雖處“金九銀十”，但商業(yè)地產(chǎn)公寓、寫字樓等產(chǎn)品的形勢相對遇冷
近日，佛山商業(yè)地產(chǎn)“戰(zhàn)事連連”。先是南海萬達(dá)廣場、南海萬科廣場相繼開業(yè)，“兩萬”比拼引爆佛山商業(yè)多個(gè)亮點(diǎn);然后，越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)高調(diào)啟動(dòng)招商工作。一時(shí)間，地產(chǎn)大佬在佛山的商業(yè)首秀紛紛亮相。
但是，商業(yè)地產(chǎn)公寓、寫字樓等產(chǎn)品的銷售形勢與年初相比沒有太大變化。開發(fā)商透露，一直難賣的寫字樓最近也無起色，部分已推公寓陷入滯銷狀態(tài)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場似乎遇到了“秋涼”。
地產(chǎn)大佬們欲在這片的商業(yè)地產(chǎn)江湖奪得一席之地，不得不使出渾身解數(shù)，拼品牌、曬文化、高品位招商引來品牌商家關(guān)注。
近期，住宅市場一派生機(jī)勃勃。不過開發(fā)商反映，商業(yè)地產(chǎn)市場卻仍然遇冷。寫字樓、公寓、商鋪的人氣，與年初較為冷清的行情相比，沒有什么差別。
原有商業(yè)項(xiàng)目賣不動(dòng)
近日，記者走訪了季華路和桂城的6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，皆發(fā)現(xiàn)人氣很淡。在魁奇路地鐵站附近的萬通國際，開盤時(shí)曾憑借優(yōu)越的配套和裝修，以及1.3萬元/平方米的價(jià)格，吸引了一大批購房者。有市民甚至一口氣在這里買了10間投資。去年底，這個(gè)項(xiàng)目拉來一批廣州客，價(jià)格也上調(diào)到1.5萬~1.6萬元/平方米。不過，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場人氣冷淡。開發(fā)商反映，產(chǎn)品走貨很慢，價(jià)格更不敢往上提。
同樣的情況出現(xiàn)在恒福國際商業(yè)中心，該項(xiàng)目的最初售價(jià)為1.7萬元/平方米，后來降了1000~2000元/平方米。記者近日在銷售中心看到，幾乎沒什么人看樓。
另外，純公寓項(xiàng)目麗日世紀(jì)金鼎也幾乎無人問津。萬科位于桂城的純公寓項(xiàng)目開盤時(shí)曾引起搶購，但記者近日去踩盤，發(fā)現(xiàn)銷售中心人氣冷清。
除公寓難推外，寫字樓也好不到哪里去。在恒福國際商業(yè)中心隔壁的佛山綠地中心，是綠地進(jìn)入佛山的標(biāo)桿性項(xiàng)目。銷售人員告訴記者，現(xiàn)在主要是借著新政利好的東風(fēng)推住宅，商業(yè)部分暫時(shí)不動(dòng)。
新推公寓“半價(jià)”攬客
記者注意到，在嚴(yán)峻的形勢下，開發(fā)商仍在積極開拓銷售渠道。除部分寫字樓暫時(shí)封貨外，新推的公寓產(chǎn)品大多以震撼性的“低價(jià)”攬客。在城北的華南金谷，5字頭起推公寓。南海九江信基廣場70~120㎡創(chuàng)變公寓V公館僅3888元/㎡起。
記者對比發(fā)現(xiàn)，這些產(chǎn)品價(jià)格，幾乎是同類產(chǎn)品的三分之一甚至二分之一。“價(jià)格要夠震撼，才能吸引到購房者。”有公寓開發(fā)商表示，低價(jià)推貨策略反響不錯(cuò)。
對于這種方式，業(yè)界表示認(rèn)可。“其實(shí)，佛山無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，庫存量很大。但住宅開發(fā)商很積極，今年初就積極降價(jià)出貨。”在季華路做商業(yè)地產(chǎn)的一名開發(fā)商表示，市場有旺有淡很正常，淡市大家就要更積極一點(diǎn)。
禪城、桂城、佛山新城在營的商業(yè)中心一共有29個(gè)，營業(yè)面積達(dá)到133.4萬平方米。
在建的商業(yè)中心高達(dá)16個(gè)，面積達(dá)228.2萬平方米。待建的約有13個(gè)商業(yè)中心，體量總計(jì)約115.4萬平方米。
在營、新建、待建的商業(yè)中心，一共將提供約477萬平方米的體量。未來幾年內(nèi)商業(yè)面積將在現(xiàn)在基礎(chǔ)上翻3倍以上。(數(shù)據(jù)來自佛山市房協(xié))
開發(fā)商有“三寶”
樹品牌、引名牌、玩文化
1 重金打造自營品牌
開發(fā)商們在招商階段就煞費(fèi)苦心，力求招商品牌的獨(dú)特性。目前，購物中心在超市、影院、百貨等主力店開設(shè)之時(shí)就在謀求自己的個(gè)性。萬達(dá)的主力店幾乎都來自于其自主開發(fā)的自營品牌，如萬達(dá)影城、萬達(dá)百貨、大玩家、大歌星、萬達(dá)寶貝王等，采用自主品牌的模式，保證了主力店的獨(dú)有性。
