chǎn)頻頻拋售會(huì)引起行業(yè)內(nèi)的一系列連鎖效應(yīng)。當(dāng)酒店資產(chǎn)無(wú)法達(dá)到收益預(yù)期，酒店減少成本的意愿將會(huì)劇增，裁員、降薪是惟一的出路，原本人員流動(dòng)率較高的酒店行業(yè)更加雪上加霜。以北京某酒店為例，原本火爆的酒店突然間生意平淡，投資人為減少損失，要求酒店必須自負(fù)盈虧，隨后，酒店的裁員、降薪措施并行出臺(tái)，導(dǎo)致管理人員每月只有不超過(guò)5000元的收入，在此影響下，大量員工流失，更加影響了酒店的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，如果順其自然，每況愈下的局面將不可收拾。

　　此外，新業(yè)主接手拋售的酒店資產(chǎn)之后，未必還從事原本的酒店行業(yè)。因此，一批酒店或?qū)㈦S之關(guān)門(mén)。在趙煥焱看來(lái)，從某種角度來(lái)看，酒店業(yè)的新陳代謝對(duì)行業(yè)有一定的積極意義。老酒店關(guān)張、新建酒店減少，可以維系酒店與消費(fèi)者良好的供求關(guān)系。從目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海酒店業(yè)在資產(chǎn)頻頻拋售之后，業(yè)績(jī)已經(jīng)見(jiàn)底回升。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，隨著行業(yè)震蕩，以酒店為生的建設(shè)、設(shè)計(jì)、供應(yīng)、咨詢等多個(gè)行業(yè)也將因受到較大的影響而不斷轉(zhuǎn)型。國(guó)內(nèi)三星級(jí)及以上的酒店接近1萬(wàn)家，從業(yè)人員300余萬(wàn)，如計(jì)算未掛星的高檔酒店，保守估計(jì)，星級(jí)酒店從業(yè)人數(shù)將超過(guò)600萬(wàn)，幾乎相當(dāng)于中國(guó)海南省人口總和，行業(yè)的震動(dòng)，將使酒店從業(yè)人員大量流失，其他行業(yè)也將受到?jīng)_擊。（記者 程拓 張欣 王萌 代小杰）

（原標(biāo)題：高星級(jí)酒店遭大面積拋售 高速擴(kuò)張引發(fā)供求失衡）