萬科走的路子跟萬達(dá)類似，目前南海萬科廣場也擁有自營品牌萬科百貨。
2 引進(jìn)品牌玩差異化
除了一些“土豪”開發(fā)商們花下重金打造自營品牌以外，另一些開發(fā)商還會(huì)通過戰(zhàn)略合作的方式，與品牌商家簽約，實(shí)現(xiàn)品牌招商的差異化。
例如中海環(huán)宇城，他們最先啟動(dòng)的是主力店招商，“百老匯影院”作為環(huán)宇城的戰(zhàn)略合作伙伴，首次在佛山亮相。
而印象城、鵬瑞利廣場則突出另一種特色，他們引入的是一些快時(shí)尚品牌。
3 貼文化標(biāo)簽提品位
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大購物中心還會(huì)通過對不同文化的訴求來彰顯自己的“特立獨(dú)行”。
越秀南海星匯云錦準(zhǔn)備在首層設(shè)一條創(chuàng)智廊，匯聚了東亞、歐洲等地設(shè)計(jì)師的作品，彰顯該項(xiàng)目的“國際潮流文化范”。而星星集團(tuán)打造的首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目星耀101，則貼上“韓流”標(biāo)簽，該商場引入了在韓國流行的全息影像館。同時(shí)，商場還計(jì)劃開辟展覽館，提升文化品位。
業(yè)界觀點(diǎn)
淡市之下，新推公寓不再高調(diào)，全部走“低價(jià)”路線。價(jià)格甚至是此前同類產(chǎn)品的三分之一甚至二分之一，開發(fā)商反饋“低價(jià)”策略收效尚可。業(yè)界人士分析認(rèn)為，佛山寫字樓、公寓供應(yīng)過量，是市場冷清的關(guān)鍵因素。樓市新政對商業(yè)產(chǎn)品的輻射效應(yīng)，也許要等一段時(shí)間才能顯現(xiàn)。
商鋪投資回報(bào)低
甚至無法抵房貸
合富代理相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，商業(yè)地產(chǎn)不好賣，除現(xiàn)在新政都是利好住宅地產(chǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)的曝光度和關(guān)注度有所降低外，還與諸多因素有關(guān)。
他分析說，佛山的傳統(tǒng)置業(yè)和投資觀念，本身就是先住宅后商業(yè)的。另外，在電商的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)前景有待觀察，這也是造成投資者觀望和轉(zhuǎn)向的重要因素。“以前在祖廟買個(gè)鋪，可以賺得盆滿缽滿。但現(xiàn)在，你300萬買一個(gè)鋪位，月租金可能一萬都不到，投資回報(bào)非常低，有時(shí)甚至無法抵消房貸。”記者在實(shí)際調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，花巨資買鋪后租金不如意甚至租不出去的，并非沒有。在繁華的季華路周邊，也有多個(gè)小區(qū)的不少商鋪一直空置。
寫字樓公寓
都明顯過剩
而在寫字樓和公寓方面，佛山的也已明顯過剩。
就公寓來說，佛山的不少白領(lǐng)暫時(shí)還不足以消費(fèi)至少1200元/月單房的公寓房租。事實(shí)上，在這個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)上再加個(gè)200~500元，可以在中心城區(qū)租一個(gè)兩房小區(qū)。公寓由于是商業(yè)性質(zhì)，水電、物業(yè)費(fèi)都是普通住宅的幾倍。公寓里還缺乏運(yùn)動(dòng)、綠化等設(shè)施，也降低了其吸引力。“如果不是特別喜歡一個(gè)人生活，真沒必要租公寓。”在佛山禪城區(qū)同華路小區(qū)租住的張小姐說。
業(yè)界人士認(rèn)為，未來一段時(shí)間，要嚴(yán)格控制新增商業(yè)體量，以消化現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)為主，這樣能更快實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。未來，隨著佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和高素質(zhì)人群的涌入，佛山的商業(yè)地產(chǎn)仍有極大空間。(文/記者 曾艷珠 陳鈺鳳 圖/記者 何波)
(原標(biāo)題：商業(yè)地產(chǎn)遇“秋涼” 新公寓半價(jià)“走貨”)
